!Экзамен зачет учебный год 2023-2024 / Сделки банковского финансирования_2014.05.15
.docx15.05.2014 – Сделки банковского финансирования
Лектор – Владислав Иванов
Тема: Финансирование сделок с недвижимостью
Asset deal (купля-продажа недвижимости).
Типичная сделка по M&A. Сделка с недвижимостью – по российскому праву, кредитная сделка – по любому. В качестве обеспечения – сам объект недвижимости.
Share deal (купля продажа акций/долей в компании, владеющей недвижимостью)
Выбор Asset deal и share deal:
Применимое право,
НДС и иные налоговые аспекты,
Регистрация прав на недвижимое имущество,
Лицензии, сертификаты и иные разрешения,
Продажа предприятия как имущественного комплекса и т.д.
Финансирование строительства объекта недвижимости
В иностранной юрисдикцией:
- Спонсор 1 и 2 (хозяева Проектной компании) HoldCo (JV)
- Кредиторы.
В российской юрисдикции:
- Проектная компания (SPV) – получает деньги от спонсоров, кредитором. Отдает залог (в том числе свои банковские счета, под безакцептное списание).
SPV строит объект недвижимости, у нее есть земельный участок и т.д.
Кредитный договор.
Крупные размеры финансирования – чаще всего синдицированные кредиты по договору, по английскому праву.
Способ выработки кредита:
- Срочный кредит,
- Кредитная линия.
Защита кредитора при снижении стоимости объекта – как правило, делается дополнительное обеспечение, или делается повышение процентной ставки.
Предварительные условия: документы о собственности на недвижимости; различные согласования, разрешения, лицензии.
Позитивные обязательства (нужно сделать):
- ежегодные отчеты об оценке объекта недвижимости;
- получение и поддержание согласований;
- вопросы окружающей среды;
- реализация и завершение проекта;
- детальное регулирование эксплуатации объекта
Негативные обязательства (нельзя делать):
- строгие ограничения в отношении операций с финансируемым объектом (не сдавать в аренду и т.д.).
Погашение кредита обычно ожидается за счет арендных платежей, доходов от реализации проекта или прибыли компании.
Обеспечение: ипотека (залог недвижимости)
Кредитный договор – по английскому праву, обеспечение – по российскому праву.
Ипотека может быть в отношение практически любых объектов недвижимости.
Предмет:
- Земельные участки,
- права аренды,
- здания, сооружения (зарегистрированные объекты незавершенного строительства), квартиры,
- предприятие
- иные объекты (воздушные суда и т.д.)
Важно соблюдение принципа единства судьбы земельного участка.
Ипотека предприятия
Редкая штука.
Право залога распространяется на все входящее в состав предприятия имущество.
Обеспечивает обязательство, сумма которого составляет не менее 50% стоимости имущества предприятия и срок исполнения которого наступает не ранее чем через 1 год.
Недостатки: надо чтобы предприятие было зарегистрировано как имущественный комплекс, необходима полная инвентаризация, только судебный порядок обращения взыскания и т.д.
Содержание договора ипотеки
Строгие и детальные требования к содержанию договора ипотеки.
- описание заложенного имущества (наименование, место нахождения),
- стоимость заложенного имущества,
- право, в силу которого заложенное имущества принадлежит залогодателю.
Государственная регистрация договора ипотеки
- Обязательная регистрация в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).
- длительный процесс регистрации.
Раньше еще требовали нотариальное заверение, отменили.
Обращение взыскания:
- Внесудебный порядок – надо прописать в договоре (как отдельным договором, или как часть).
Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания может быть заключено в любое время.
Нужно нотариальное удостоверение согласия залогодержатели на внесудебное обращение взыскания.
Внесудебный порядок неприменим в отношении некоторых объектов (Ст. 55 ФЗ “Об ипотеке” – жилье у физ. лица; сельхоз участки на которых нет зданий; памятники).
Возможны все опции (торги, опцион, оставление за собой).
- Судебные порядок: по решению суда через публичные торги.
Переход прав на заложенное имущество
Лишь с согласия залогодержатели, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (хотя, конечно, продажа заложенного имущества - редкость).
Завещание (завещать заложенное имущество можно в любом случае),
Закладная (именная ценная бумага, удостоверяет право на получение платежей по обязательству, обеспеченному ипотекой, и он вправе обратить взыскание на заложенное имущество). Определение есть в ФЗ “Об ипотеке”.
Приобретатель становится на место залогодателя.
Если имущество продано в нарушение правил, то на выбор кредитора: признать сделку недействительность; потребовать полного возврата кредита.
Допускается, если она не запрещена предшествующими договори
Очередность, конечно, будет за первым кредитором… ну, в принципе, допустимо.