книги / Проектирование, строительство и эксплуатация зданий и сооружений

1.Цель (целевые функции), которая рассматривается как ожидаемый результат определенного курса действия. При формировании целей с учетом потребностей, а также существующих реальных возможностей, нередко возникают трудности, связанные с необходимостью их точного определения. Поэтому цель оценки должна быть точно сформулирована заказчиком и уточнена оценщиком.

2.Альтернативные варианты решения (альтернативы),

рассматриваемые как средства (способы) достижения цели. Составление возможно более полного перечня альтернатив (способов расчета стоимости) должно решаться с учетом мнений экспертов.

3.Исходы - результаты выбора каждой из возможных альтернатив, имеющие различную ценность для лица, принимающего решение.

4.Критерий (критериальная функция), на основе которого должно выбираться наиболее предпочтительное решение. Критерий предопределяет эффективность каждой альтернативы и зависит от цели оценки.

5.Внешние условия (внешняя среда или совокупность состояний

природы), т.е. явления или факторы, влияющие на решения, но не контролируемые (не управляемые) лицами, принимающими эти решения. Такими условиями являются экономические, политические, социальные, географические факторы, влияющие на развитие рынка недвижимости и уровень цен на объекты в рассматриваемом регионе.

6. Модель, т.е. приближенное или упрощенное изображение исследуемой ситуации. Она должна сохранять структуру задачи и в то же время отражать влияние наиболее существенных факторов на результаты, позволяя оценить последствия выбора той или иной альтернативы. Форма модели зависит от характера решаемой проблемы.

Оценивая недвижимость, необходимо учитывать, что типичный покупатель или. инвестор, вкладывая свои денежные средства в объект недвижимости, желает получить доход от этого вложения, сравнимый -с доходом от вложения капитала в аналогичный по риску проект, и как можно в более краткий срок. Поэтому при построении модели рассчитывается предполагаемый срок возврата капитала по каждой предложенной альтернативе. В свою очередь, срок возврата капитала зависит от того, к какому сектору рынка недвижимости относится оцениваемый объект и каково его будущее использование.

7. Затраты, т.е. количество ресурсов, необходимых для осуществления каждой из альтернатив. В данном пункте оценщик указывает затраты, которые связаны с оказанием услуг по оценке, продаже объекта и оформлению документов.

Используя системный анализ, необходимо помнить, что выбор стоимости оцениваемого объекта заключается в сравнимости альтернатив. Результаты сравнения могут быть оценены, если альтернативы количественно соизмеримы

(например, рассчитаны в одном денежном эквиваленте). В задачах, связанных с риском, решение должно быть выражено в средних величинах или в виде математического ожидания (в случаях * прогнозирования стоимости недвижимости в доходном подходе стоимость недвижимости определяется через какой-то будущий промежуток времени).

Задача оценщика при системном анализе - сопоставить ожидаемые затраты с ' предполагаемыми эффектами для каждой альтернативы и осуществить выбор наиболее предпочтительной, исходя из показателя экономической эффективности. Разумеется, всегда существует желание выбрать альтернативу, в которой затраты средств, времени и риск создания были бы минимальными, а полученные результаты - максимальными. К сожалению, на практике подобные альтернативы встречаются весьма редко.

Пример построения модели “Согласование стоимости”. Оценивалось здание детского комбината, предполагалось изменение целевого назначения объекта для преобразования его в доходную недвижимость, а именно - в коммерческий административно-учебный центр. Эффективная дата оценки 1.04.1999 г.

1.Цель оценки - расчет рыночной стоимости объекта для продажи.

2.Альтернативные варианты решения (табл.1).

Таблица 1

Альтернативные варианты решения

затраты на новое строительство (уровень средних рыночных цен в строительном бизнесе в рассматриваемом регионе) и износ здания, но не учитывает соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости на данный вид помещений. В рассматриваемом случае приоритетность данного подхода будет высока, так как на момент оценки объект использовался как

ведомственный детский сад, и для изменения его целевого назначения требуются дополнительные затраты на реконструкцию здания;

б) подход по доходу предполагает, что инвестор, вложивший средства в недвижимость, получит, кроме возврата инвестированных средств, приемлемый доход на капиталовложения. Уровень дохода, необходимый для привлечения инвестиционного капитала, колеблется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке и от уровня дохода с альтернативных инвестиций. Учитывая, что объект после изменения его назначения будет относиться к доходной недвижимости, приоритетность данного метода достаточно высока;

в) подход по сравнимым продажам определяет стоимость недвижимой собственности путем сопоставления цен недавних предложений и продаж подобных объектов. Из-за отсутствия достаточно достоверной информации по сравнимым объектам данный метод применялся в качестве справки, поэтому оценщик определяет его приоритетность как самую низкую.

4. Критерий, на основе которого выбирается предпочтительное решение. Задачей оценщиков являлось определение рыночной стоимости объекта для продажи, поэтому анализ спроса и предложения на рынке недвижимости

Пермского региона будет являться критерием при выборе стоимости оцениваемого имущества. Проведенный статистический анализ цен на подобную недвижимость показывает, что уровень цен оставался неизменным в течение всего 1997 г. и первой половины 1998 г. За второе полугодие 1998 г. и начало 1999 г. цена колебалась в цределах ±3%отобщего уровня цен на аналогичные объекты. Это связано с нестабильностью политической и экономической ситуации в РФ, в результате которой спрос в жилищном секторе намного превышал предложение, а в коммерческом наоборот. Основными покупателями нежилой недвижимости являются юридические лица, которые в период кризиса в первую очередь пытаются удержать свои предприятия от возможного банкротства, а не тратить средства на приобретение крупных объектов. Продавцы нежилой недвижимости в силу тех же причин придерживают продажу своей собственности. Поэтому провести качественный анализ по прогнозированию спроса на подобную недвижимость невозможно.

5. Внешние условия. Сегодняшняя политическая и экономическая ситуация в стране повлечет-за собой такие негативные факторы, касающиеся рынка недвижимости, как обесценение рубля, увеличение процентных ставок по кредитам, повышение стоимости оплаты за содержание помещений и коммунальные услуги. Эти факторы обусловливают огромную степень риска вложений капитала в недвижимость.

6. Предполагаемая модель позволяет дать оценку последствий выбора той или иной альтернативы (табл.2).

7. Затраты - количество ресурсов, необходимых для осуществления каждой из альтернатив. Практика показывает, что данные затраты составляют в среднем 7,5% от стоимости имущества и включают:

УДК 621.867.522.2:531.3

ЗА . А нф ёров

Пермский государственный технический университет

ОБОРУДОВАНИЕ ДЛЯ МАЛЫХ ПРОИЗВОДСТВ

Рассмотрены особенности оборудования современного строительного производства, представлены научно-производственные фирмы, занятые выпуском оборудования для малых производств и даны некоторые рекомендации по выбору смесительного оборудования.

Экономический кризис в стране приводит к ежегодному спаду строительного производства в среднем на 8-10 %. Из-за снижения объемов промышленного и гражданского строительства парализована работа крупных предприятий, наблюдается снижение использования оборудования по времени. В ряде случаев оборудование ЖБК (дозаторы, смесители, транспортеры и т.д.) имеет очень большие производительности и соответственно мощности привода, что при малых объемах выпускаемой предприятием продукции, крайне убыточно. В тоже время увеличиваются объемы строительства малоэтажных зданий как крупными строительными подразделениями, так и индивидуальными застройщиками, увеличиваются объемы ремонтных работ в городских условиях.

Другой особенностью современного строительного производства является широкомасштабное присутствие на рынке мелкофасованной строительной продукции (цемента, сухих смесей всех видов, гипса, мела, алебастра и т.д.), которая имеет весьма удобную по весу тару, привлекательную, упаковку и сравнительно высокое качество, что в целом образует на неё спрос. Однако в строительном производстве до настоящего времени не было упаковочных мощностей для фасовки в тару по 1; 3; 5 и 10 кг. Отсутствие в производстве строительных материалов мелкофасовочных модулей, спрос на мелкофасованную строительную продукцию и повышение цен на импортные строительные материалы обусловили создание небольших производств и научно-производственных фирм, которые производят и внедряют простые по конструкции, легкие в управлении, надежные в эксплуатации, компактные, технологичные в изготовлении и монтаже устройства для дозированной подачи в тару из бункера преимущественно сыпучих материалов.

Научно-производственная фирма (НПФ) “Интеграл” (г. Казань) включает в себя центр упаковочной техники и предлагает изготовление, поставку, пуско­ наладку и сервисоборудования для групповой и индивидуальной упаковки продуктов питания, бутылок, кассет, галантереи и т.д. Для фасовки строительных материалов фирма создает дозатор для упаковки сыпучих

гранулированных, кристаллических и мелкоштучных продуктов в пакеты из полиэтиленовой пленки. Дозатор может применяться как самостоятельный модуль, так и в составе комплекта фасовочно-упаковочных машин.

НПФ “Теко” (г. Миасс Челябинской области) включает в себя группу производителей упаковочного оборудования, в том числе ЗАО “Конверсия”, ЗАО “Теко-Инвест”, ЗАО “Уралпак” и ЧП А.А. Чикида.

Сфера деятельности ТОО ИПП “ТЕХНЭКС” (г. Екатеринбург) в области строительных материалов:

-нестандартное весовое оборудование;

-весо-дозировочные комплексы и фасовочно-упаковочные машины; автоматизированные системы управления технологическими

процессами.

Технологическая линия этой фирмы предназначена для организации производств сухих строительных смесей различного назначения из многокомпонентного сырья. Производительность линии достигает 20 тонн в сутки. Однако эта величина достаточно велика для малых производств и может оказаться спорной при выборе оборудования. В конечном итоге выбор определяется ценой, условиями оплаты, сроками и транспортным плечом доставки.

Конструкция фасовочных модулей зависит от требований заказчика. По способу дозирования, как известно, могут исполняться машины объемного и весового дозирования. Наиболее простым и доступным по конструкции является объемный способ дозирования, где материал за счет собственного веса или под внешними нагрузками попадает в определенное объемное пространство. Однако в строительстве объемный способ не применяется в виду большого разброса значений объемной массы материала преимущественно изза климатических условий и условий хранения.

Наиболее применим в производстве материалов весовой дозатор. Оборудование для весового дозирования производит НПФ “ИНТЕГРАЛ” и другие фирмы. Однако конструкция содержит весовое устройство, что значительно повышает стоимость оборудования в целом и для ряда потребителей оно недоступно.

Отсутствие денежных средств не позволяет малым предприятиям сотрудничать с производителями оборудования, поэтому выходом из положения является использование ручного труда. Применение ручной фасовки, при которой работник из емкости в 50 - 60 кг совком наполняет пакеты, установленные на обычных торговых весах, в основном обеспечивает потребность рынка.

Таким образом, устройства с весовым дозированием в большинстве малых предприятий полностью заменяет ручной труд. С другой стороны, ряд фирм готовы предоставить соответствующее оборудование, но его стоимость не всегда удовлетворяет потребителя.

Промышленное оборудование для смешивания компонентов смесей не удовлетворяет производителей, прежде всего по его производительности и установленной мощности двигателя. Оборудование для смешивания компонентов сухим способом в производстве строительных материалов практически отсутствует. Ряд фирм налаживает производство такого оборудования, например ТОО ИПП “ТЭХНЭКС”, но смесители пока далеко не совершенны и ориентированы на смешивание компонентов комбикормов. Оборудование АО “Стройпрогресс” на базе ГНИКП “Вибротехника” представляет собой комплект вибрационных устройств (сито, смеситель). Аналогичное оборудование предлагает ТОО “Консит” (г. Рыбинск). Один из заводов по производству сухих смесей смонтирован на предприятии г. Екатеринбурга. Однако вибрационное оборудование этого завода имеет ряд недостатков (частая остановка смесителя из-за поломок в виде образования трещин на корпусе при вибрации, выход из строя виброгасителей и обрыв сит и т.д.) и поэтому конструкция оборудования требует доработки для повышения надежности оборудования.

Для малых производств наиболее приемлемо простое оборудование на основе промышленных растворо-бетоносмесителей типа СБ-133, СБ-141 или СБ-169 небольшой емкости по загрузке, но такое оборудование требует доработки преимущественно рабочих органов. Конструктивная доработка такого смесителя в любом случае необходима в виду применения различных добавок в смесях, которые, как известно, вводятся в небольшом процентном соотношении к основным компонентам, а их распределение в смеси должно быть однородно. Основным критерием при этом является коэффициент эффективности перемешивания, который включает в себя геометрические и кинематические параметры.

Получено 10.06.99

УДК У9(2)

АЖ . Бизяев, Н.Н. Лиходедова

Нижнетагильский институт Уральского государственного технического университета

ОБ ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Приведена отраслевая структура Свердловской области, рассмотрена инвестиционная привлекательность территории.

Общая экономическая ситуация в России для долговременных инвестиций пока сохраняется неблагоприятной: падение производства

сопровождается инфляцией, обострился бюджетный кризис, дестабилизировалась работа всех сегментов финансового рынка. В таких условиях внимание инвесторов могут привлечь только проекты с очень высокой доходностью.

Эффективность конкретного инвестиционного проекта в значительной степени определяется инвестиционным климатом территории, т.е. условиями, в которых предполагается реализовать данный проект. Определенную помощь в решении этого вопроса могут оказать, например, рейтинг отраслей экономики, рейтинги инвестиционной привлекательности регионов России, публикуемые еженедельником «Коммерсант», журналом «Экономист». Оценивая инвестиционный климат Уральского региона, российские эксперты относят Свердловскую область к 1-му классу, т.е. к группе регионов, занимающих лидирующие рейтинговые позиции (пятое место после Москвы, СанктПетербурга, Нижегородской, Челябинской областей). Однако, несмотря на достаточно масштабные исследования, активизации инвестиционного процесса не наблюдается, что побуждает вновь обратиться к анализу проблем инвестиционной привлекательности территории.

Инвестиционную привлекательность территории обусловливает комплекс факторов: инвестиционная активность, состояние банковской системы, политика местных органов власти, формирующих инвестиционный климат, восприимчивость хозяйствующих субъектов к инновационным процессам, наличие экономически эффективного инвестиционного проекта.

Инвестиционная активность территории обеспечивается в первую очередь экономическим потенциалом данной территории, т.е. настоящим и потенциальными возможностями экономического развития, ресурсной обеспеченностью территории. В свою очередь инвестиционная активность и функционирование инвестиционного рынка данной территории определяют развитие экономического потенциала.

Одним из факторов, характеризующих экономическую ситуацию, является отраслевая структура, сложившаяся в промышленности муниципального образования.

Динамика отраслевой структуры промышленности муниципального образования в 1996-1998 гг. (доля отраслей в общем объеме промышленной продукции)

Данные, представленные в таблице, свидетельствуют о высокой доле наукоемких производств на рассматриваемой территории, что является положительным фактором для потенциальных инвесторов.

Инвестиционный рынок представляет собой рынок объектов реальных и финансовых инвестиций* [1]. В то же время каждый из них включает в себя несколько самостоятельных инвестиционных рынков: капитальных вложений, приватизируемых объектов, недвижимости, прочих объектов реального инвестирования, ценных бумаг, объектов финансового инвестирования (депозитные вклады, свободно конвертируемая валюта).

Рынок объектов реального инвестирования представляет наибольший интерес для инвестиций долговременного характера.

Рынок капитальных вложений характеризуется такими показателями: общий объем капитальных вложений, капитальные вложения государственного сектора, объем капитальных вложений производственного назначения; ввод в

действие основных фондов; сумма амортизационных отчислений по отраслям; объемы производства промышленности строительных материалов; индекс оптовых цен на строительные материалы [1].

Показателями инвестиционного рынка приватизации являются количество приватизационных объектов; стоимость имущества приватизационных объектов; фактическая цена продажи приватизированных объектов.

Использование предлагаемых критериев оценки позволяет получить достоверную информацию о имеющихся возможностях инвестиционного рынка, определить тенденции его развития, что является немаловажным фактором при оценке надежности инвестирования и снижения риска.

Получено 10.06.99

*Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. Киев: МП «ИТЕМ» ЛТД. «Юнайтед Лондон Трейд Лимитед», 1995. 448 с.

Строительные материалы и изделия

УДК 625.731.81

Б.С. Баталии, Л.С. Щ епетева

Пермский государственный технический университет

ВЛИЯНИЕ ДОБАВКИ ДИВИНИЛСТИРОЛЬНОГО ТЕРМОЭЛАСТОПЛАСТА НА АДГЕЗИОННУЮ ПРОЧНОСТЬ ГРАВИЙНОГО АСФАЛЬТОБЕТОНА

Приведены результаты определения сцепления и адгезионной прочности битумов и полимернобитумных вяжущих с кислыми песчано-гравийными материалами. Рассмотрены возможности повышения адгезионной прочности и коррозионной устойчивости Асфальтобетона путем введения в битум добавки дивинилстирольного термоэластопласта.

Известно, что гравийный асфальтобетон на основе кислых песчано­ гравийных материалов является недостаточно коррозионно-устойчивым в связи с плохой адгезией битума к поверхности минеральных частиц. При этом под адгезией (сцеплением) понимают молекулярную связь между поверхностями приведенных в контакт разнородных тел; адгезия обусловлена химической природой адгезива и субстрата.

В соответствии с ГОСТ 11508 «Битумы нефтяные. Метод определения сцепления битума с мрамором и песком» сцепление битума с минеральным материалом определяют по методу кипячения.

Введение добавки дивинилстирольного термоэластопласта (ДСТ) в битум существенно улучшает физико-механические свойства гравийного асфальтобетона. Однако, как показали исследования, на, величину сцепления, определяемую после кипячения количественно методом красителей, добавка полимера не оказывает никакого влияния.

Результаты исследований позволяют сделать следующие выводы (рисунок):

1. Величина поверхности сцепления, покрытой битумом после кипячения, зависит от фракции песка: чем меньше фракция, тем меньше величина сцепления. Это объясняется количественным содержанием минерала кварца в песке различных фракций: чем мельче фракция, тем больше содержание минерала кварца.

2. Сцепление битума и полимерно-битумного вяжущего (ПБВ) с минеральными частицами фракций 1,25 и 0,63 мм можно считать вполне удовлетворительным. Сцепление с частицами песка фракций 0,315 и 0,14 мм является неудовлетворительным. Это позволяет предположить, что коррозия асфальтобетона начинается именно с выкрашивания мелких фракций песка.