Глава 8 Ценные бумаги на рынке недвижимости

8.1. Жилищный сертификат

Жилищные сертификаты – это ценные бумаги, номинированные в единицах общей площади жилья и имеющие также индексируемую номинальную стоимость в денежном выражении, размещаемые среди граждан и юридических лиц, дающие право их владельцам при соблюдении определяемых в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента их погашения путем предоставления в собственность помещений, строительство (реконструкция) которых финансировалось за счет средств, полученных от размещения указанных ценных бумаг или обязательств.

Можно выделить основные особенности, присущие жилищным сертификатам.

1. Жилищные сертификаты удостоверяют внесение первым владельцем средств на строительство определенной общей площади жилья определенного качества и местоположения в строящемся или реконструируемом доме, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

2. Размещаются среди физических и юридических лиц.

3. Номинал жилищных сертификатов устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. м.

4. Жилищные сертификаты – это особый вид облигаций с обязательной индексацией номинальной стоимости в зависимости от определенного индекса (например, индекса потребительских цен или строительного коэффициента – индекса цен в строительстве).

Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение срока действия жилищного сертификата. Индексация должна производиться не реже одного раза в три месяца.

5. Жилищный сертификат удостоверяет следующие права:

• на приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов в порядке и на условиях, установленных условиями эмиссии;

• на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

6. Жилищные сертификаты являются именными ценными бумагами и могут выпускаться в документарной или бездокументарной форме.

7. Жилищный сертификат дает право выбора владельцам сертификатов формы их погашения: жильем, денежными средствами по стоимости построенного жилого объекта недвижимости, жилищными сертификатами следующей серии с повышающим коэффициентом (поскольку стоимость сертификатов для строящегося объекта ниже стоимости законченного строительства).

8. При разделении процесса строительства на несколько этапов финансирование каждого из них осуществляется посредством реализации определенного количества жилищных сертификатов.

9. Цены жилищных сертификатов формируются в зависимости от затрат по каждому этапу строительства и от уровня инфляции, приведенных к 1 кв. мобщей площади жилых объектов недвижимости.

10. Жилищные сертификаты не дают права голоса на общем собрании акционеров эмитента, права на долю в доходах или общей сумме активов эмитента (за исключением случая его несостоятельности (банкротства)).

Основываясь на вышеназванных особенностях, можно выделить следующие классификационные признаки жилищных сертификатов и на их основе разделить их на определенные виды (табл. 8.1.1).

Таблица 8.1.1. Основные виды жилищных сертификатов

Жилищные сертификаты – это именные ценные бумаги, которые могут выпускаться в документарной или бездокументарной форме. Они дают их владельцам право на получение жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию. Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств.

Жилищный сертификат должен иметь определенный срок действия, который, как правило, соответствует сроку реализации программы строительства тех объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг.

Доход по жилищному сертификату может быть в натуральной или денежной форме, который выплачивается единовременно – при погашении.

В качестве эмитента жилищных сертификатов (заемщика) может выступать юридическое лицо, зарегистрированное на территории РФ, имеющее на правах собственности, аренды или иных законных основаниях отведенный (приобретенный) в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство (реконструкцию) и проектную документацию на строительство (реконструкцию) жилья, являющегося объектом привлечения средств, а также юридическое лицо, которому в установленном порядке переданы все вышеуказанные права, осуществляющее выпуск жилищных сертификатов и несущее обязательства по ним перед их владельцами. Таким образом, в качестве эмитента‑заемщика может выступать муниципалитет города или частная строительная фирма. Эмитентами жилищных сертификатов не могут быть банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.

Тест 1. Выбор верного ответа

1. Ценные бумаги, номинированные в единицах общей площади жилья и имеющие также индексируемую номинальную стоимость в денежном выражении, дающие право их владельцам требовать от эмитента их погашения путем предоставления в собственность помещений, строительство которых финансировалось за счет средств, полученных от размещения указанных ценных бумаг или обязательств, – это:

а) облигации;

б) жилищные сертификаты;

в) варранты.

2. Жилищные сертификаты размещаются:

а) среди физических и юридических лиц;

б) только среди физических лиц;

в) только среди юридических лиц.

3. Номинал жилищных сертификатов устанавливается:

а) в единицах общей площади жилья;

б) в денежном выражении;

в) в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте.

4. Минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья:

а) равен 0,5 кв. м;

б) не может быть установлен менее 0,1 кв. м;

в) равен 1 кв. м.

5. Индексация номинальной стоимости жилищного сертификата осуществляется:

а) не реже 1 раза в 3 месяца;

б) ежегодно;

в) 1 раз в полгода.

6. Жилищный сертификат удостоверяет следующие права:

а) на получение от эмитента дивидендов; право голоса на общем собрании акционеров;

б) на приобретение собственником квартиры (квартир); на получение от эмитента дивидендов;

в) на приобретение собственником квартиры (квартир); на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

7. Жилищные сертификаты выпускаются:

а) в документарной форме;

б) в бездокументарной форме;

в) в документарной или бездокументарной форме.

8. Формы погашения жилищных сертификатов:

а) жильем, денежными средствами по стоимости построенного жилого объекта недвижимости, жилищными сертификатами следующей серии с повышающим коэффициентом;

б) только жильем;

в) денежными средствами по стоимости построенного жилого объекта недвижимости.

9. Объем эмиссии жилищных сертификатов, выраженный в единицах общей жилой площади:

а) может превышать размер общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств;

б) не может превышать размер общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств;

в) может превышать размер общей площади строящегося эмитентом жилья в 2 раза.

10. Срок действия жилищных сертификатов:

а) не более 1 года;

б) как правило, соответствует сроку реализации программы строительства тех объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг;

в) не более 3 лет.

11. Гарантами по жилищным сертификатам могут быть:

а) банки и любые кредитные организации, страховые компании, профессиональные участники рынка ценных бумаг, администрации субъектов Федерации и муниципальных образований, если в местном бюджете предусмотрены соответствующие статьи расходов;

б) сам застройщик;

в) только администрации субъектов Федерации и муниципальных образований.

12. В качестве эмитента жилищных сертификатов (заемщика) может выступать:

а) только муниципалитет города;

б) юридическое лицо, зарегистрированное на территории РФ, имеющее на правах собственности, аренды или иных законных оснований отведенный земельный участок под жилищное строительство (реконструкцию) и проектную документацию на строительство (реконструкцию) жилья, а также юридическое лицо, которому в установленном порядке переданы все вышеуказанные права, осуществляющее выпуск жилищных сертификатов и несущее обязательства по ним перед их владельцами;

в) только частная строительная фирма.

13. Формы передачи жилищных сертификатов могут быть следующие:

а) передаточная надпись;

б) цессия;

в) предъявление.

Тест 2. Исключение несоответствия

1. Особенности жилищных сертификатов следующие:

а) жилищные сертификаты удостоверяют внесение первым владельцем средств на строительство определенной общей площади жилья определенного качества и местоположения в строящемся или реконструируемом доме, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата;

б) размещаются среди физических и юридических лиц;

в) жилищные сертификаты дают право голоса на общем собрании акционеров эмитента, право на долю в доходах или общей сумме активов эмитента;

г) номинал жилищных сертификатов устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте;

д) жилищный сертификат дает право выбора владельцам сертификатов формы их погашения: жильем, денежными средствами, жилищными сертификатами следующей серии с повышающим коэффициентом;

ж) жилищные сертификаты – это бессрочные ценные бумаги;

з) жилищные сертификаты – это особый вид облигаций с обязательной индексацией номинальной стоимости в зависимости от определенного индекса.

2. Эмитентами жилищных сертификатов выступают:

а) муниципалитет города;

б) банки;

в) частная строительная фирма, удовлетворяющая всем требованиям законодательства;

г) кредитные учреждения;

д) товарные биржи;

е) фондовые биржи.

3. Жилищный сертификат должен содержать следующие обязательные реквизиты:

а) наименование «жилищный сертификат»;

б) дату и номер государственной регистрации выпуска жилищных сертификатов;

в) срок действия жилищного сертификата;

г) размер общей площади жилья, оплаченной при приобретении одного жилищного сертификата;

д) размер дивидендов и срок их выплаты;

е) цену приобретения жилищного сертификата первым собственником;

ж) схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выкупе эмитентом относительно цены приобретения жилищного сертификата первым собственником;

з) полное наименование эмитента, его подпись и печать.

4. Форма погашения жилищного сертификата может быть следующая:

а) жилье;

б) акции этого же эмитента;

в) денежные средства;

г) облигации этого же эмитента;

д) жилищные сертификаты следующей серии.

Тест 3. Альтернатива выбора

Ответьте «Да» или «Нет».

1. Жилищные сертификаты удостоверяют внесение первым владельцем средств на строительство определенной общей площади жилья определенного качества и местоположения в строящемся или реконструируемом доме?

2. Размер общей площади жилья, удостоверяемой жилищным сертификатом, меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата?

3. Номинальная стоимость жилищного сертификата индексируется раз в 3 месяца?

4. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение срока действия жилищного сертификата?

5. Жилищные сертификаты являются именными ценными бумагами?

6. Жилищный сертификат дает право выбора владельцам сертификатов формы их погашения?

7. Жилищные сертификаты дают право голоса на общем собрании акционеров эмитента, право на долю в доходах или общей сумме активов эмитента?

8. Жилищный сертификат должен иметь определенный срок действия, который, как правило, соответствует сроку реализации программы строительства тех объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг?

9. Срок гарантии должен превышать срок обращения жилищных сертификатов как минимум на год?

10. Жилищные сертификаты передаются посредством цессии?