!!Экзамен зачет 2023 год / Самойлов - Достоверность в гражданском праве

XII

Сама государственная регистрация рассматривается как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Запись в ЕГРН, не являясь самостоятельным основанием возникновения, изменения, прекращения права на недвижимое имущество, неразрывно связана со сделкой и составляет вместе с последней единый юридический состав, определяющий судьбу соответствующего вещного права.

Основными существенными требованиями к содержанию публично достоверного Реестра недвижимости являются полнота, правильность (достоверность), гласность (публичность), наличие способов исправления неправильной (недостоверной) записи и предупреждения о неправильности (недостоверности).

С целью обеспечения полноты Реестра в России действует правило обязательного внесения прав на недвижимость в Реестр. Благодаря этому права на недвижимость приобретают внешне распознаваемую форму, что служит предпосылкой гласности (публичности) Реестра. В зависимости от оснований приобретения прав различают абсолютное и относительное правила внесения. Первое состоит в подчинении правилу обязательного внесения определенной группы прав под условием их действительности (вещные права, основанием возникновения которых являются сделки). Согласно второму вещные права, основанные на определенных законом юридических фактах, возникают в момент наступления соответствующих юридических фактов (внереестровое приобретение) и по усмотрению приобретателя подлежат внесению в реестр как уже возникшие.

Российское законодательство предусматривает целый ряд случаев внереестрового приобретения прав на недвижимость. Например, регистрация не требуется для приобретения права собственности в порядке наследования и универсального правопреемства при всех видах реорганизации юридических лиц, за исключением выделения. Без регистрации возникают также право совместной собственности супругов на недвижимость. В условиях отсутствия обязанности собственников регистрировать права, возникшие путем внереестрового приобретения, ЕГРН в принципе способен обладать лишь ограниченной информационной ценностью.

Одним из самых существенных требований является правильность (достоверность) содержания реестра, которая обеспечивается обязательной проверкой действительности правового основания при внесении. В Германии эту функцию выполняет нотариус, проверяющий форму и содержание обеих сделок - обязательственной и распорядительной. Регистрирующий же орган проверяет наличие только непосредственного основания перехода прав - распорядительной сделки. В Швейцарии и России проверка действительности сделок является обязательной функцией регистрирующего органа.

XIII

Существование законной презумпции достоверности зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке, обеспечивает оптимальный баланс интересов собственника и добросовестного приобретателя. С формальной точки зрения законодательная норма о невозможности оспорить переход прав на основании неверного акта государственной регистрации прав в ЕГРН противоречила бы даже ст. 46 Конституции РФ, в силу которой каждому гарантируется возможность судебной защиты против решения органов государственной власти. Необходимо сохранить возможность исправления записи в Реестре путем признания самой государственной регистрации недействительной вследствие ее несоответствия закону или иному правовому акту, которое привело к нарушению прав и законных интересов заинтересованных лиц.

Наряду с этим необходимо сохранить возможность оспаривания тех материально-правовых оснований, которые легли в основу проведения государственной регистрации. В этом случае действительный собственник вправе применить один из способов защиты гражданских прав, который предусмотрен ст. 12 ГК РФ, и одновременно оспорить саму государственную регистрацию.