!!Экзамен зачет 2023 год / Карапетов, Бевзенко Комментарий к Постановлению Пленума ВАС о свободе договора

Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8/2014

2.Определение природы нормы пункта 2 комментируемой статьи напрямую зависит от ответа на поставленный нами в комментарии к статье 475 ГК РФ вопрос о допустимости заключения договора, исключающего ответственность продавца за необнаруженные при приемке дефекты при условии, что продавец не утаил от покупателя никакой информации о них и сам был в неведении о их наличии. Если наше право в принципе признает конструкцию продажи вещи «как есть» при добросовестном продавце в рамках сугубо коммерческого договора, то и норма пункта 2 обсуждаемой статьи должна рассматриваться как диспозитивная.

Если принять такой подход в отношении договоров купли-продажи недвижимости в целом, то обязательно нужно сделать исключение в отношении договоров с потребителями. Применительно к ним обсуждаемая норма, разумеется, должна оцениваться судами как императивная во имя обеспечения интересов слабой стороны договора.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Комментарий

Норма комментируемой статьи должна оцениваться как диспозитивная в той мере, в которой диспозитивной является и сама статья 475 ГК РФ (о чем справедливо сказано в Постановлении о свободе договора). В частности, из этого следует, что стороны договора вправе включить в перечень последствий нарушения условий договора о качестве продаваемой недвижимости и последствия, не указанные в статье 475 ГК РФ (например, взыскание неустойки), равно как и в разумных пределах исключить или изменить отдельные закрепленные в этой статье последствия. Например, стороны вправе в договоре заменить предусмотренный статьей 475 ГК РФ односторонний отказ от договора на судебную процедуру расторжения или вовсе исключить требование о возмещении расходов на устранение дефектов, ограничив арсенал доступных покупателю средств защиты иными инструментами (например, отказом от договора). Априори недопустимым является лишь освобождение продавца от ответственности и исключение иных средств защиты покупателя на случай, когда продавец знал о наличии дефектов, но не раскрыл их покупателю при заключении договора (пункт 4 статьи 401 ГК РФ), а также включение таких условий в договор с потребителем как слабой стороной договора. Подробнее об этом см. комментарий к статье 475 ГК РФ.

В части же указания на неприменимость к договору продажи недвижимости правила статьи 475 ГК РФ о праве требовать замены вещи эта норма является очевидно диспозитивной. Стороны также могут установить в договоре и право требовать замены некачественной недвижимости на другую. Фактически препятствия, заключающиеся в возможной уникальности и неповторяемости неко-

торых недвижимых вещей, должны оцениваться отдельно в каждом деле с точки

Loaded: 03-09-2014 PMt 22:43:10

94

User:vasnev@vestnik.ru IP adress: 86.210.25.16

Свободная трибуна

зрения объективной возможности или невозможности замены некачественной недвижимой вещи.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1.Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2.Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Комментарий

В комментируемой статье отсутствуют нормы, регулирующие права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости. Норма пункта 1 фиксирует существенное условие для договора купли-продажи жилья, в то время как пункт 2 определяет порядок заключения договора (не применяющийся более к сделкам, заключенным после 1 марта 2013 г.). Такие нормы по своей природе являются однозначно императивными.

Глава 31. Мена

Статья 567. Договор мены

1.По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

2.К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Комментарий

1.Положения пункта 1 содержат квалифицирующие признаки договора мены, поэтому обсуждение их императивности или диспозитивности невозможно.

2.Из нормы пункта 2 данной статьи вытекает, что стороны договора мены вправе устранить применение правил о купле-продаже к договору мены только в том случае, если соответствующие нормы главы 30 ГК РФ являются диспозитивными. Запретить применение императивных норм главы 30 стороны договора мены своим соглашением, разумеется, не вправе. Неприменение императивных норм о купле-продаже может быть исключено лишь специальными нормами о договоре

мены или предопределено объективной спецификой природы договора мены.

Loaded: 03-09-2014 PMt 22:43:10

95

User:vasnev@vestnik.ru IP adress: 86.210.25.16

Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8/2014

Статья 568. Цены и расходы по договору мены

1.Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

2.В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Комментарий

1.Пункт 1 является диспозитивным: это следует из помещенной в норму оговорки «если из договора мены не вытекает иное».

2.Положения пункта 2 прямо названы диспозитивными в части порядка уплаты разницы в стоимости обмениваемых товаров. Допускает ли эта норма такое ее изменение договором мены, когда при неравенстве обмениваемых товаров сторона, получившая более дорогую вещь, не должна будет уплачивать другой стороне разницу? Представляется, что для достижения этой цели нет необходимости в таком изменении правил пункта 2 настоящей статьи, а достаточно воспользоваться правилом ее пункта 1 о том, что при отсутствии в договоре специального указания обмениваемые товары предполагаются равными по стоимости. Поэтому, по всей видимости, необходимости изучать пределы диспозитивности норм пункта 2 комментируемой статьи нет. В то же время если стороны договора мены прямо укажут на то, что они оценивают обмениваемые товары как неравноценные, но при этом исключают необходимость доплаты, их воля направлена на то, что в соответствующей разнице происходит дарение. Как минимум в отношении договоров, хотя бы одной из сторон которых не является коммерческая организация, заключение такого рода смешанного договора не должно запрещаться.

Статья 569. Встречное исполнение обязательства передать товар по договору мены

В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (статья 328).

Комментарий

Положения настоящей статьи являются диспозитивными, так как сами по себе нормы статьи 328 ГК РФ применяются к сторонам обязательства, если только иное

не предусмотрено договором (пункт 4 статьи 328 ГК РФ).

Loaded: 03-09-2014 PMt 22:43:10

96

User:vasnev@vestnik.ru IP adress: 86.210.25.16

Свободная трибуна

Статья 570. Переход права собственности на обмениваемые товары

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Комментарий

Положения настоящей статьи являются диспозитивными, что прямо предусмотрено в самой норме. Однако здесь следует иметь в виду, что в случае мены недвижимых вещей будут действовать императивные нормы пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ, регулирующие момент перехода права собственности на недвижимое имущество по сделкам: соответствующие права возникают в момент государственной регистрации. Изменить или отменить действие этого правила договором нельзя.

Статья 571. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены

Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных статьей 461 настоящего Кодекса, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

Комментарий

Как уже отмечалось в комментарии к статье 461 ГК РФ, на которую ссылается норма комментируемой статьи, положения статьи 461 ГК РФ являются императивными (как следует из ее пункта 2). Поэтому стороны договора мены de lege lata не вправе отменить действие правил об ответственности за эвикцию в отношении вещей, которыми они обменялись. При этом если наша судебная практика пойдет по пути ограничительного толкования императивности норм статьи 461 ГК РФ и допустит применительно к сугубо коммерческим договорам купли-продажи условие об исключении ответственности за эвикцию в случае добросовестности продавца, который сам на момент продажи не знал о наличии оснований для эвикции (см. комментарий к статье 461 ГК РФ), то возникнут основания для синхронного сужения императивности и статьи 571 ГК РФ.

Продолжение следует

Loaded: 03-09-2014 PMt 22:43:10

97

User:vasnev@vestnik.ru IP adress: 86.210.25.16