!!Экзамен зачет 2023 год / Бевзенко. Регистрация
.pdfдоктрине отсутствует хоть сколько-нибудь разработанная концепция деления недействительных ненормативных правовых актов государственных органов на те, которые не имеют юридической силы сами по себе, без решения суда (например, вынесены с очевидным нарушением компетенции), и те, которые утрачивают юридическое значение, только если в отношении их состоялось судебное решение о признании ненормативного акта недействительным <1>. На мой взгляд, разделение актов государственных органов на "ничтожные" и "оспоримые" позволит судам проводить параллель между ними и недействительными сделками с точки зрения последствий наличия порока в акте (сделке) для цели совершения регистрационного действия.
--------------------------------
<1> Аналогичное деление есть в отношении сделок (ничтожные и оспоримые) и решений общих собраний участников хозяйственных обществ (см. п. 24 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 9 декабря 1999 г. N 90/14 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью"; п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 18 ноября 2003 г. N 19 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах").
Еще больше запутывают суды положения ГК РФ, который, с одной стороны, устанавливает такой способ защиты гражданских прав, как "неприменение судом акта государственного органа, противоречащего закону" (ст. 12), а с другой - в ст. 13 устанавливает, что "ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными".
Сам Федеральный закон о регистрации, между прочим, в абз. 5 ст. 20 содержит правило о том, что в государственной регистрации может быть отказано, если "акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания". Некоторые суды, полагая, что перечень оснований для отказа в регистрации носит закрытый характер, считают, что регистрирующий орган ни при каких обстоятельствах не вправе вдаваться в оценку законности актов административных органов - это исключительная прерогатива суда. Отказ в регистрационном действии в таких случаях признается не соответствующим закону <1>.
--------------------------------
<1> Постановления ФАС Уральского округа от 22 июля 2004 г. N Ф09-
2267/04ГК, от 21 июня 2011 г. N Ф09-3260/11-С6.
Однако практика свидетельствует о том, что подобный подход не
проводится жестко. В частности, имеются дела, в которых отказ регистрирующего органа в совершении регистрационного действия поддерживался судами, если в ходе разбирательства было установлено, что акт государственного (муниципального) органа действительно противоречит закону <1>. Кроме того, следует помнить и то, что у регистрирующего органа в арсенале оснований для отказа в совершении регистрационного действия на основании акта государственного органа, который, по мнению регистратора, не соответствует закону, есть и такие основания, как: "документы, представленные на регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства"; "лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества" и т.п. Все они также задействуются регистрирующими органами при отказе в регистрации права на основании незаконного, по их мнению, акта органа исполнительной власти.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19 марта 2009 г. N Ф04-1587/2009(2594-А70-31).
Таким образом, проблема выявления органом по регистрации наличия либо отсутствия юридической силы у актов (в широком смысле этого термина - у сделок, актов государственных органов) до настоящего времени не решена ни в доктрине, ни в судебной практике. По всей видимости, он должен быть одинаковым для всех видов актов и основываться на идее об их ничтожности (оспоримости). При этом также должна учитываться возможность регистрационного органа в некоторых случаях непосредственно (т.е. исходя из данных ЕГРП) устанавливать нарушение закона при совершении акта и отказывать в совершении регистрационного действия.
6. Открытость реестра
Принцип открытости реестровых данных не представляет, как правило, каких-либо сложностей для правоприменения <1>. Направленность этого принципа регистрационного режима на интересы неограниченного круга третьих лиц вполне очевидна и не требует специальных доказательств. Именно наличие свободного доступа публики к данным реестра подчеркивает, что регистрация прав на недвижимость организуется не ради собственников недвижимости, не ради государства и его фискальных интересов, не ради сторон сделок с недвижимостью, а именно ради неограниченного круга третьих лиц <2>.
--------------------------------
<1> См. подробный комментарий к соответствующим нормам Федерального закона о регистрации: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. М., 2004. С. 256 - 267.
<2> Нельзя не обратить внимания на те позитивные изменения, которые
произошли в течение 2010 - 2011 гг. в этой сфере. Я имею в виду прежде всего организацию электронного сервиса получения информации из ЕГРП в виде выписки, заверенной электронной подписью, через портал Росреестра.
/"Вестник гражданского права", 2012, N 1/
7.Проблема публичной достоверности реестра
1.Следующий принцип иммобилиарного регистрационного режима, к которому следует обратиться, - это принцип публичной достоверности реестровых данных. Наверное, будет вполне справедливым утверждение, что все прочие принципы (внесения, открытости и легалитета) являются подготовительными, направленными на усвоение регистрационным режимом начала публичной достоверности <1>.
--------------------------------
<1> Ср.: Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Материальное право проекта Вотчинного устава. Юрьев, 1914. С. 140 - 141.
Принцип публичной достоверности реестра можно сформулировать следующим образом: для третьих лиц право на вещь, внесенное в реестр, равно как и отсутствие обременений в отношении недвижимой вещи, признается истинным. Обычно это свойство реестра именуют позитивной и негативной достоверностью <1>. При этом можно заметить и то, что эта публичная достоверность слагается из двух свойств реестра: 1) публичности (открытости третьим лицам) и 2) презумпции его достоверности.
--------------------------------
<1> Позитивной - в том смысле, что все, что внесено в реестр, предполагается истинным. Негативной - если что-то отсутствует в реестре, то этот отрицательный (негативный) факт также предполагается истинным. Шотландские юристы довольно метко обозначили совокупность этих двух свойств реестра термином "integrity principle" (Scottish Law Commission.
Report on Land Registration. Vol. 1. Edinburgh, 2010. P. 226 (http:// scotlawcom.gov.uk/ download_file/ view/ 186)). Английские юридические термины, которыми обозначается публичная достоверность реестра, -
"dynamic security" (ср.: Cooke E. Land Law. Oxford University Press, 2006. P.
35; Idem. The New Law of Land Registration. Hart Publishing, 2003. P. 100) или "transactional certainty" (Dixon M. Protecting Third Party Interests Under the Land Registration Act 2002 (http:// papers.ssrn.com/ sol3/ papers.cfm?abstract_id=1435494)). Эта терминология отражает направленность действия принципа публичной достоверности на лиц, совершающих сделки с недвижимой вещью, т.е. подчеркивается, что регистрация существует для третьих лиц.
Принципу публичной достоверности реестровых данных посвящено
наибольшее количество публикаций (по сравнению с литературой, изучающей иные аспекты регистрационного режима) в современной российской цивилистической литературе <1>. Их общим выводом является констатация отсутствия этого начала в современном российском регистрационном режиме.
--------------------------------
<1> Бабкин С.А. Публичная достоверность записей о правах на недвижимое имущество // Законодательство. 2001. N 12; Копейкин А.Б. Международный опыт защиты собственников - добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство и экономика. 2003. N 2; Богатырев Ф.О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником // Законодательство. 2004. N 4; Петров Е.Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Цивилистические записки. М., 2001; Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института // Вестник гражданского права. Т. 7. 2007.
N 4.
В наиболее общем виде эту идею сформулировал Е.Ю. Самойлов (автор, пожалуй, самого основательного исследования принципа публичной достоверности в современной российской литературе), который считает, что "в настоящее время нет и практической потребности в закреплении публичной достоверности" <1>, так как "действующее правовое регулирование в целом отвечает потребностям оборота", ведь "существование законной презумпции достоверности зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке, обеспечивает оптимальный баланс интересов собственника и добросовестного приобретателя" <2>.
--------------------------------
<1> Самойлов Е.Ю. Указ. соч. С. 106. <2> Там же. С. 105.
По мнению Е.Ю. Самойлова, констатации наличия в российском праве принципа публичной достоверности препятствуют три обстоятельства: вопервых, возможность существования "внереестрового" права (т.е. раздвоение на "формальное" - внесенное в реестр - право и "истинное" право, которое существует вне реестра); во-вторых, отсутствие в законе упоминания о том, что отклонение судом виндикационного иска является самостоятельным основанием возникновения права собственности; в-третьих, отсутствие принципа разъединения, позволяющего сохранить силу обязательственной сделки, предметом которой была продажа чужого недвижимого имущества
<1>.
--------------------------------
<1> Там же. С. 94 - 96.
Однако, на мой взгляд, часть этих соображений вовсе не являются непреодолимыми препятствиями для признания ЕГРП публично достоверным; с другой частью аргументов Е.Ю. Самойлова можно и нужно спорить по существу.
Существование "внереестровых" прав само по себе не может опровергнуть принцип публичной достоверности, так как достоверность реестра является не объективной (собственник - только тот, кто записан в реестре) <1>, а субъективной (для лица, добросовестно положившегося на запись в реестре, она предполагается истинной). Кроме того, изучение германского, швейцарского, австрийского опыта также свидетельствует о том, что соответствующие правопорядки допускают существование "внереестровых" прав, но этот факт никогда не умалял возможность констатации публичной достоверности поземельных книг <2>.
--------------------------------
<1> Обсуждая принцип внесения, я уже писал, что исключения из этого принципа - абсолютно нормальное явление, связанное как с особенностями универсального правопреемства, так и с желанием законодателя в некоторых случаях защитить слабых участников оборота, сконструировав внереестровое приобретение права на недвижимую вещи (участники потребительского кооператива, супружеская собственность и т.п.).
<2> Ср., например: Schuster E.J. The principles of German Civil Law.
Oxford, 1907. P. 370, 392.
Второе возражение Е.Ю. Самойлова - о том, что в законе отсутствует упоминание о таком способе приобретения права собственности, как отклонение виндикационного иска, - по меньшей мере странно, ведь этому посвящен абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, введенный в текст Кодекса в конце 2004 г. В нем идет речь именно о праве собственности приобретателя! <1> Суды также не сомневаются в том, что эффект абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ не простая защита от виндикации путем ее ограничения, а приобретение добросовестным приобретателем права собственности на переданную ему вещь <2>.
--------------------------------
<1> Другое дело, что вероятны случаи, когда в виндикации отказано не по причине добросовестности приобретателя, а, например, в связи с истечением давности по виндикационному иску. Но и это затруднение успешно преодолено судебной практикой (см.: п. 18 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22)).
<2> Причем не только на недвижимую (об этом прямо говорится в тексте ГК РФ), но и на движимую (ср.: абз. 4 п. 13 Постановления N 10/22)!
И наконец, третье возражение Е.Ю. Самойлова против констатации публичной достоверности ЕГРП - отсутствие принципа разъединения и возможность совершения сделки по поводу чужой недвижимости только "вне реестра", например в виде предварительных договоров. При этом Е.Ю. Самойлов почему-то настаивает на том, что в российском праве "принцип обязательного внесения связывает с моментом государственной регистрации как заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, так и возникновение права собственности у покупателя" <1>.
--------------------------------
<1> Самойлов Е.Ю. Указ. соч. С. 96.
Однако в этом замечании имеется неточность: государственная регистрация как условие заключения договора требуется лишь для отдельных видов сделок с жилыми помещениями (продажа, дарение, рента и т.п.). По общему же правилу договоры о недвижимости регистрации не подлежат.
Кроме того, не вполне ясно, как влияет вопрос об отделении обязательственной сделки от перехода права собственности на проблему публичной достоверности, т.е. приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя, ведь сам же Е.Ю. Самойлов буквально несколькими страницами ранее пишет, что отсутствие в отечественном правопорядке принципов разъединения и абстракции вовсе не исключает публичную достоверность реестра <1>. Кроме того, возможность совершения обязательственной сделки, направленной на отчуждение недвижимого имущества, лицом, которое не является в момент заключения сделки собственником отчуждаемого имущества, признана судебной практикой на основе толкования положения п. 2 ст. 455 ГК РФ <2>. В случае истребования недвижимости, проданной неуправомоченным отчуждателем, ее действительным собственником продавец по такому договору несет ответственность перед своим контрагентом за убытки, причиненные неисполнением договора, т.е. и в этой ситуации суды констатируют действительность обязательственной сделки, совершенной неуправомоченным отчуждателем <3>. Абстрактность и разъединение отлично работают, в случае если отчуждатель был управомоченным (т.е. был собственником), но обязательственная сделка, совершенная им, оказалась недействительной. Но это не имеет отношения к публичной достоверности реестра, которая рассчитана на тех, кто не знал и не мог знать о пороках в праве отчуждателя.
--------------------------------
<1> Там же. С. 75.
<2> Ср.: п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54. <3> Ср.: п. 43 Постановления N 10/22.
Таким образом, ни одно из трех замечаний Е.Ю. Самойлова не служит действительным опровержением возможности констатации публичной
достоверности реестра по действующему российскому праву.
2.В действующем российском праве публичная достоверность реестра обеспечивается за счет действия двух норм: в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) содержится правило о том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке (п. 1 ст. 2), а в ст. 223 ГК РФ сформулировано правило о том, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Данные нормы обеспечивают процессуальное и материальное наполнение принципа публичной достоверности. Закон о регистрации устанавливает презумпцию правильности записи в ЕГРП - эта презумпция опровергается только в судебном порядке. Норма же ГК РФ, по сути, устанавливает невозможность отмены записи о праве на недвижимость, внесенной в пользу добросовестного приобретателя, приобретшего недвижимость по возмездной сделке, при условии что вещь не была утрачена собственником против его воли.
Главным недостатком формулировки абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ является то, что законодатель по какой-то причине отказался от недвусмысленной формулировки материальной стороны публичной достоверности путем указания случаев, когда допускается отмена записи, внесенной в Реестр. На самом деле речь ведь идет именно об этом: если приобретатель добросовестно и возмездно приобрел недвижимую вещь от лица, которое не имело право ее отчуждать (т.е. право отчуждателя хотя бы и было внесено в ЕГРП, но материально-правовых предпосылок для внесения записи не было), то собственность приобретается таким приобретателем бесповоротно: запись об этом праве уже не может быть оспорена действительным собственником. Вместо этого в ГК РФ была помещена туманная фраза о моменте, с которого добросовестный приобретатель считается собственником, и условиях такого приобретения.
3.Критерии, при которых публичная достоверность реестра защищает приобретателя, указаны в абз. 2 п. 2 ст. 223 и п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ. Это: 1) наличие приобретательной сделки, которая действительна во всем, кроме управомоченности отчуждателя; 2) приобретатель записан в Реестр в качестве собственника; 3) приобретатель является добросовестным; 4) приобретение недвижимости было осуществлено возмездно; 5) недвижимое имущество выбыло от его собственника не против его воли.
Разберем последовательно все эти критерии:
1) наличие приобретательной сделки как непременного условия, при котором публичная достоверность реестра будет защищать приобретателя, связано с тем, что достоверность реестра в первую очередь защищает оборот,
прежде всего покупателей. Совершение приобретательной сделки, единственным пороком которой является то, что на стороне отчуждателя имущества находится несобственник, является элементом сложного юридического состава, который образует такой первоначальный способ приобретения права собственности, как приобретение права в результате сделки с неуправомоченным отчуждателем.
Кроме того, как уже отмечалось выше, запись в реестр хотя и презюмирует наличие права, но не заменяет само право. Следовательно, универсальный правопреемник лица, ошибочно записанного в реестр, не может ссылаться на его публичную достоверность, поскольку он как бы занимает правовую позицию своего правопредшественника, в том числе и в качестве ответчика по иску, направленному на исправление реестра.
Сделка, являющаяся основанием для "включения" механизма публичной достоверности реестра, должна быть действительна во всем, за исключением одного - ее совершил несобственник. Если имеются основания для признания сделки недействительной (корпоративные, банкротные и т.п.), то публичная достоверность сама по себе не защитит приобретателя, так как она не должна давать защиту большую, чем та, которую бы получил приобретатель от действительного собственника.
Кроме того, не может ссылаться на публичную достоверность лицо, которое приобрело вещь от собственника, но по сделке, которая является недействительной по каким бы то ни было основаниям <1>;
--------------------------------
<1> Здесь как раз и должны работать принципы разъединения и абстракции. Однако и это, разумеется, не означает, что недействительная обязательственная сделка никак не влияет на отношения приобретателя и отчуждателя: приобретатель должен выдать отчуждателю вещь на основании правил о неосновательном обогащении, ведь он приобрел ее без должного экономического основания! Но, обратим внимание, он должен ее вернуть отчуждателю, оставаясь при этом (в силу принципов разъединения и абстракции) ее собственником. Если же приобретатель по такой сделке продал вещь третьему лицу, то переход права между ними должен обсуждаться как обычная сделка по передаче права собственности, в которой отсутствуют какие-либо пороки (ср. подробнее: Zimmermann R. Unjustified
Enrichment: The Modern Civilian Approach // Oxford Journal of Legal Studies.
1995. Vol. 15. P. 413; Егоров А.В. Структура обязательственного отношения: наработки германской доктрины и их применимость в России // Вестник гражданского права. 2011. Т. 11. N 3. С. 243).
2) приобретатель должен быть внесен в реестр - только в этом случае он будет защищен принципом публичной достоверности. Это положение связано не в последнюю очередь с тем, что публичная достоверность обусловлена принципом внесения: пока нет записи, не может быть и речи о возникновении права. Таким образом, внесение записи о праве приобретателя является хотя и в высшей степени формальной, но тем не
менее необходимой предпосылкой возникновения эффекта публичной достоверности ЕГРП <1>.
--------------------------------
<1> В некотором смысле требование внесения записи о праве приобретателя коррелирует с идеей о том, что добросовестный приобретатель движимой вещи для получения защиты по ст. 302 ГК РФ должен получить владение вещью.
Сказанное означает, что лицо, добросовестно полагавшееся на записи реестра и заключившее договор купли-продажи, но не ставшее зарегистрированным собственником имущества к моменту обнаружения неуправомоченности отчуждателя, не вправе требовать государственной регистрации перехода права на недвижимую вещь ни от контрагента по договору (так как у него нет распорядительной власти над вещью), ни от действительного собственника (так как тот не обязывался перед приобретателем передать тому вещь в собственность). В описанной ситуации добросовестное лицо может лишь требовать от стороны по договору возмещения причиненных убытков.
Известно дело Президиума ВАС, в котором он констатировал, что лицо, заключившее договор, но не успевшее обратиться за внесением записи о своем праве в ЕГРП, защищено от истребования вещи как добросовестный приобретатель <1>. Такой подход является ошибочным: он имеет в своей основе смешение вопросов защиты стороны по договору и лица, претендующего на сохранение приобретенного им вещного права, и потому не может быть поддержан;
--------------------------------
<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 11 сентября 2007 г. N
4640/07.
3) публичная достоверность реестра имеет место только в том случае, если приобретатель, заключая сделку, действовал добросовестно.
Долгое время в российской юридической литературе обсуждался вопрос о содержании понятия добросовестности. Формула добросовестности приобретателя, установленная в ст. 302 ГК РФ, содержит в себе два элемента: приобретатель признается добросовестным, если он не знал о том, что отчуждатель неуправомоченный, и не мог знать об этом. Таким образом, в содержание понятия добросовестности законодателем вкладываются два признака. Первый из них - это вопрос о знании либо незнании конкретным лицом обстоятельств, связанных с наличием у отчуждателя прав на имущество, и их юридическая оценка. Понятно, что в реальном судебном процессе представление истцом доказательств, подтверждающих, что ответчик, приобретая вещь, знал о том, что он приобретает вещь от несобственника, вряд ли возможно. Поэтому наибольшее значение имеет второй элемент формулы добросовестности: приобретатель не мог знать о факте неуправомоченности отчуждателя.
В российской законодательной традиции второй элемент формулы добросовестности приобретателя обычно излагался как "не должен был знать". На это обратил внимание А.М. Ширвиндт, полагающий, что судебная практика, по-прежнему использующая оборот "не должен был знать", вместо употребленного в ст. 302 ГК РФ "не мог знать" осознанно пытается исправить неудачную формулировку закона <1>. Ему возражает Е.Ю. Самойлов, полагающий, что выбор одной формулировки вместо другой ничего принципиально не меняет - вопрос лишь в степени буквальности толкования каждой из формулировок: формула "не мог знать" требует уточнения, при каких обстоятельствах и из каких источников; оборот "должен был знать" не следует буквально интерпретировать как безусловную юридическую обязанность, невыполнение которой всегда будет основанием для признания приобретателя недобросовестным <2>.
--------------------------------
<1> Неудачность формулировки заключается, по мнению А.М. Ширвиндта, в логических затруднениях, которые неизбежно возникают при совмещении этих двух гипотез (например, автор приводит такой вариант: "приобретатель знал, но не мог знать") (см. подробнее: Ширвиндт А.М. Комментарий к Обзору судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. N 126) // Вестник гражданского права. 2009. N 1. С. 132 - 133).
<2> См. подробнее: Самойлов Е.Ю. Объективный критерий добросовестности приобретателя // Законодательство. 2009. N 10.
Из сказанного следует, что положения ст. 302 ГК РФ основаны на представлении законодателя о том, что поведение приобретателя, не укладывающееся в некий стандарт ("не мог знать"), не заслуживает защиты. Следовательно, задача науки и судебной практики заключается в том, чтобы этот стандарт поведения установить. Представляется, что с учетом высказанного Е.Ю. Самойловым предложения не толковать выражения "не мог знать" и "не должен был знать" буквально содержательная разница между двумя обсуждаемыми формулами в значительной степени утрачивается - остаются лишь по-разному расставленные акценты на поведенческой модели приобретателя. Эта модель поведения представляет собой некий абстрактный шаблон разумного, осмотрительного поведения усредненного участника гражданского оборота, с которым сравнивается поведение конкретного приобретателя, ссылающегося на свою добросовестность.
Формулировка "должен (не должен) знать" явно тяготеет к тому, чтобы акцентировать внимание на таком аспекте поведения приобретателя, как совершение самостоятельных активных исследовательских действий, направленных на установление управомоченности отчуждателя. В этом смысле она устанавливает более жесткие требования к осмотрительности приобретателя, который должен не просто полагаться на записи реестра, но