ОЦЕНКА СОБСТ № 1 - № 15, 21,22

№ 11. Особенности земельной собственности как объекта оценки. Подходы и методы, используемые для оценки земельных участков. В целом определение земельного участка может выглядеть следующим образом: это ограниченная часть земли, имеющая определенный правовой режим, целевое назначение (разрешенное использование), включающая находящийся в границах поверхностный слой земной коры, замкнутые водоёмы, лес и растения. Описание границ участка дается в Едином гос.реестре прав на недвижимое имущество в кадастровом деле земельного участка. Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о распределении по категориям земель, о качественной характеристике и народнохозяйственной ценности земель. Данные государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при планировании использования и охраны земель, при их изъятии и предоставлении, определении платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель. Ведение государственного земельного кадастра обеспечивается топографо-геодезическими, картографическими, почвенными, агрохимическими, геоботаническими и другими обследованиями. Кадастровый план дает точное описание границ земельного участка, которые определяются списком точек углов поворота границы участка, расстояниями между этими точками и собственно углами поворота. Границы участка могут быть закреплены в натуре на земной поверхности. Над одной точкой земной поверхности может быть несколько земельных участков на разных уровнях (наземный, надземный, подземный), у которых может быть несколько различных пользователей. Одна из важнейших характеристик земельного участка — его площадь. Различают физическую и геодезическую площадь. Физическая площадь земельного участка — это площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов и т.д.), т.е. то, что можно обмерить в натуре. Геодезическая площадь земельного участка определяется по координатам углов поворотов границы, это площадь многоугольника, получающегося при проекции границ участка на плоскость, в которой установлена геодезическая система координат. При описании участка в кадастровых документах указывается его геодезическая площадь. Условия применения сравнительного подхода к оценки земли подразумевает активный рынок. Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупа­тель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по пло­щади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно упла­ченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оце­ниваемого участка земли. Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество про­давцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мо­тивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не нахо­дясь под посторонним давлением. Подразумевается также, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земель­ный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегмен­ту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — процесс разбиения рынка на секторы, расположенные на одной и той же географи­ческой территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов. Далее выявляются недавние продажи сопоставимых земельных учас­тков на соответствующем сегменте земельного рынка, производится сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли. Проверка информации о сделках с земельными участ­ками. На этом этапе проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях.

№9.Оценка недвижимости: понятие, цели. Особенности оценки объектов недвижимого имущества затратным подходом. Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций. Оценка – это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях. Сфера оценочной деятельности включает операции при купле, продаже, аренде, залоге и страховании объекта недвижимости, при инвестировании в собственность, при слиянии и поглощении предприятий, при установлении цены размещения эмитируемых акций, при исполнении прав наследования и судебного приговора, оценки бизнеса и услуг. Цена – это денежная сумма, выражающая результат заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях. В отличие от стоимости(гипотетической цены) цена выступает формой проявления совершившийся сделки, является свершившимся фактом, то есть относиться к конкретному объекту недвижимости и дате, независимо от того, была ли она объявлена официально или осталась коммерческой тайной. Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы: 1 Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. 2. Оценка величины предпринимательской прибыли(прибыли инвестора). 3. Расчет выявленных видов износа. 4. Оценка рыночной стоимости земельного участка. 5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. С позиции затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки. . Преимущества затратного подхода: 1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях: - анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; - технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; - оценка общественно-государственных и специальных объектов; - оценка объектов на малоактивных рынках; - оценка для целей страхования и налогообложения. Прибыль предпринимателя – это разность между ценой актива и затратами на его создание, которая отражает рыночно-обоснованную премию, за организацию доходного проекта. (Метод мониторинга и метод экстракции «выжимки»). Расчет осуществляется на основании рыночных данных по продажам объектов аналогичных оцениваемому. В случае если по аналогам известны совокупные затраты по строительству, известна рыночная стоимость аналогов, то можно рассчитать по этим данным прибыль предпринимателя по затратам на строительство. Функциональное устаревание потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий, может проявиться в излишке производственных мощностей конструктивной избыточности (недостаточности) отсутствии каких-либо элементов, наличие устаревших элементов. Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Внешнее устаревание потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. – обще экономическим и внутри отраслевым сокращением спроса, - изменение рыночных условий положения , - правовые изменения (законодательно).

№1.Факторы,влияющие на формирование рыночной стоимости имущества. Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. В мировой практике обычно принято применять следующие факторы. 1.Физические а) природные земля, климат, топография, почва, природные ресурсы. б) исскуственные инфраструктура местности др. объекты созданные человеком, дороги, коммунальные сооружении,. 2.Социальные и социально-демографические. Рождаемость смертность миграция населения качество жизни. 3.Экономические. Финансово-кредитная система, уровень инфляции, уровень доходов, занятость населения. 4.Политические и институциональные стабильность и устойчивость развития страны или территории, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, зонирование земель городов, защита окружающей среды, налоговая политика, уровень развития образования и культуры. Услуги муниципальных служб: дороги , благоустройство, общественный транспорт, противопожарная служба.

№3.Основные понятия оценки собственности. Субъект и объект оценки. Цели оценки. Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций. Статья 4. Субъекты оценочной деятельности. Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Статья 5. Объекты оценки Объект оценки – имущество предъявляемое к оценке. К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия. Оценка – это процесс определения рыночной или иной стоимости в соответствии с поставленной целью. Отчет об оценке представляет собой документ составленной в соответствии с законодательством РФ, Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности установленными СРОО, предназначен для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональном суждении оценщика относительно стоимости объекта оценки.

21. Метод дисконтированных денежных потоков в оценке бизнеса. Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, когда именно собственник будет получать данные доходы, и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (далее — метод ДДП).

Сущность

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т. д., а поток будущих доходов, который позволит ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они не принадлежали, производят всего один вид товарной продукции — деньги.

Метод дисконтированных денежных потоков может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее, существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно, прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отстутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков.

1. Выбор модели денежного потока.  2. Определение длительности прогнозного периода. 3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации. 4. Анализ и прогноз расходов. 5. Анализ и прогноз инвестиций. 6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода. 7. Определение ставки дисконта.  8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период. 9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.  10. Внесение итоговых поправок.

22. Цели управления государственной собственностью.

Термин «управление государственной собственностью» стал регулярно употребляться в российском законодательстве лишь в начале девяностых годов. В данный период как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ начинается интенсивное формирование правового института управления государственной собственностью.

По мнению старшего научного сотрудника Института государства и права РАН Э.В.Талапиной, управлением государственной собственностью является административная, властная деятельность, которую условно можно считать оболочкой.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 09.09.99 № 1024 «О концентрации управления государственным имуществом и приватизации в РФ», современная государственная политика управления государственным имуществом преследует следующие цели:

• увеличение доходов федерального бюджета на основе эффективного управления государственной собственностью;

• оптимизация структуры собственности в интересах обеспечения устойчивых предпосылок для экономического роста;

• вовлечение максимального количества объектов государственной собственности в процесс совершенствования управления;

• использование государственных активов в качестве инструмента для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики;

• повышение конкурентоспособности коммерческих организаций, улучшение финансово-экономических показателей их деятельности путем содействия внутренним преобразованиям в них и прекращению выполнения несвойственных им функций.