Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю

Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю

Комментарий к статье 260

1. Одним из объектов гражданского права согласно ст. 130 ГК РФ является земельный участок, который отнесен к недвижимым вещам. Легальное определение земельного участка дано в ст. 11.1 ЗК РФ: земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Необходимо отметить, что в соответствии с ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01.03.2015 ст. 11.1 ЗК РФ утрачивает силу, а понятие "земельный участок" будет содержаться в п. 3 ст. 6 ЗК РФ. "Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки".

Следовательно, земельный участок как объект гражданского права должен иметь четко определенные границы, привязанные к местности, и обязательно должен быть поставлен на кадастровый учет. Определение границ земельного участка на местности осуществляется в процессе землеустройства, то есть проведения мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства. Проведение землеустроительных мероприятий регламентировано ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве".

ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" регламентированы процедуры по описанию и индивидуализации земельного участка путем внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных данным Законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Ведется он на бумажном и электронном носителях.

После внесения информации о земельном участке в кадастр ему присваивается кадастровый номер, который является средством индивидуализации земельного участка в дальнейшем.

Как любой объект гражданского права земельный участок является оборотоспособным, то есть может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства или иным способом. Собственник земельного участка имеет право продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться иным образом. Таким образом, собственник земельного участка обладает всей триадой правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.

Статья 36 Конституции РФ закрепила право граждан и юридических лиц иметь в собственности землю. Причем владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Земля может находиться в частной, государственной, муниципальной собственности. Причем все формы собственности защищаются и признаются равным образом.

Собственник земельного участка имеет право распоряжаться им, при условии, что данный земельный участок не исключен из оборота и не ограничен в нем.

В соответствии со ст. 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок. Так, например, согласно ст. 6 ФЗ от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", природные ресурсы и недвижимое имущество, расположенные в границах государственных природных заповедников, являются федеральной собственностью и изымаются из гражданского оборота.

Необходимо отметить, что в п. 5 ст. 27 ЗК РФ содержится исчерпывающий перечень земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, которые ограничиваются в обороте. К ним, например, относятся: земли в пределах особо охраняемых природных территорий; земли из состава земель лесного фонда; земли, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; земли, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и т.д.

Быть собственником земельного участка могут быть любые субъекты, за исключением иностранцев и лиц без гражданства и лица без гражданства, которые не могут быть собственниками некоторых земельных участков в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с Законом РФ от 01.04.1993 N 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации".

2. Законодатель устанавливает ограничение и в использовании земель целевого назначения путем установления запрета использования такого рода земель не по назначению. В п. 2 ст. 260 ГК РФ прямо называются в качестве земель целевого использования земли сельскохозяйственного назначения, остальные - как земли иного целевого назначения.

Итак, земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения подразделяются на отдельные категории. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую определены ст. 8 ЗК РФ. Так, земельное законодательство (ст. 7 ЗК РФ) выделяет следующие категории земель по целевому назначению: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Каждый из перечисленных видов может использоваться в соответствии с его назначением и видом разрешенного использования. Виды разрешенного использования перечислены в ст. 37 ГрК РФ.

Что касается видов категорий земель, то, согласно ст. 8 ЗК РФ, они указываются в государственном земельном кадастре, в регистрационной (поземельной) книге, в постановлениях о предоставлении земельного участка, в договорах и иных документах, подтверждающих право на землю.

В случае нарушения собственником либо пользователем обязанности по целевому использованию земель законодательством предусмотрен штраф в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей для граждан; для должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; для юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей, который налагается в административном порядке (п. 1 ст. 8.8 КоАП РФ), а также лишены прав на земельный участок (ст. ст. 285 - 287 ГК РФ).

3. Применимое законодательство:

- Конституция РФ;

- КоАП РФ;

- ГрК РФ;

- ЗК РФ;

- ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации";

- Закон РФ от 01.04.1993 N 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации";

- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- ФЗ от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях".

4. Судебная практика:

- Постановление КС РФ от 23.04.2004 N 8-П;

- Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014;

- Постановление Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 15285/11 по делу N А50-24422/2010;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.04.2012 по делу N А20-2874/2010;

- Постановление ФАС Поволжского округа от 22.02.2012 по делу N А55-3802/2011;

- Постановление ФАС Поволжского округа от 24.02.2009 по делу N А55-5225/2008;

- Постановление ФАС Поволжского округа от 24.02.2009 по делу N А55-5225/2008.

Статья 261. Земельный участок как объект права собственности

Комментарий к статье 261

1. Для того чтобы земельный участок стал объектом гражданского права, он должен быть индивидуализирован, должны быть четко определены его границы, категория, назначение. Установление границ проводится путем межевания в соответствии с требованиями ГрК РФ, ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

На земельный участок составляется межевой план, включающий в себя графическую и текстовую части.

В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков.

В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке (категория земель, назначение и т.п.).

Все сведения о земельном участке как объекте права вносятся в единый государственный реестр земель на основании сведений единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним заносятся в систематизированный свод информации о недвижимости, именуемый государственным кадастром недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 260 ГК РФ определение границ участка необходимо и для определения ореола распространения права собственности. Так, право собственности на земельный участок распространяется в пределах установленных границ на поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на данном участке растения.

Необходимо заметить, что границы земельного участка могут изменяться на основании гражданско-правовых сделок, например, купли-продажи части земельного участка. Все изменения обязательно должны быть отражены в кадастровой документации.

2. Собственник земельного участка имеет право использовать все, что находится на этом участке, над ним и под ним в пределах установленных границ. Однако законодатель, одновременно накладывает ограничение, указывая, что использование возможно при условии, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства иными законами и не нарушает прав других лиц.

Согласно ч. 2 ст. 8 ВК РФ пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту РФ, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта РФ, муниципального образования, физического лица, юридического лица.

Причем переход (прекращение) права собственности на водный объект не может быть оторвано от права собственности на земельный участок, в границах которого расположен данный объект, то есть если прекращается право собственности на пруд, то прекращается право собственности и на земельный участок, где он расположен. Данные земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера.

Что касается лесных участков, то согласно ст. 8 ЛК РФ лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности.

Часть 2 ст. 8 ЛК РФ устанавливает, что формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством, а именно нормами ст. ст. 15 - 19 ЗК РФ, содержащими правила о собственности на землю граждан и юридических лиц, общие положения о государственной (РФ и ее субъектов) собственности на землю, а также специальные нормы о федеральной, субъектов РФ и муниципальной собственности на землю.

Говоря о недрах, необходимо отметить, что недрами называется часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоема и водотоков, и простирающиеся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

Если земельным участком владеет собственник (гражданин, юридическое лицо, субъект Федерации и т.д.), то согласно ст. 1.2 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах" недра в границах территории РФ, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Также установлено, что участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования и т.д. В то же время Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах" (ст. 19) предоставляет собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков право по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ.

Что касается воздушного пространства над земельным участком, то его использование регулируется ВзК РФ, экологическим законодательством, Постановлением Правительства РФ от 11.03.2010 N 138.

В целом использование воздушного пространства представляет собой деятельность, в процессе которой осуществляется перемещение в воздушном пространстве различных материальных объектов (воздушных судов, ракет и других объектов), а также другую деятельность (строительство высотных сооружений, деятельность, в процессе которой происходят электромагнитные и другие излучения, выброс в атмосферу веществ, ухудшающих видимость, проведение взрывных работ и т.п.), которая может представлять угрозу безопасности воздушного движения. Под безопасностью использования воздушного пространства понимается комплексная характеристика установленного порядка использования воздушного пространства, определяющая его способность обеспечить выполнение всех видов деятельности по использованию воздушного пространства без угрозы жизни и здоровью людей, материального ущерба государству, гражданам и юридическим лицам. Для собственников земельных участков использование воздушного пространства в границах их участка в основном обусловлено требованием соблюдения экологического законодательства в части выбросов загрязняющих веществ в атмосферу стационарными источниками загрязнения, которые допускаются лишь на основании специального разрешения.

3. Применимое законодательство:

- ЛК РФ;

- ВК РФ;

- ЗК РФ;

- ГрК РФ;

- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах";

- Постановление Правительства РФ от 11.03.2010 N 138.

4. Судебная практика:

- Постановление ФАС Поволжского округа от 08.07.2008 по делу N А55-15301/07;

- Постановление ФАС Поволжского округа от 10.08.2006 по делу N А12-33335/05-С15-5/11;

- Постановление ФАС Центрального округа от 23.08.2012 по делу N А36-1795/2011.

Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок

Комментарий к статье 262

1. Земельные участки общего пользования - это участки, на которых могут свободно находиться граждане и использовать расположенные на этих участках природные объекты.

Пункт 12 ст. 85 ЗК РФ относит к земельным участкам общего пользования участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Земельные участки общего пользования могут находиться только в государственной или муниципальной собственности и не могут быть приватизированы.

Помимо прочего граждане также могут пользоваться инфраструктурой земель общего пользования, а именно дорогами, тротуарами, скамейками и т.д.

Земельные участки общего пользования имеют место и в составе земель лесного фонда. Так, согласно ст. 11 ЛК РФ граждане имеют право свободно и бесплатно пребывать в лесах и для собственных нужд осуществлять заготовку и сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пригодных для употребления в пищу лесных ресурсов (пищевых лесных ресурсов), а также недревесных лесных ресурсов.

На землях общего пользования могут находиться водные объекты общего пользования. Так, согласно ст. 6 ВК РФ каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд. Водные объекты общего находятся в государственной или муниципальной собственности и являются общедоступными. Однако законодатель предоставляет право собственнику в целях защиты жизни и здоровья граждан устанавливать, например, ограничения - запреты на купание в определенных местах.

2. Собственник земельного участка имеет право огородить свой участок с целью воспрещения прохода по нему либо установить информационные таблички с запретом прохода через его участок без разрешения.

Если же собственник не совершил вышеуказанных действий, то гражданин имеет право пройти через его земельный участок, но при условии, что в процессе прохода не будет причинен ущерб или беспокойство собственнику.

Важно заметить, что в то время, как ущерб является юридическим понятием и существует механизм его определения, понятие "беспокойство" достаточно субъективное и его критерии могут быть установлены только собственником земельного участка. То есть если собственник посчитает, что проходом через участок ему причиняется беспокойство, то он имеет право защитить свои права в соответствии со ст. 304 ГК РФ, а именно потребовать устранения всяких нарушений своего права.

3. Применимое законодательство:

- ЛК РФ;

- ВК РФ;

- ЗК РФ;

- ГрК РФ;

- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах".

4. Судебная практика:

- Постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 15248/10 по делу N А12-6151/2009;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.12.2013 по делу N А53-36375/2012;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.12.2013 по делу N А53-31343/2012;

- Постановление ФАС Московского округа от 11.04.2013 по делу N А40-75848/12-64-704.

Статья 263. Застройка земельного участка

Комментарий к статье 263

1. Одно из правомочий собственника земельного участка - это право пользования им. Данное право проявляется в возможности возводить (сносить) здания и сооружения на принадлежащем собственнику земельном участке. Законодатель закрепляет условия такого использования земельного участка:

- соблюдение собственником при возведении или сносе зданий, сооружений градостроительных и строительных норм и правил;

- соблюдение требования о целевом назначении земельного участка.

Право на застройку может быть реализовано собственником только при наличии разрешения на строительство, выданного на основании норм ГрК РФ. Причем необходимо заметить, что собственник может осуществлять строительство как самостоятельно, так и с привлечением застройщика, а также может передать право застройки арендатору земельного участка.

Создание, использование, реконструкция недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, градостроительным правилам и нормам, правилам застройки (п. 6 ст. 3 ГрК РФ).

Что касается строительных норм и правил, то они принимаются ведомственными нормативными актами.

2. По общему правилу собственник земельного участка приобретает право собственности на здание и сооружение. Если же здание было построено с нарушением норм или без разрешения, то такая постройка признается самовольной и лицо, осуществившее ее, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (ст. 222 ГК РФ).

Как правило, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, но только если земельный участок был предоставлен с соблюдением требований законодательства.

3. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ГрК РФ;

- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах".

4. Судебная практика:

- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153;

- Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014;

- Определение КС РФ от 24.09.2012 N 1586-О;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.04.2012 по делу N А20-2874/2010;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.07.2009 по делу N А15-1962/2008;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2007 N Ф08-4430/2007 по делу N А53-16139/2006-С2-11.

Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

Комментарий к статье 264

1. Собственник земельного участка вправе предоставлять его другим лицам. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, могут обладать как вещными, так и обязательственными правами на них. Обязательственные права возникают из договора, а ограниченные вещные - на основании закона.

Так, закон устанавливает следующие ограниченные вещные права:

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ);

- право пожизненного наследуемого владения (ст. 265 ГК РФ, ст. ст. 20, 21 ЗК РФ);

- право ограниченного пользования чужим участком (сервитут) (ст. ст. 274, 277 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ);

- право безвозмездного срочного пользования земельным участком (ст. 24 ЗК РФ).

В ст. 5 ЗК РФ перечислены участники земельных отношений, не являющиеся собственниками земельных участков:

- собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

- землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

- землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

- арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

- обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Важно подчеркнуть, что с введением в действие ЗК РФ отвод земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения прекращен, но землевладение на таком праве, установленное до принятия ЗК РФ, сохранено.

2. Правомочия лица, не являющегося собственником земельного участка, ограничиваются договором с собственником или законом. Например, в договоре аренды может быть предусмотрен запрет на передачу земельного участка в субаренду.

3. Предоставление лицу права владения и пользования земельным участком не влечет автоматического предоставления права распоряжения им. ГК РФ устанавливает запрет на распоряжение земельным участком его владельцем. Но законом могут предусматриваться исключения из этого правила. Так, согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

4. Применимое законодательство:

- ЛК РФ;

- ВК РФ;

- ЗК РФ;

- ГрК РФ;

- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах".

5. Судебная практика:

- Постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 17630/12 по делу N А40-125218/09-77-763;

- Постановление Президиума ВАС РФ от 22.03.2011 N 14765/10 по делу N А03-12409/2009;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.12.2013 по делу N А22-2431/2011;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.05.2010 по делу N А53-10266/2008;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.03.2008 N Ф08-1015/08 по делу N А53-7265/2007-С2-6;

- Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.07.2013 по делу N А03-16726/2011.

Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком

Комментарий к статье 265

1. Право пожизненного наследуемого владения было введено в период, когда право частной собственности на землю не существовало.

С введением ЗК РФ и права частной собственности на землю право пожизненного наследуемого владения утратило свою актуальность и значимость. Так, согласно ст. 21 ЗК РФ предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается.

Ранее (до введения ЗК РФ) возникшее право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, сохраняется.

В настоящее время существует одно единственное основание возникновения права пожизненного наследуемого владения земельным участком - наследование либо по закону, либо по завещанию.

2. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ЛК РФ;

- ВК РФ;

- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах".

3. Судебная практика:

- Постановление ФАС Московского округа от 06.08.2009 N КА-А40/7251-09 по делу N А40-34499/08-90-101;

- Постановление ФАС Центрального округа от 26.06.2008 по делу N А23-4093/04А-14-338.

Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения

Комментарий к статье 266

1. Земельный участок, являющийся объектом права пожизненного наследуемого владения, так же как и участок, находящийся в собственности имеет свои границы, площадь. Границы такого участка, его целевое назначение, категория должны быть зафиксированы в соответствующей документации, как правило, это акты, постановления.

Право владения земельным участком представляет собой право фактического обладания данным земельным участком. Право пользования состоит в самостоятельном извлечении владельцем земельного участка определенных имущественных выгод.

Помимо прав владельцы земельных участков имеют и ряд обязанностей, а именно:

- использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках;

- осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

- своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

- своевременно производить платежи за землю;

- соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

Данный перечень обязанностей не является исчерпывающим, иные обязанности могут быть предусмотрены ЗК РФ либо федеральными законами (ст. 42 ЗК РФ).

2. По общему правилу владелец земельного участка имеет право возводить на нем здания и сооружения, на которые он приобретает право собственности. Однако, законом могут быть установлены либо ограничения, либо запреты на возведение зданий или сооружений. Так, например, ст. 19 ФЗ от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" предусматривает, что член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения имеет право осуществлять в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений - на садовом земельном участке; жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений - на дачном земельном участке; некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений - на огородном земельном участке.

3. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- ФЗ от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

4. Судебная практика:

- Постановление ФАС Поволжского округа от 22.07.2008 по делу N А55-18135/2007.

Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении

Комментарий к статье 267

1. Для владельца земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения установлен запрет распоряжения данным земельным участком. Он имеет право совершать два вида сделок:

- сдавать в аренду земельный участок;

- передавать земельный участок в безвозмездное срочное пользование.

Данные сделки совершаются путем заключения соответствующего договора, подлежащего регистрации в Росреестре.

Исключение составляет переход прав на земельный участок по наследству (ч. 2 ст. 21 ЗК РФ).

При наследовании прав на земельный участок они подлежат обязательной регистрации. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

2. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- ФЗ от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

3. Судебная практика:

- Постановление Пленума ВС РФ от 29.05.2012 N 9;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.09.2008 N Ф08-5115/2008 по делу N А15-760/2007;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.04.2008 N Ф08-1798/2008 по делу N А32-11714/2007-4/335.

Статья 268. Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Комментарий к статье 268

1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования. Субъекты, которым может быть предоставлен земельный участок на указанном праве, ограничен. К ним относятся:

- государственные и муниципальные учреждения;

- казенные предприятия;

- органы государственной власти;

- органы местного самоуправления;

- центры исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий.

Другие юридические лица, которым земельные участки принадлежат на праве постоянного (бессрочного) пользования, должны переоформить это право на право аренды или собственности (ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Для этого субъект должен обратиться к собственнику земельного участка с заявлением либо о выкупе земельного участка, либо о его аренде. После рассмотрения решения уполномоченный орган выносит постановление о разрешении выкупа либо аренды земельного участка. На основании данного решения заключаются соответственно либо договор купли-продажи, либо договор аренды, который затем подлежит государственной регистрации в органах Росреестра.

Статья 7.34 КоАП РФ предусматривает ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность в виде наложения административного штрафа на юридическое лицо в размере от двадцати до ста тысяч рублей.

Гражданам, как уже неоднократно отмечалось, земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен быть не может.

Основанием для предоставления земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования осуществляется на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа.

2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит к перечисленным выше субъектам только при реорганизации юридического лица в порядке правопреемства.

3. В соответствии с ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01.03.2015 п. 1 ст. 268 ГК РФ будет изложен в следующей редакции: "Право постоянного (бессрочного) пользования земельном участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицам, указанным в Земельном кодексе Российской Федерации".

Круг этих лиц определяется ст. 39.9 ЗК РФ, которая вводится также ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". К ним относятся:

- органы государственной власти и органы местного самоуправления;

- государственные и муниципальные учреждения (бюджетные, казенные, автономные);

- казенные предприятия;

- центры исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий.

Причем данный перечень является исчерпывающим, то есть дополнен быть не может.

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование осуществляется на основании решения уполномоченного органа.

4. Применимое законодательство:

- КоАП РФ;

- ГрК РФ;

- ЗК РФ;

- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";

- ФЗ от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях";

- ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

5. Судебная практика:

- Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.12.2011 по делу N А10-408/2011;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.11.2013 по делу N А32-8520/2012;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.09.2012 по делу N А20-4326/2011;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.12.2010 по делу N А15-363/2010.

Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования

Комментарий к статье 269

1. Лица, владеющие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, именуются в ст. 5 ЗК РФ землепользователями.

Землепользователи обладают правомочиями владения и пользования. Земельный участок должен использоваться в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование, по его целевому назначению.

Необходимо заметить, что срок права постоянного (бессрочного) владения земельным участком не определяется, то есть оно бессрочно, но менее стабильно, чем право пожизненного наследуемого владения. Прежде всего, это проявляется в том, что право постоянного (бессрочного) пользования может быть прекращено ранее, чем деятельность субъекта (например, при нецелевом использовании земельного участка), а в случае прекращения существования правообладателя также прекращается.

2. Землепользователь имеет право на возведение на земельном участке зданий, сооружений, но при условии, что это соответствует целевому назначению земельного участка. Так, на земельном участке, предоставленном для осуществления производственной деятельности, нельзя построить жилой дом.

Недвижимое имущество, созданное землепользователем для себя, является его собственностью, то есть он имеет право распоряжаться указанным имуществом. Что же касается земли под отчуждаемой недвижимостью, то право постоянного (бессрочного) пользования должно быть переоформлено либо на право аренды, либо на право собственности.

Землепользователь из правомочия распоряжения правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком обладает лишь правом отказа от пользования.

После введения в действие ЗК РФ землепользователи, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия собственника земельного участка.

3. В соответствии с ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01.03.2015 ст. 269 ГК РФ будет дополнена п. 3 следующего содержания "Лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться таким земельным участком, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом".

Данное нововведение фактически представляет собой трансформацию п. 4 ст. 20 ЗК РФ, которая утрачивает силу с 01.03.2015.

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, организаций, осуществляющих деятельность в сфере охотничьего хозяйства, федеральных государственных бюджетных учреждений, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками.

По общему правилу служебные наделы предоставляются работникам указанных организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

4. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";

- ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

5. Судебная практика:

- Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11;

- Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73;

- Постановление Пленума ВС РФ от 29.05.2012 N 9;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.12.2010 по делу N А15-363/2010;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.05.2009 по делу N А53-12657/2008;

- Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.02.2011 по делу N А46-5361/2010;

- Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.04.2013 по делу N А74-1555/2011;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.02.2014 по делу N А53-36640/2012.

Статья 270. Утратила силу. - Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ.

Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

Комментарий к статье 271

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным под эту недвижимость земельным участком.

Необходимо заметить, что на практике нередки случаи, когда здание, сооружение принадлежит на праве собственности одному лицу, а расположено оно на земельном участке, принадлежащем другому лицу.

Размер земельного участка, которым собственник здания, сооружения или иной недвижимости имеет право пользоваться при их эксплуатации, определяется в соответствии с положениями ст. 33 ЗК РФ. Так, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, за новым собственником недвижимости сохраняется право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, как было у прежнего собственника. Так, если земельный участок принадлежит продавцу недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды, то к покупателю переходит именно это право.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Говоря о моменте перехода права на земельный участок к покупателю недвижимости, следует учесть, что согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ право пользования земельным участком передается покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость, а право собственности на недвижимость возникает согласно ст. 8.1 ГК РФ с момента государственной регистрации права на недвижимость. С этого же момента приобретатель недвижимости вправе требовать оформления прав на земельный участок.

Если право собственности не недвижимость переходит к нескольким собственникам, то и право пользования землей соответственно будет делиться согласно доле каждого собственника.

В случае перехода права собственности на земельный участок, на котором расположена недвижимость, право пользования им собственником недвижимости не может быть прекращено или изменено.

3. Собственник недвижимости имеет право на свободное владение, пользование и распоряжение этой недвижимостью.

Собственнику также предоставляется право сноса недвижимости, но только при условии, что это не противоречит условиям пользования земельным участком. Если говорить о сносе здания, то он должен производиться общественно безопасным способом, то есть способом, который не представляет угрозу расположенной неподалеку недвижимости, гражданам.

В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Если земельный участок находится в частной собственности, преимущественное право покупки осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ). Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, собственники здания имеют исключительное право на приватизацию земельного участка. Если земельный участок не продается, а сдается в аренду, собственникам расположенной на нем недвижимости принадлежит исключительное право на аренду этого земельного участка.

4. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ГрК РФ;

- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах";

- письмо ФНС России от 24.12.2013 N СА-4-7/23263;

- письмо Минэкономразвития РФ от 17.10.2011 N 22780-ИМ/Д23.

5. Судебная практика:

- Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 16448/12 по делу N А76-20548/2011;

- Постановление Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 N 17616/07 по делу N А41-К1-6439/07;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.05.2014 по делу N А22-2761/2012;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.03.2008 N Ф08-1015/08 по делу N А53-7265/2007-С2-6;

- Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2006 N Ф04-5696/2006(26105-А03-12) по делу N А03-11987/05-11.

Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

Комментарий к статье 272

1. Нередки случаи, когда собственник недвижимого имущества и собственник земельного участка являются разными лицами. Однако ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельного участка и недвижимости. Если собственник недвижимости утрачивает право пользования земельным участком, то он рискует потерять и расположенную на нем недвижимость.

Прежде всего, встает вопрос о правовой судьбе недвижимого имущества, расположенного на земельном участке. Причем этот вопрос должен быть решен между собственником земельного участка и собственником недвижимости путем заключения соглашения, в котором бы разрешался вопрос о судьбе недвижимости на случай прекращения права пользования земельным участком: либо она останется на участке, либо подлежит сносу. В соглашении, например, может быть указано, что в случае прекращения права пользования земельным участком собственнику недвижимости будет выплачена ее стоимость на день прекращения права пользования земельным участком.

Если такого рода соглашение не достигнуто сторонами, то правовые последствия прекращения права пользования земельным участком будут определяться судом. Причем с иском в суд может обратиться как собственник земельного участка, так и собственник недвижимости.

2. Учитывая, что по общему правилу земельный участок должен быть возвращен его собственнику в первоначальном состоянии, то есть в том, в котором он передавался пользователю, собственник может требовать сноса всех зданий и сооружений, расположенных на его земельном участке.

Однако законодательно закреплены условия, при наличии которых суд не имеет права принять решение о сносе здания или сооружения. Например, здание не может быть снесено в силу его культурной ценности. Критерии и порядок признания зданий культурной ценностью определены в ФЗ от 25.06.2002 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Так, согласно ст. 3 указанного Закона, к объектам культурного наследия относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Также законодательно запрещен снос жилых зданий. Суд не может вынести решение о сносе недвижимости, которая по своей стоимости значительно превышает стоимость земельного участка, на котором она расположена.

В тех случаях, когда суд не может принять решение о сносе здания, он либо принимает решение о признании права собственника недвижимости на выкуп земельного участка, либо признает право собственника земельного участка на приобретение расположенной на нем недвижимости. Если стороны не желают осуществлять выкуп, то суд может принять решение об определении порядка пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

3. При принудительном прекращении права пользования земельным участком, например при изъятии его для государственных или муниципальных нужд, либо при ненадлежащем использовании, правила п. 1 и п. 2 ст. 272 ГК РФ не применяются.

4. В соответствии с ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 01.03.2015 п. 3 ст. 272 ГК РФ будет дополнен и изложен в следующей редакции: "Правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 283), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286)".

Данное нововведение означает, что если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и переданном в аренду, находится объект незавершенного строительства, то при расторжении договора аренды эти объекты могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. С требованием в суд может обратиться собственник земельного участка.

5. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ГрК РФ;

- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах";

- ФЗ от 25.06.2002 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации";

- ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

6. Судебная практика:

- Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11;

- Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.11.2013 по делу N А32-21424/2012;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2009 по делу N А32-13378/2008.

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Комментарий к статье 273

1. По общему правилу, если по договору купли-продажи, мены, дарения, ренты и т.п. передается право собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, то одновременно передается и право собственности на земельный участок, расположенный под этой недвижимостью, и на часть участка, необходимую для нормального пользования недвижимостью.

Для определения размера земельного участка, необходимого для пользования недвижимостью, по аналогии закона руководствуются п. 3 ст. 33 ЗК РФ, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

- отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

- отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

При отчуждении доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, происходит отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Если законом ограничена передача в собственность земельного участка приобретателю недвижимости, то ему предоставляется в порядке ст. ст. 20, 21, 22, 24 ЗК РФ вещное или обязательственное право на использование земельного участка.

2. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ГрК РФ;

- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах";

- ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

3. Судебная практика:

- Определение ВАС РФ от 22.08.2013 N ВАС-11236/13 по делу N А73-15155/2012;

- Постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 8215/08 по делу N А41-К1-66/07;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.11.2013 по делу N А32-2057/2012;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.10.2009 по делу N А32-22058/2008-39/343;

- Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.07.2013 N Ф03-2818/2013 по делу N А73-15155/2012.

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Комментарий к статье 274

1. К вещным правам лиц, не являющихся собственниками, ст. 216 ГК РФ относит сервитуты. Сервитуты бывают публичные и частные. Согласно ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается гражданским законодательством.

Частный земельный сервитут представляет собой право пользования чужим земельным участком, установленное договором или решением суда в интересах собственника, которое не может быть обеспечено иначе.

В качестве объекта сервитута выступает соседний земельный участок, а владельцем сервитута (сервитуарием) является собственник, землепользователь или землевладелец земельного участка, граничащего с соседним обслуживающим участком.

Выделяют следующие виды сервитутов:

- для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;

- для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;

- для обеспечения водоснабжения и мелиорации.

Данный перечень не является исчерпывающим. Так, п. 1 ст. 274 ГК РФ предусмотрено установление сервитутов для иных нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Примером, может быть установление сервитута для обеспечения проведения работ по защите территорий от затоплений и подтоплений (п. 3 ст. 64 ГрК РФ).

2. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, никоим образом не ограничен в своем праве, то есть он в полной мере продолжает владеть, пользоваться и распоряжаться своим земельным участком. Однако при осуществлении правомочия распоряжения собственник земельного участка не может ограничить либо прекратить сервитут. Так, в договоре купли-продажи не может содержаться условие об отмене сервитута, если оно имеет место, то данный пункт договора будет признан ничтожным.

3. По общему правилу сервитут устанавливается путем заключения сторонами соглашения, в котором описываются все условия сервитута. Сервитут подлежит государственной регистрации.

Регистрация сервитута осуществляется в едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в едином государственном реестре прав.

В том случае, если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.

Регистрация сервитута осуществляется в соответствии с требованиями ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Регистрация удостоверяется выдачей владельцу сервитута свидетельства о государственной регистрации права на ограниченное пользование чужим имуществом, в котором указывается правообладатель, вид сервитута, дата и номер регистрации. Сервитут вступает в силу с момента государственной регистрации.

В том случае, если не достигнуто соглашение об установлении сервитута в добровольном порядке, спор передается на разрешение суда. Основанием рассмотрения спора в суде является иск лица, требующего установления сервитута.

4. На вышеуказанных условиях и в том же порядке сервитут может быть установлен в пользу лиц, владеющих земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.

5. Сервитут предполагается платным, то есть собственник участка, обремененного сервитутом, может требовать соразмерную плату за пользование его участком. Плата может быть установлена в соглашении сторон об установлении сервитута. В тех случаях, когда она не установлена сторонами, предполагается применение статьи 424 ГК РФ, то есть цена определяется по аналогии с ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Если стороны не пришли к согласию о стоимости сервитута, то спор передается по инициативе одной из сторон в суд. Суд, определяя плату за сервитут, руководствуется Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004.

Соразмерность платы за сервитут означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.

Размер соразмерной платы за сервитут может изменяться в течение срока, на который сервитут установлен, в случаях и в порядке, установленных ГК РФ и ЗК РФ (например, размер соразмерной платы за сервитут может быть изменен по причинам существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соглашения о сервитуте; увеличения или уменьшения ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, по истечении определенного срока после его установления; увеличения или уменьшения сферы действия сервитута).

6. В соответствии с ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 01.03.2015 в абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ слова "прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации" будут заменены словами "строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием".

Таким образом, с одной стороны, законодательно расширены случаи установления сервитута, так как вводится более широкое понятие "линейные объекты", под которыми понимаются трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи, а с другой стороны, устанавливается ограничение для установления сервитута. Так, сервитут может быть установлен, если это не препятствует разрешенному использованию земельного участка.

7. В соответствии с ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 01.03.2015 ст. 274 ГК РФ будет дополнена пунктом 6 следующего содержания: "В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 ГК РФ для собственника такого земельного участка".

Таким образом, законодатель расширил перечень лиц, между которыми может быть заключено соглашение об установлении сервитута, в это число вошли и лица, которым предоставлен земельный участок, являющийся государственной или муниципальной собственностью. В случае установления такого сервитута при совершении сделок с земельным участком, возврате его собственнику сервитут будет сохраняться. Причем сам сервитут не может быть самостоятельным объектом сделки.

Основаниями для прекращения сервитута, установленного в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является:

- отпадение оснований установления сервитута;

- невозможность использования земельного участка с обременением по целевому назначению.

Инициировать отмену сервитута может либо собственник земельного участка, в отношении которого он установлен, либо землепользователь.

8. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ГрК РФ;

- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах";

- ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации";

- Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87;

- Приказ Минюста РФ от 26.07.2004 N 132;

- Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004.

9. Судебная практика:

- Постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 16033/12 по делу N А64-3894/2010;

- Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11 по делу N А45-12892/2010;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.12.2013 по делу N А63-9482/2012;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2008 N Ф08-254/2008 по делу N А63-18585/06-С1;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2008 N Ф08-1172/08 по делу N А53-12625/2006-С4-32;

- Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.06.2013 по делу N А58-6111/2011.

Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

Комментарий к статье 275

1. Если с земельным участком, обремененным сервитутом, совершается какая-либо сделка, направленная на отчуждение земельного участка, сервитут следует за ним, сохраняясь в неизменном виде.

Если продавец предоставил заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, то покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (ч. 3 ст. 37 ЗК РФ).

2. Сервитут тесно связан с земельным участком, в отношении которого он установлен, и не может быть самостоятельным объектом купли-продажи, залога и т.п. Также если лицо не является собственником недвижимого имущества, для обеспечения которого установлен сервитут, то оно не может стать обладателем сервитута.

3. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ГрК РФ;

- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах";

- ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

4. Судебная практика:

- Постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 16033/12 по делу N А64-3894/2010;

- Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.04.2012 по делу N А58-3967/2011;

- Постановление ФАС Поволжского округа от 29.09.2011 по делу N А65-833/2011;

- Постановление ФАС Уральского округа от 24.07.2013 N Ф09-11097/12 по делу N А60-26754/2012;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.05.2014 по делу N А32-16345/2012.

Статья 276. Прекращение сервитута

Комментарий к статье 276

1. Сервитут может быть прекращен как по соглашению сторон, так и по требованию собственника участка, в отношении которого установлен сервитут. Прекращение сервитута возможно при условии, что отпали основания его установления. Например, проложена другая дорога и нет необходимости прохода через земельный участок, обремененный сервитутом.

2. Другим случаем прекращения сервитута является невозможность использования земельного участка по назначению из-за обременения сервитутом. Но в этом случае прекращение сервитута возможно только в судебном порядке.

Необходимо заметить, что ч. 4 ст. 23 ЗК РФ устанавливает, что сервитут может быть срочным и постоянным. Следовательно, еще одним основанием прекращения сервитута является истечение его срока, хотя данное основание и не указано в ст. 276 ГК РФ.

Прекращение сервитута, как и его установление, подлежит государственной регистрации. Сведения о прекращении сервитута вносятся в единый государственный реестр, а на свидетельстве об установлении сервитута проставляется штамп "погашен". Прекращается сервитут после его государственной регистрации.

3. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ГрК РФ;

- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах";

- ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

4. Судебная практика:

- Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.04.2009 N Ф04-2464/2009(5331-А45-15) по делу N А45-8613/2008;

- Постановление ФАС Поволжского округа от 29.09.2011 по делу N А65-833/2011.

Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений

Комментарий к статье 277

1. Сервитут может быть установлен не только в отношении земельного участка, но и в отношении иного недвижимого имущества, например, здания, сооружения. Например, может быть установлен сервитут для осуществления прокладки и эксплуатации линий электропередач.

Установление сервитутов для иного недвижимого имущества осуществляется по правилам ст. ст. 274 - 276 ГК РФ.

2. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ГрК РФ;

- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах";

- ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

3. Судебная практика:

- Постановление Президиума ВАС РФ от 06.10.2009 N 7349/09 по делу N А60-15186/2008-С3;

- Определение ВАС РФ от 22.10.2009 N ВАС-13629/09 по делу N А47-7383/2008;

- Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.12.2006 N Ф04-8352/2006(29305-А46-39) по делу N А46-1068/06;

- Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.07.2009 по делу N А43-933/2009-17-31.

Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок

Комментарий к статье 278

1. Часть 3 ст. 35 Конституции РФ устанавливает принцип, по которому никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Статья 278 ГК РФ восприняла указанный конституционный принцип, запретив обращение взыскания по обязательствам собственника на земельный участок иначе как по решению суда.

Однако из этого общего правила существует исключение, установленное ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". По общему правилу, согласно ст. 51 указанного Закона, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Исключением являются случаи, когда в соответствии со ст. 55 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Так, удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной.

Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

2. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

3. Судебная практика:

- Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11;

- Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.11.2012 по делу N А46-18166/2011;

- Постановление ФАС Московского округа от 27.07.2009 N КГ-А40/5475-09 по делу N А40-1853/08-ИП-8.

Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Комментарий к статье 279

1. В случае крайней необходимости органы государственной власти или местного самоуправления могут изъять земельный участок у собственника путем его выкупа для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Причем Конституция говорит об изъятии имущества только для государственных нужд, не упоминая муниципальные.

Случаи, в которых производится изъятие земельного участка у собственника путем выкупа, установлены в ч. 1 ст. 49 ЗК РФ. К ним относятся:

- выполнение международных обязательств РФ;

- размещение следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

- объекты использования атомной энергии;

- объекты обороны и безопасности;

- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ;

- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

- объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения государственного или муниципального значения;

- автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Законодательством могут устанавливаться ограничения и особенности изъятия отдельных категорий земель. Так, запрещается изъятие земельных участков в пределах земель особо охраняемых природных территорий для нужд, противоречащих их целевому назначению (п. 3 ст. 95 ЗК РФ).

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, тот и осуществляет ее выкуп, то есть оплата идет из средств соответствующего бюджета. Согласно ч. 2 ст. 55 ЗК РФ принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Изъятие земельного участка у собственника, как мы уже отмечали, возможно путем выкупа, то есть путем обеспечения встречного предоставления. Выкуп земельного участка означает заключение с собственником договора купли-продажи земельного участка.

Необходимо отметить, что не компенсируются собственнику земельного участка те расходы, которые он понес на улучшение земельного участка после получения уведомления об его изъятии.

2. Для выкупа земельного участка необходимо принятие решения об его изъятии. Решение об изъятии уполномочены принимать федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления.

Порядок подготовки и принятия вышеуказанных решений согласно п. 2 ст. 279 ГК РФ предусмотрен федеральным земельным законодательством. Однако земельное законодательство не содержит норм, прямо регламентирующих эти процедуры. Поэтому применяются по аналогии положения ст. 31 ЗК РФ, предусматривающие порядок выбора земельного участка под строительство.

Так, после выбора подходящего земельного участка принимается решение об его изъятии путем выкупа. Принятие данного решения и вынесение постановления об изъятии не дает права органам власти изъять участок до выплаты выкупной цены.

3. Одним из этапов выкупа земельного участка и гарантией прав собственника является предварительное уведомление последнего о принятом решении об изъятии земельного участка. Такое уведомление должно быть совершено в письменной форме и за год до предполагаемой даты выкупа. По истечении года земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд независимо от согласия или несогласия собственника.

Согласно ст. 282 ГК РФ в случае несогласия собственника земельного участка с решением об изъятии земельного участка изъятие осуществляется на основании решения суда.

4. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу после осуществления такой регистрации. О проведенной регистрации обязательно должен быть уведомлен собственник земельного участка, подлежащего изъятию.

Надо заметить, что регистрируется не само решение, а обременение, налагаемое этим решением.

5. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

6. Судебная практика:

- Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11;

- Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2379/11 по делу N А40-96790/09-7-743;

- Определение ВАС РФ от 01.07.2011 N ВАС-8192/11 по делу N А41-8980/10;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.03.2011 по делу N А32-5485/2010;

- Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.11.2007 по делу N А56-38300/2006.

Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд

Комментарий к статье 280

1. После принятия и регистрации решения об изъятии земельного участка у собственника должно быть заключено соглашение между органом государственной власти или органом местного самоуправления о выкупе данного земельного участка с указанием всех существенных условий. Если стороны не приходят к соглашению по условиям выкупа, то спор передается на рассмотрение суда. Фактически это соглашение является договором купли-продажи и к нему применяются нормы гражданского законодательства, регулирующие куплю-продажу.

До заключения соглашения об изъятии земельного участка либо принятия судебного решения собственник продолжает осуществлять свои полномочия в полном объеме.

Однако с момента получения уведомления об изъятии земельного участка собственник несет риск того, что расходы, которые он произвел на новое строительство либо реконструкцию зданий или сооружений, расположенных на его земельном участке, не будут учтены при расчете выкупной цены.

2. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ЛК РФ;

- ВК РФ;

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

3. Судебная практика:

- Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11;

- Постановление ФАС Московского округа от 04.04.2011 N КГ-А40/1375-11 по делу N А40-50772/10-144-215;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.03.2011 по делу N А32-5485/2010.

Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд

Комментарий к статье 281

1. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется либо на основании соглашения о выкупе, либо на основании решения суда. Но и в первом, и во втором случае основанное условие изъятия - это установление обязанности уплаты выкупной стоимости.

Публично-правовое образование, для целей которого изымается земельный участок, обязано выплатить выкупную стоимость за изымаемый участок в определенные соглашением сроки.

2. Определение выкупной цены осуществляется в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства. Так, в выкупную цену включаются:

- рыночная стоимость земельного участка и находящейся на нем недвижимости. Так, согласно ч. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности;

- убытки, причиненные изъятием и упущенная выгода. Возмещение убытков осуществляется на основании ст. 57 ЗК РФ в полном объеме, в том числе и упущенная выгода. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов, в пользу которых изымаются земельные участки.

При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков.

Порядок возмещения собственникам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков, устанавливается Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 N 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц".

Под убытками понимается реальный ущерб: затраты, понесенные собственниками (например, улучшение земельного участка путем установки оградительных сооружений, посевы, многолетние насаждения и т.п.), упущенная выгода (например, неполученная арендная плата и т.п.), а также убытки, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Все возмещаемые убытки в обязательном порядке должны быть подтверждены, сметами, расчетами и т.п.

3. Собственнику изымаемого земельного участка может быть предоставлен другой земельный участок в качестве возмещения. При этом стоимость предоставляемого участка учитывается при определении выкупной цены. Если цена предоставляемого взамен земельного участка выше, то собственнику предлагается либо доплатить разницу, либо учесть ее при расчете убытков.

4. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ЛК РФ;

- ВК РФ;

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации";

- Постановление Правительства РФ от 07.05.2003 N 262.

5. Судебная практика:

- Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2379/11 по делу N А40-96790/09-7-743;

- Постановление Президиума ВАС РФ от 23.06.2009 N 2019/09 по делу N А32-7432/2007-56/191-2008-56/23;

- Определение ВАС РФ от 26.04.2011 N ВАС-2379/11 по делу N А40-96790/09-7-743;

- Постановление ФАС Поволжского округа от 07.09.2010 по делу N А55-3315/2009.

Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда

Комментарий к статье 282

1. В тех случаях, когда с собственником земельного участка не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, спор передается в суд.

С иском о выкупе земельного участка имеет право обратиться орган, принявший решение об изъятии земельного участка путем выкупа. Причем такого рода иск может быть подан в течение трех лет с момента уведомления собственника о предстоящем изъятии. Этот срок начинает течь на следующий день после направления уведомления (ст. 191 ГК РФ).

2. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ЛК РФ;

- ВК РФ;

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации";

- Постановление Правительства РФ от 07.05.2003 N 262.

3. Судебная практика:

- Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11;

- Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2379/11 по делу N А40-96790/09-7-743;

- Постановление ФАС Поволжского округа от 07.09.2010 по делу N А55-3315/2009;

- Постановление ФАС Московского округа от 04.04.2011 N КГ-А40/1375-11 по делу N А40-50772/10-144-215;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.03.2011 по делу N А32-5485/2010.

Статья 283. Прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд

Комментарий к статье 283

1. Землевладельцы и землепользователи пользуются аналогичными с собственниками земельных участков правами при изъятии их для государственных или муниципальных нужд.

Однако существуют и различия. Так, ввиду того что землепользователи и землевладельцы не являются собственниками изымаемого земельного участка, они не могут претендовать на возмещение выкупной стоимости такого участка. Все, что могут получить землепользователи и землевладельцы, - это возмещение убытков, в том числе упущенной выгоды.

2. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ЛК РФ;

- ВК РФ;

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации";

- Постановление Правительства РФ от 07.05.2003 N 262.

3. Судебная практика:

- Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11;

- Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2379/11 по делу N А40-96790/09-7-743.

Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением

Комментарий к статье 284

1. В тех случаях, когда земельный участок имеет установленное целевое назначение: для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства, - но не используется собственником по назначению в течение трех лет, он может быть изъят у собственника.

Причем в этот срок не включаются периоды, необходимые для освоения участка, и периоды, когда участок не мог использоваться по назначению, например из-за стихийных бедствий.

Если в договоре предусмотрены сроки освоения земельного участка, то собственник должен своевременно приступить к использованию участка (ст. 42 ЗК РФ).

2. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ЛК РФ;

- ВК РФ;

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

3. Судебная практика:

- Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11;

- Постановление ФАС Московского округа от 12.01.2011 N КГ-А40/17000-10 по делу N А40-14871/10-47-131;

- Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.02.2010 по делу N А56-18226/2009.

Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства

Комментарий к статье 285

1. Одной из основных обязанностей собственника земельного участка является его целевое использование с соблюдением требований законодательства. В случае неисполнения данной обязанности земельный участок может быть изъят у собственника.

Собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий и т.п. (ст. 42 ЗК РФ).

Необходимо заметить, что собственники земельных участков обязаны проводить мероприятия по:

- сохранению почв и их плодородия;

- защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель;

- защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, а также защите растений и продукции растительного происхождения от вредных организмов (растений или животных, болезнетворных организмов, способных при определенных условиях нанести вред деревьям, кустарникам и иным растениям);

- ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и захламления земель;

- сохранению достигнутого уровня мелиорации;

- рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот;

- сохранению плодородия почв и их использованию при проведении работ, связанных с нарушением земель.

Надо заметить, что в случае использования земельного участка с нарушением закона возможно не только изъятие земельного участка, но и применение гражданско-правовой ответственности в виде возмещения причиненного таким использованием ущерба (ст. 76 ЗК РФ).

2. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ЛК РФ;

- ВК РФ;

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

3. Судебная практика:

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.05.2014 по делу N А32-16345/2012;

- Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.11.2011 N Ф03-5569/2011 по делу N А51-3217/2011;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.08.2008 N Ф08-4426/2008 по делу N А20-408/2006;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.08.2006 N Ф08-3009/2006 по делу N А18-1062/2005.

Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования

Комментарий к статье 286

1. Законодатель устанавливает два основания изъятия земельного участка у собственника:

- в связи с неиспользованием по назначению (ст. 284 ГК РФ);

- в связи с использованием, осуществляемым с грубым нарушением правил рационального использования земли.

Уполномоченный орган, принимающий решение об изъятии земельного участка у собственника, и порядок изъятия согласно п. 1 ст. 286 ГК РФ должны быть установлены земельным законодательством.

Однако в ЗК РФ отсутствуют прямые нормы, устанавливающие порядок изъятия земельных участков. Поэтому в указанной ситуации подлежит применению по аналогии ст. 54 ЗК РФ.

В случае выявления при осуществлении государственного земельного надзора нарушений требований земельного законодательства федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные на осуществление государственного земельного надзора, выдают землепользователям, землевладельцам предписания об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения.

Если в случае неустранения указанных в предписании нарушений в установленный срок федеральный орган исполнительной власти, выдавший такое предписание, направляет копию акта проверки выполнения землепользователем, землевладельцем такого предписания с приложением копии такого предписания и иных связанных с результатами проверки документов в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

После получения материалов органы исполнительной власти направляют в суд требование об изъятии земельного участка.

2. Для прекращения права собственности на земельный участок, несмотря на принятое административное решение, необходимо получить согласие собственника земельного участка на исполнение решения либо, если согласие не получено, передать требование в суд.

При согласии собственника на изъятие земельного участка он подлежит продаже с публичных торгов.

3. Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка, то иск об изъятии подается в суд. В этом случае исполнение судебного решения будет осуществляться по правилам исполнительного производства. Деньги, полученные от продажи земельного участка, подлежат передаче бывшему собственнику.

4. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- КоАП РФ;

- ЛК РФ;

- ВК РФ;

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- Постановление Правительства РФ от 15.11.2006 N 689.

5. Судебная практика:

- Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11;

- Постановление ФАС Московского округа от 12.01.2011 N КГ-А40/17000-10 по делу N А40-14871/10-47-131;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.08.2008 N Ф08-4426/2008 по делу N А20-408/2006.

Статья 287. Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками

Комментарий к статье 287

1. Регулирование отношений, связанных с прекращением прав на земельный участок, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками, осуществляется земельным законодательством.

Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения, аренда и право безвозмездного срочного пользования земельным участком могут быть прекращены принудительно в случае нарушения целевого использования земельного участка, систематической неуплаты земельного налога и т.д. (п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 и п. 1 ст. 47 ЗК РФ).

Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком осуществляется на основании вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка (при условии неустранения ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания).

Порядок принятия решения о прекращении прав на земельный участок был рассмотрен в комментарии к ст. 286 ГК РФ.

В случае принятия судебного решения о прекращении права на земельный участок по истечении 10-дневного срока с момента принятия решения орган государственной власти или местного самоуправления направляет заявление о регистрации прекращения права на земельный участок в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Лицо, у которого был изъят земельный участок, не освобождается от обязанности возместить убытки, причиненные земельным правонарушением.

2. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- КоАП РФ;

- ЛК РФ;

- ВК РФ;

- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- Постановление Правительства РФ от 15.11.2006 N 689.

3. Судебная практика:

- Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.05.2008 по делу N А28-9165/2007-129/13;

- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.06.2014 по делу N А32-3647/2012;

- Постановление ФАС Поволжского округа от 27.05.2008 по делу N А57-22327/07-33;

- Постановление ФАС Уральского округа от 02.05.2007 N Ф09-3194/07-С6 по делу N А47-4181/2006.