!!Экзамен зачет 2023 год / Применение законодательства о собственности_ Трудные вопрос
.rtfЕсли истец действует по поручению собственников всех помещений, то они, как представляется, лишаются права на повторное обращение с тождественным иском.
Поручение выступить от имени других собственников помещений не требует обязательной выдачи доверенности (это технически не всегда и возможно) или доверенностей; достаточно протокола общего собрания.
Но соответствующий иск может подать любой из собственников помещений; иск может быть и групповым, т.е. истцами могут быть не все собственники помещений. В этом случае сохраняется возможность предъявления тождественных требований иными лицами, ранее не участвовавшими в деле.
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июля 2011 г. N 54
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ
РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ДОГОВОРОВ
ПО ПОВОДУ НЕДВИЖИМОСТИ, КОТОРАЯ БУДЕТ СОЗДАНА
ИЛИ ПРИОБРЕТЕНА В БУДУЩЕМ
Комментарий к пункту 1X
Договор купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена в будущем, - один из видов договоров купли-продажи, имеющий определенную специфику. Для краткости будем его называть договором купли-продажи будущей вещи. Некоторое время назад автор настоящего Комментария стал применять термины "продажа чужой вещи" и "продажа будущей вещи", чтобы противопоставить эти договоры. В настоящее время термин "купля-продажа чужой вещи" приобрел официальный статус (см., например, п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22; далее - Постановление N 10/22). Пока этого нельзя сказать о купле-продаже будущей вещи, хотя употребление этого термина кажется вполне приемлемым, по крайней мере если не в официальных документах, то в юридической литературе. В этом случае имеется в виду договор, описанный в п. 2 ст. 455 ГК РФ.X
Купля-продажа будущей вещи присуща любому развитому правопорядку; как известно, она имела в нашем обороте незначительное развитие. Можно, впрочем, отметить, что первоначально уступка будущего права требования была уже подтверждена в п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 120, посвященного цессии.X
Принципиальных различий между куплей-продажей будущей вещи и уступкой будущего права нет, на что указывает, к примеру, правило п. 4 ст. 454 ГК, хотя есть, конечно, частные особенности.X
Несмотря на признание возможности уступки будущего права, продажа будущей вещи вызывала длительное время сомнения и немалые затруднения у участников гражданских правоотношений и у судов, на разрешение которых и направлено комментируемое Постановление.
Наиболее важным и существенным с социальной и экономической точки зрения является применение конструкции купли-продажи будущей вещи для привлечения (освоения) средств в сфере строительства, прежде всего в рамках различных финансируемых бюджетом более или менее масштабных программ. Видимо, именно поэтому комментируемое Постановление посвящено только приобретению недвижимости.X
В качестве вводного общего суждения я бы сформулировал то, что наиболее адекватной формой приобретения права на помещение или иной объект недвижимости, который строится или подлежит постройке, является именно договор купли-продажи будущей вещи.
К тому же типу принадлежит и договор долевого участия в строительстве. Однако он обладает столь существенной спецификой, что для его регулирования норм гл. 30 ГК РФ оказывается недостаточно и он выпадает за рамки общих норм ГК о купле-продаже и, соответственно, за рамки комментируемого Постановления (п. 11).X
Главным признаком договора о купле-продаже будущей недвижимой вещи является то, что в момент заключения договора продавец не располагает этой вещью, но намерен приобрести или создать ее в будущем. Создание недвижимой вещи - это процесс строительства. Тем самым мы можем видеть, что договор о приобретении объекта, который будет построен продавцом или иным образом создан для себя (п. 1 ст. 218 ГК), вполне адекватно описывается в п. 2 ст. 455 ГК.X
В договоре купли-продажи будущей вещи должно быть определенно сформулировано положение, что продавец не располагает объектом недвижимости и намерен приобрести его в будущем.
Этим договор купли-продажи будущей вещи отличается от договора купли-продажи чужой вещи. По договору купли-продажи чужой вещи объект недвижимости (коль скоро мы обсуждаем именно такой объект продажи) предполагается принадлежащим продавцу в момент заключения договора; речь всегда идет о наличном объекте, и никакие условия о приобретении его в собственность продавца в будущем никогда не формулируются и не предполагаются. Чужая вещь продается как собственная вещь продавца, при том что собственник вещи где-то на самом деле имеется, но судьба вещи решается помимо его воли. Именно поэтому такой договор является сам по себе ничтожным. Можно заметить, что поправки ст. 168 ГК РФ <1> в части, в которой они указывают на то, что ничтожны те незаконные сделки, которые, в частности, посягают на права третьих лиц, не ставят под сомнение ничтожность продажи чужой вещи, которая, очевидно, нарушает права собственника (третьего лица для сторон сделки) <2>.X
--------------------------------
<1> См.: Федеральный закон от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ.X
<2> Следует иметь также в виду, что многочисленные юридические инструменты, созданные в последние годы законом и судебной практикой (в том числе Постановлением N 10/22), в центр которых поставлена добрая совесть приобретателя, исходят именно из ничтожности продажи чужой вещи, ведь добрая совесть во всех этих случаях понимается как извинительное заблуждение относительно неправомерности отчуждения имущества, т.е. относительно порока сделки, влекущего ее ничтожность (см., например, п. 38 Постановления N 10/22).X
Договор купли-продажи будущей вещи, в котором продавец не только не выступает как собственник вещи, но, напротив, заявляет о том, что вещь ему не принадлежит либо что вещь только будет создана, не нарушает сам по себе прав иных лиц и потому не может считаться ничтожным. Для купли-продажи будущей вещи характерно то, что обычно она не наличествует в момент заключения договора. Можно представить ситуацию, когда вещь уже имеется и продавец собирается ее приобрести для цели продажи (например, ведет переговоры о приобретении объекта для перепродажи и одновременно подыскивает будущего покупателя), но в договоре в этом случае обязательно указывается, что вещь еще не принадлежит продавцу и что она будет им приобретена.
Вообще для действительности купли-продажи вещь в момент заключения договора по общему правилу не должна принадлежать продавцу - достаточно, чтобы она не продавалась как чужая, как об этом сказано выше. Закон требует лишь того, чтобы в момент передачи (или наступления иного факта, с которым стороны связали возникновение права собственности у приобретателя) продавец уже был собственником (имел полномочия на отчуждение) и тем самым не нарушались права собственника. Кстати, для завершения сопоставления действительной купли-продажи, т.е. купли-продажи своей вещи, с ничтожной куплей-продажей чужой вещи следует заметить, что практически во всех случаях, ставших предметом спора или хотя бы предметом юридического анализа, чужая вещь являлась чужой не только в момент заключения договора, но и в момент исполнения, поэтому обсуждаемое разграничение не имеет практического значения для квалификации продажи чужой вещи.
На практике это обстоятельство не всегда верно трактовалось, и возник излишне жесткий подход, когда отсутствие у продавца права собственности в момент заключения договора (например, не завершена процедура регистрации права) приводило к признанию договора недействительным, хотя бы никаких свидетельств принадлежности объекта третьим лицам (т.е. продажи чужой вещи) не существовало. Для преодоления этой инерции была сформулирована иная позиция, приведенная в п. 1 Постановления, - отсутствие права на вещь у продавца в момент заключения договора купли-продажи само по себе не свидетельствует о недействительности договора. Особенно актуальна она именно для купли-продажи будущей вещи, ведь этот договор по самой своей сути исключает наличие у продавца права собственности в момент заключения договора.X
Я бы сказал, что верным было бы противоположное правило: если в момент заключения договора продавец является собственником отчуждаемой вещи, то этот договор не может быть договором купли-продажи будущей вещи.
Договор купли-продажи будущей вещи означает, что вещь будет приобретена, в том числе построена, продавцом в будущем. Приобретение вещи как производным, так и первоначальным способом (п. 1, 2 ст. 218 ГК) осуществляется продавцом за свой счет и на свой риск. Нужно понимать, что процесс этого приобретения не является исполнением какого-либо обязательства, вытекающего из договора купли-продажи будущей вещи. Следовательно, покупатель лишен права требовать приобретения имущества, подлежащего передаче по договору купли-продажи будущей вещи. Но в то же время тот факт, что продавец приобретает имущество вне рамок договорных обязательств, действуя по своему усмотрению, означает, что он несет риски, в том числе состоящие в возникшей не только по его вине, но и в силу случая невозможности приобретения имущества, а любые условия договора купли-продажи, освобождающие его от такой ответственности, следует считать ничтожными.X
Поскольку объект недвижимости будет приобретен (в том числе построен) продавцом в будущем, срок исполнения договора купли-продажи становится важным и существенным его условием. Если в договоре отсутствует прямое указание на срок его исполнения, то условие о сроке может усматриваться из прочих условий; возможно также, что стороны исходили из разумного срока исполнения. Во всяком случае, истечение срока не освобождает продавца от его обязательств, поскольку они не прекращены в установленном законом или договором порядке, впрочем, указывая на просрочку продавца.
Срок исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости во владение покупателя не обязательно совпадает с моментом возникновения права собственности покупателя на купленный объект. Дело не только в том, что право собственности на приобретаемый объект возникает у покупателя в момент регистрации его права, но и в том, что стороны вправе увязать момент перехода права собственности на объект с иным фактом (например, с полной оплатой объекта). В таком случае именно этот факт и будет являться основанием для регистрации права собственности покупателя. Однако в любом случае продавец обязан передать объект в собственность покупателю, поскольку в этом состоит главная обязанность продавца по договору купли-продажи (ст. 454 ГК). Очевидно, впрочем, что стороны договора купли-продажи будущей вещи не вправе установить моментом приобретения покупателем права собственности на объект момент заключения самого договора (тогда как в случае продажи наличной вещи такое условие вполне допустимо).X
С точки зрения правопреемства, как универсального, так и сингулярного, обязанности продавца (и соответствующие права покупателя) следует считать возникшими в момент заключения договора, хотя они и не могли быть осуществлены (исполнены) в этот момент. Другими словами, поскольку иное не указано в договоре, права требования сторон могут быть предметом цессии (универсального правопреемства) с момента заключения договора купли-продажи будущей вещи.
Стороны вправе в любой момент расторгнуть договор купли-продажи будущей вещи, как и любой иной договор, в установленном законом или договором порядке. Может быть предусмотрен и односторонний отказ от исполнения договора (ст. 450 ГК). Следует, однако, иметь в виду, что покупатель, выплативший полную покупную сумму и ожидающий исполнения договора продавцом, едва ли может рассматриваться как та сторона, неисправность которой может привести к прекращению договора. Так, покупатель, ранее полностью внесший оговоренную цену, отказался от подписания акта приемки помещения, ссылаясь на то, что продавец передает ему помещение меньшего размера, чем по договору. Суд признал отказ покупателя от подписания акта приемки помещения достаточным основанием для освобождения продавца от его обязательств и прекращения договора, поскольку такое условие имелось в договоре. Едва ли такой подход можно считать во всех случаях верным. Следует учитывать не только различия между основными и факультативными обязательствами в договоре (в этом смысле обязанность подписать акт является вспомогательной к исполнению обязательства о передаче помещения и самостоятельного значения иметь не может), но и то, что продавец часто выступает как более сильная экономически сторона договора и может навязать условия договора, ущемляющие интересы другой стороны.X
Комментарии к пунктам 2 - 3X
В п. 2, 3 комментируемого Постановления обсуждаются сложные вопросы, связанные с определением предмета договора, т.е. того объекта недвижимости, который подлежит передаче покупателю после строительства (приобретения).X
Понятно, что неопределенность предмета договора по сути означает неопределенность установленных договором прав, а неопределенное право не может быть осуществлено, поскольку кредитор не может точно сформулировать свое требование, а должник не может доказать, что предоставленное им исполнение является надлежащим. В таком случае договор может быть признан незаключенным, что означает отсутствие у сторон каких-либо прав и обязанностей из такого договора.
Известно, однако, что чрезмерно формальный подход привел к неоправданно широкой практике оспаривания договоров по мотиву их незаключенности, когда истец, на самом деле просто имея целью освободиться от обязательства, на любой стадии существования договора и даже после его исполнения требовал признать договор незаключенным. Очевидно, что такое поведение указывает на злоупотребление правом и вступает в противоречие с существом закона.
Во всяком случае, исполнение договора должником и принятие исполнения кредитором само по себе означают, что предмет обязательства сторонами определен и согласован. Поэтому признание незаключенным исполненного договора, вообще говоря, является крайне сомнительным. Поводом к заявлению о незаключенности договора должна служить, видимо, неопределенность того обязательства, которое подлежит исполнению, т.е. спор о незаключенности должен иметь место до исполнения договора.
Поскольку речь идет о купле-продаже наличной вещи, в том числе наличного объекта недвижимости, то недостаточно точное описание объекта в договоре не может являться основанием к предположению о незаключенности договора, если из обстоятельств сделки видно, что стороны осматривали объект, проводили его обследование, а тем более фактически передали его из владения продавца во владение покупателя. Иными словами, неполное описание объекта в договоре может быть восполнено действиями сторон, исключающими сомнения в идентичности объекта.
Однако тогда, когда речь идет о купле-продаже будущей вещи, определение предмета возможно исключительно его описанием в договоре. Постольку, поскольку объект недвижимости тесно связан с земельным участком, индивидуализация объекта предполагает указание на соответствующий участок.
Могут применяться и другие способы индивидуализации объекта, как это видно из содержания п. 3 Постановления.X
Существенным условием договора купли-продажи будущей недвижимой вещи является условие о цене. При этом цена не может быть установлена путем применения цен, обычно выплачиваемых за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК), но должна непременно указываться в договоре как согласованное сторонами условие.X
Определенных оговорок требует вопрос о предмете купли-продажи применительно к недвижимости. Вообще говоря, предметом купли-продажи может являться один из объектов - здание, строение, помещение. Соответственно, и цена устанавливается за здание, помещение и др. В момент заключения договора предмет договора может определяться из проектной и иной подобной документации о строящемся объекте.
Известно, однако, что на практике проекты достаточно часто изменяются в ходе строительства и определенные из данных проекта помещения не соответствуют фактически построенным. Иногда продавцы пытаются интерпретировать такие факты в пользу того, что договор не заключен как потому, что предмет договора не соответствует фактически имеющимся, так и потому, что его цена не согласована и не может считаться согласованной, ведь помещение (здание) в таком размере в момент заключения договора не имелось в виду. Чтобы исключить такое развитие событий, санкционируется сложившаяся практика установления цены указанием на цену одного квадратного метра в строящемся объекте либо иными количественными показателями, позволяющими определить цену фактически передаваемого помещения.
В п. 3, 4 Постановления не поддерживается в целом тенденция признания незаключенным договора по мотиву недостаточной точности описания в договоре того помещения (здания и др.), которое подлежит передаче покупателю. Судам рекомендуется не ограничиваться только текстом договора, но изучать поведение сторон, переписку, касающуюся, например, изменения размеров помещений в ходе строительства, и т.д.X
На мой взгляд, следует исходить из того, что коль скоро продавец приобретает объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю, на свой риск, то он несет последствия случайного отклонения основных характеристик объекта от тех, которые были оговорены в договоре. В частности, при обсуждении вопроса, являются ли эти отклонения существенными, следует исходить из интересов покупателя, а не продавца. Например, изменение размеров проданного помещения против оговоренного не должно рассматриваться как факт, исключающий передачу его покупателю, поскольку иного не требует покупатель. Тем более такое изменение не может быть основанием прекращения договора по требованию продавца, вопреки тому судебному решению, о котором говорилось в комментарии к п. 1 Постановления.X
Понятно, что при этом цена помещения определяется в соответствии с условиями договора, как об этом было сказано выше.
Комментарий к пункту 4X
Основное содержание п. 4 Постановления состоит в оценке так называемых инвестиционных договоров (инвестконтрактов) в сфере строительства, которые имеют и, видимо, будут иметь широкое распространение.X
Постановление совершенно правильно отрицательно относится к модели инвестконтракта как особого вида договора. Не случайно даже название "инвестиционный договор (контракт)" в Постановлении не упоминается. В нем говорится об инвестиционной деятельности, в соответствии с терминологией Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Сама по себе инвестиционная деятельность, поскольку речь идет о договорах, может выступать лишь как исполнение определенных обязательств, вытекающих из этих договоров. Поскольку с инвестиционной деятельностью связываются правовые последствия, в частности, налоговые, она может иметь место в рамках того или иного договора, и в то же время не существует определенного договора, который во всех случаях означает, что его исполнение - это инвестиционная деятельность.X
Однако Постановление не может не учитывать, что по ряду причин практика, как известно, часто включает в наименование договоров в сфере строительства указание на то, что они являются инвестиционными. Отчасти это можно объяснить стремлением получить налоговый режим инвестиционной деятельности. Отчасти мы имеем дело с инерцией, в силу которой инвестиционные договоры заместили столь же распространенные ранее договоры о долевом участии в строительстве, которые были вытеснены с принятием Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Можно заметить, что прежде практикуемые договоры долевого строительства имели столь же неопределенную видовую принадлежность, что и нынешние инвестконтракты.X
Некоторые комментаторы пишут, что Постановление запретило инвестконтракты. Понятно, что в такой позиции отражен взгляд, что фактически существует некий инвестконтракт, который с принятием Постановления признается незаконным. На самом деле в п. 4 Постановления изложена совсем иная идея - никакого специального вида договора, отличного от других договоров, направленных на создание (приобретение) объекта строительства, не существует и не существовало вовсе. Соответственно, нельзя говорить, что Постановление в этой части неприменимо к ранее заключенным инвестконтрактам.X
При этом Постановление не запрещает и не может запретить использовать термин "инвестконтракт" ("инвестиционный договор") на практике. Но теперь при разрешении споров судам нужно обязательно квалифицировать такой договор как куплю-продажу, подряд, простое товарищество и т.д.X
Поскольку налицо открытый перечень договоров, которые могут быть инвестконтрактами, не исключены, а скорее вероятны взгляды, согласно которым некоторые инвестконтракты будут теперь трактоваться как непоименованные договоры. Такие взгляды лишены оснований. Поскольку речь идет о приобретении права собственности (п. 1, 2 ст. 218 ГК РФ), непоименованные договоры вообще исключены. Ведь количество договоров, в силу которых приобретается право собственности, невелико, и виды их известны и указаны в законе. Это легко понять, поскольку право собственности как право абсолютное должно возникать из оснований, известных любым третьим лицам именно как основания возникновения права собственности.X
Впрочем, скорее суждения о квалификации инвестконтрактов, содержащиеся в п. 4 Постановления, просто обобщают накопленный практикой опыт, который свидетельствует, что практически любой инвестконтракт может быть сведен к одному из известных видов.X
В конечном счете Постановление дает две категоричные рекомендации касательно интерпретации инвестконтрактов. Первая состоит в том, что финансирование строительства при отсутствии признаков подряда или купли-продажи является отношениями, регулируемыми договором простого товарищества, а вторая - в том, что право собственности из инвестконтракта (договора, опосредующего инвестиционную деятельность) непосредственно возникать не может.
Эти рекомендации сами по себе резко увеличивают значение договора простого товарищества в отечественном правопорядке.
Напоминание правила п. 2 ст. 223 ГК РФ о том, что право собственности покупателя возникает в момент регистрации такого права, имеет смысл усилить и тем, что право собственности покупателя не может возникнуть без соответствующих действий продавца по выполнению своих обязанностей. Иными словами, речь идет об опосредованном, а не о непосредственном возникновении права собственности.X
Это имеет отношение прежде всего к договору купли-продажи.
На практике возникли споры в рамках инвестконтрактов, имеющие налоговую природу, в центре которых находился вопрос, выполнили ли продавцы свою обязанность по передаче права собственности, если право собственности за покупателями регистрировалось по решению суда в порядке п. 61 Постановления N 10/22. Продавцам удалось доказать, что никакой отдельной обязанности (тем более обязательства) по передаче права собственности не существует и продавец является полностью исполнившим свои обязательства из купли-продажи, если он передал помещение во владение покупателя в соответствии с условиями договора. В этих делах продавец также не уклонялся от регистрации права собственности, так как сам не имел права собственности из-за поведения застройщика. Впрочем, обязанность по регистрации права собственности не является ни обязательством из купли-продажи, ни вообще частноправовой обязанностью (см. комментарий к п. 61 Постановления N 10/22).X
Комментарий к пункту 5X
В п. 5 Постановления обсуждается типичный для купли-продажи будущей вещи конфликт, возникающий в тех достаточно многочисленных случаях, когда продавец обнаруживает свою неисправность, уклоняясь от строительства или приобретения здания, в котором должно находиться помещение, подлежащее передаче покупателю.X
Механизм купли-продажи будущей вещи означает, что строительство (приобретение) объекта находится на риске продавца и его действия в этой части находятся вне договора, не составляя его обязательства из купли-продажи будущей вещи. Это, с одной стороны, означает, что продавец не вправе перекладывать непредвиденные издержки по строительству (приобретению) объекта на покупателя (что, однако, нередко делается), но с другой стороны, означает, что и покупатель не имеет никаких юридических средств понудить продавца к строительству (приобретению) объекта. Покупатель не имеет иска о понуждении продавца к строительству (приобретению) объекта независимо от просрочки продавца и независимо от того, что его неисправность стала очевидной.
Покупатель может лишь требовать передачи ему купленного помещения (строения) в натуре (ст. 398 ГК). Постановление указывает на два условия предъявления такого требования - владение объектом продавцом и регистрация за ним права собственности. Под владением вещью продавцом следует понимать не только собственное владение продавца, но и владение помещением (строением) теми законными владельцами, которые владеют по воле продавца и на праве, отличном от собственности (оперативного управления, хозяйственного ведения), как это вытекает из ст. 398 ГК. Например, если полностью выстроенным объектом еще владеет подрядчик, то следует считать, что для целей передачи объекта покупателю владельцем можно считать продавца (не исключено, впрочем, применение подрядчиком права удержания, если продавец не выполнил своих обязательств перед подрядчиком). Также следует расценивать и владение арендатора после срока аренды, а также и предыдущего продавца, если уже состоялась регистрация перехода права собственности и предыдущий продавец просрочил передачу объекта. В этих случаях возможно предъявление иска двум ответчикам - продавцу и тому законному владельцу, владение которого производно от воли продавца <1>. Наличие спора между ответчиками не влияет на судьбу требования о передаче купленной вещи.X
--------------------------------
<1> См. также комментарии к п. 32, 58 Постановления N 10/22.X
В то же время нахождение объекта у незаконного владельца, который не несет обязанности перед продавцом вернуть ему объект в определенный срок, лишает покупателя возможности требовать передачи ему вещи. При этом покупатель не может также требовать от продавца виндицировать объект от незаконного владельца.
Во всяком случае, если объект не зарегистрирован за продавцом на праве собственности, покупатель лишен права требования о передаче ему купленного помещения (строения).
В развитие рекомендации, изложенной в п. 61 Постановления N 10/22, в п. 5 комментируемого Постановления также предлагается совмещение исков о передаче купленного объекта и о регистрации права собственности на него. Очевидно, что такое совмещение направлено на защиту прав покупателя, усиливая его позиции в конкуренции с иными кредиторами продавца. С момента предъявления иска о передаче помещения и о регистрации права собственности спорный объект может быть арестован и тем самым исключен из конкурсной массы продавца.X