!Корпоративное право 2023-2024 / ж.Корпоративный юрист, 2005, 1, сентябрь

Игорь Вахнин

директор Департамента правового обеспечения переработки и трей динга ОАО «ТНК ВР Менеджмент»

В ходе правового сопровождения деятельности коммерческой органи зации юристу приходится осущест влять большую работу по подготовке и заключению договоров. Как прави ло, она состоит из правовой оценки условий договоров, оказания помо щи в переговорах, предваряющих их подписание, оформления соответст вующих пакетов документов и т.п. Наибольшие сложности возникают при подготовке ряда договоров, функционально взаимосвязанных между собой и образующих в сово купности договорную систему. Мож но взять на себя смелость утверж дать, что сегодня лишь незначитель ное число договоров заключается вне договорных систем. Последние же нуждаются в особой и тщательной проработке всего комплекса шагов по своему созданию. Работа юриста в этом случае также приобретает специфику и требует соблюдения оп ределенного алгоритма действий.

Договорная система: типичные примеры

В качестве примеров договорных систем, наиболее часто используе мых в деятельности организаций, можно привести следующие.

I. Договорная система, опосредую щая осуществление организацией А оптовой торговой деятельности

Данная договорная система включа ет такие договоры, как:

•договор поставки (закупка това ров) между поставщиком и органи зацией А как покупателем;

•договор складского хранения меж ду организацией А как поклажеда

телем и организацией, осущест вляющей складское хранение (на пример – договор аренды склад ских помещений между организа цией А и арендодателем);

•договоры поставки между органи зацией А как поставщиком и поку пателями – третьими лицами;

•договоры по отгрузке и перевозке с транспортной организацией, ес ли А взяла на себя обязанности доставки товаров третьим лицам.

II. Договорная система, оформляю щая осуществление торговой дея тельности организации Б с исполь зованием исключительных прав на продукты интеллектуальной собст венности (фирменное наименова ние, товарный знак)

Договоры этой системы:

•договор коммерческой концессии между владельцем и пользовате лем – организацией Б;

•договор поставки товаров между организацией, владеющей торго вым знаком, и организацией Б, ко торая будет пользоваться товар ным знаком;

•договоры розничной купли прода жи товаров между организацией Б как продавцом и физическими ли цами как покупателями.

III.Договорная система, оформляю щая инвестиционный процесс

Примером данной договорной сис темы, более сложной по структуре в сравнении с предыдущими, являет ся организация строительства ком пании С по схеме EPC (engineering, procurement, construction) – проекти рование, снабжение, строительство

– или EPCF (engineering, procure ment, construction, financing) – про ектирование, снабжение, строитель ство, финансирование. Указанная схема широко используется запад ными компаниями, организующими

строительство крупных объектов. Построение договорной системы

вэтой сфере деятельности предпо лагает заключение значительного ко личества договоров – от 15 до 400. Управляющая организация подряд чик заключает все необходимые до говоры от этапа проектирования до пуска объекта в эксплуатацию, а так же организует заключение вспомога тельных договоров, принимая на се бя обязательство перед заказчиком за своевременное и качественное выполнение работ и ввод объекта

вэксплуатацию.

Еще одним примером таких дого ворных систем является приобре тение нового бизнеса путем покуп ки контрольного пакета акций или активов (предприятия как имущест венного комплекса) на основании договора об инвестировании между акционерами.

Поскольку каждая из договорных систем создавалась для достижения определенных целей предпринима тельской деятельности одной или нескольких организаций партнеров, являющихся сторонами договоров в договорной системе, то очевидно, что рассматривать какой либо один договор и давать правовую оценку рисков его неисполнения без учетов других договоров системы, всего контекста создания договорной сис темы было бы ошибочно с профес сиональной точки зрения. В связи с изложенным юристу необходимо обратить особое внимание на общий порядок построения договорных систем.

Этапы построения договорных систем

Логично выделить следующие основ ные этапы построения договорных систем: подготовительные шаги, построение договорной схемы, пе реговоры, подготовка проектов дого

воров к подписанию, подписание до говоров. Рассмотрим более деталь но юридические аспекты договорной работы на каждом из этапов.

Подготовительные шаги

Исходной точкой построения дого ворной системы на этом этапе яв ляется определение (или учет уже определенных ранее) основных биз нес целей и стратегической миссии бизнеса.

Такими целями могут быть как при обретение бренда для развития роз ничной торговой сети, так и инвести рование средств в строительство но вого объекта для повышения объема выпускаемой продукции и, соответ ственно, получения дополнительной прибыли от ее реализации.

Как правило, на этом этапе осущест вляется целый ряд шагов неюриди ческого плана.

В первую очередь инициатор проекта ищет потенциальных партнеров, ко торые могли бы участвовать в реали зации его бизнес цели. Далее фор мируется список потенциальных партнеров, устанавливаются предва рительные контакты с целью выявле ния общих интересов, анализируется возможность участия предполагае мых контрагентов в планируемых к заключению сделках.

Другим важным шагом на данном этапе является получение доста точной информации как о потенци альных партнерах, так и об обстоя тельствах, которые могут повлиять на исполнение договоров.

После определения потенциальных партнеров и получения необходи мой информации стороны проводят предварительные встречи, обычно завершающиеся подписанием про токола о намерениях – документа, который, как правило, не налагает на них никаких юридических обяза тельств. Его текст содержит догово ренности об основных целях будуще го бизнес партнерства. Назначение этого протокола состоит в фиксации общих целей и намерений участни ков, определении порядка предвари тельных действий, а также порядка обмена информацией, которую не обходимо получить для начала реа лизации бизнес плана.

В текст протокола о намерениях иногда вводится оговорка о соблю дении конфиденциальности получен ной сторонами информации с опре делением юридических последствий (вплоть до включения условий о под судности дел) в случае ее наруше ния. Для того чтобы не возникало

конфликта между соглашением о на мерениях – документе, который, как отмечалось, обычно не налагает юридических обязательств, и оговор ками о конфиденциальности, участ ники договорной системы зачастую подписывают отдельное соглашение о конфиденциальности. Предметом такого соглашения является осущест вление стороной мер по ограниче нию доступа третьих лиц к инфор мации, являющейся коммерческой тайной.

После подписания соглашения о кон фиденциальности стороны обмени ваются информацией с целью прове дения предварительной правовой оценки обстоятельств, которые могут повлиять на исполнение обяза тельств в будущем. Перечень пре доставляемой информации обычно включает документы, подтверждаю щие:

1)правовой статус участников;

2)полномочия органов управления участников;

3)состав акционеров и членов орга нов управления юридических лиц – участников договорной системы;

4)наличие необходимых разрешений на осуществление деятельности в связи с исполнением будущих дого воров, документов, удостоверяющих вещные права или права аренды на объекты недвижимости, и докумен тов, подтверждающих регистрацию прав на объекты интеллектуальной собственности.

Стороны также заинтересованы

впредоставлении последнего, заве ренного аудитором годового бухгал терского баланса, сведений об уже заключенных договорах, о наличии судебных споров на крупные суммы или административных предписа ний, которые могут повлечь серьез ные негативные последствия, а также

винформации о наличии дебитор ской задолженности.

Информация подобного рода важна для каждой из сторон для оценки рисков, которые уже имеются или могут возникнуть при реализации бу дущей договорной системы, как то: отсутствие необходимых разреше ний, отсутствие или дефекты прав на объекты, которые будут предметом сделок, наличие различных ограни чений на заключение договоров в за конодательстве. Собственно оценка рисков проводится на следующем этапе, при построении договорной схемы.

Помимо определения перечня необ ходимой для каждой из сторон ин

формации на этом же этапе участни ками договорной системы обычно устанавливается и круг ее источни ков, планирование сроков получения

ираспределение обязанностей по представлению сведений. Одной из важнейших задач этапа является планирование будущих мероприятий по устранению обнаруженных рисков

идальнейших действий в случае со хранения неопределенности. Всегда обращается внимание на тот факт, что одна из сторон может выйти из сделки, поэтому заранее рассчиты вается, каким образом можно бу дет минимизировать возникающие в связи с этим убытки.

Построение договорной схемы

Следующий этап построения дого ворной системы – это составление договорных схем и выбор из них наи более оптимальных, обеспечиваю щих участникам договорной систе мы достижение заявленных ими це лей.

На данном этапе определяются про межуточные цели и основные шаги, которые необходимо выполнить для достижения конечных результатов, а также производится учет потенци альных рисков, которые могут вос препятствовать исполнению обяза тельств по договорам.

Например, при осуществлении строи тельства объекта промежуточные цели и основные шаги будут следую щими: выбор земельного участка и оформление права пользования на него, проведение проектно изыска тельских работ, осуществление раз работки проекта и его согласование, привлечение подрядчиков и субпод рядчиков, закупка необходимых ма териалов и оборудования, проведе ние строительных работ, сдача этих работ и введение объекта в эксплуа тацию.

Помимо перечисленных операций необходимо также осуществить энер го и водоснабжение объекта, про вести необходимые экспертизы, а в некоторых случаях привлечь инвес торов и консультантов.

Таким образом, круг действий может быть достаточно широким, что уже предполагает заключение целого комплекса договоров.

Как уже указывалось, учитываются также возможные риски, которые могут препятствовать исполнению обязательств, вытекающих из дого ворной системы. Это могут быть риски объективного характера (на пример, изменение цен, колебание курса валют, политические события –

волнения, беспорядки, угроза терро ристических актов, – природные ка таклизмы, влияние технических усло вий, различные факторы, связанные с особенностями культуры народов, проживающих на той или иной тер ритории, где производится строи тельство данного объекта), а также субъективные риски, обусловленные состоятельностью, деловой репута цией, добросовестностью сторон договоров системы и третьих лиц, участвующих в их исполнении.

Таким образом, совокупность дейст вий (шагов) и оценка рисков поз воляют сформулировать основные обязательства и условия будущих договоров.

Построение каждой отдельной дого ворной системы начинается с постро ения договорной схемы, что пред полагает определение потенциаль ных сторон договора, характера иму щественных отношений, третьих лиц, которые могут участвовать или при влекаться к исполнению обязательств по договорам, а также определение возможного вида договора, который будет оформлять соответствующие имущественные отношения.

Определяются основные потоки: движение товаров, обмен инфор мацией, переход правовых титулов и рисков и движение денежных средств. С учетом этого графически изображается структура договорных связей, включающая стороны, до говоры между ними и направление основных потоков. Формируется окончательный вариант каждой дого ворной схемы. Таких вариантов мо жет быть несколько – от одного до двадцати (по крупным проектам).

Затем путем проведения оценки эко номической эффективности произ водится выбор той договорной схе мы, которая с учетом оптимизации налогов и расходов и минимизации возможных рисков эффективно поз воляла бы сторонам защитить свои интересы и реализовать поставлен ные цели.

Очень часто договорная схема явля ется составной частью или приложе нием бизнес плана, технико эконо мического обоснования или финан сового меморандума, экономически обосновывающих эффективность реализации данной договорной сис темы.

После того как выбранная сторонами договорная схема была признана экономически оптимальной, стороны переходят к построению собственно системы договоров.

В первую очередь стороны составля ют план действий, детально пропи сывающий, что необходимо сторо нам осуществить для заключения системы договоров, а также сроки и ответственных исполнителей. Затем разрабатываются первоначальные варианты проектов договоров этой системы и перечень основных вопро сов, которые стороны предполагают обсудить в ходе переговорного про цесса.

Переговорный процесс

Переговорный процесс состоит из нескольких этапов.

Первый этап – подготовительный. На этом этапе формируется команда, которая будет представлять интере сы организации на переговорах, на мечаются основные вопросы для об суждения, распределяются роли участников команды, устанавливает ся место и время проведения пере говоров, проверяется наличие техни ческих средств, при необходимости приглашается переводчик.

Второй этап – собственно перегово ры. Сам переговорный процесс может состоять из одного или не скольких этапов. Если стороны не согласовали между собой договор ные схемы, а также не определили перечень предварительных дейст вий, которые необходимо осущест вить для заключения договорной системы, это осуществляется на первом этапе переговорного про цесса.

Таким образом, в первую очередь утверждается договорная схема будущей договорной системы и пе речень необходимых предваритель ных действий. Таковыми являются, например, учреждение юридических лиц, филиалов, представительств, получение необходимых разреше ний федеральных и местных органов управления для осуществления ис полнения обязательств по договору, оформление прав пользования иму ществом, заключение договоров аренды, регистрация исключитель ных прав, получение необходимых корпоративных одобрений.

На втором этапе переговорного про цесса согласуются условия догово ров, которые будут входить в дого ворные системы. Как уже указыва лось, перед началом переговорного процесса каждой из сторон прово дится подготовка начальных про ектов договоров. Дальнейшее осу ществляется в следующем порядке, который представляется оптималь ным.

В первую очередь, выделяются груп пы связанных договоров. Например, по инвестиционным проектам это до говоры, которые обеспечивают стро ительство и ввод в эксплуатацию объектов; договоры, которые обес печивают выполнение проектных ра бот; договоры, которые будут обес печивать реализацию или работу введенного в эксплуатацию объекта, т.е. так называемые операционные договоры. Затем определяется пере чень договоров в каждой группе.

Стороны выбирают, проект какой стороны может быть принят за осно ву для дальнейшего обсуждения в рамках переговорного процесса. После этого определяются возмож ные взаимосвязанные условия дого воров, что необходимо для обеспе чения непрерывности перехода пра вовых титулов и перехода рисков, а также непрерывности исполнения обязательств по договору как по сро кам, так и по месту исполнения и по сторонам договора. Во избежание возможных несогласованностей, дублирования или пробелов в тексте договора используются так называе мые зеркальные условия, когда пра ва и обязанности каждой из сторон отражаются зеркально в смежном договоре.

Каким образом осуществляются пе реговоры «лицом к лицу»? Как прави ло, на открытии переговоров сторо ны уточняют вопросы повестки дня и согласовывают порядок обсуждения условий договоров. Затем переходят к обсуждению условий начального проекта одного из договоров систе мы и при этом фиксируют ссылки и отмечают аналогичные условия в связанном договоре.

После завершения обсуждения про екта одного из договоров стороны фиксируют достигнутые договорен ности, а также обращают внимание на те вопросы, которые остались не разрешенными, и переходят к рас смотрению проекта следующего до говора. При обсуждении же условий следующего договора стороны фик сируют ссылки в рамках данного до говора на условия предыдущего до говора, а также проверяют наличие обратных ссылок. При этом в любой момент можно вернуться к условиям первоначального договора и внести туда необходимые изменения.

После завершения рассмотрения второго договора стороны помимо того, что они фиксируют достигнутые договоренности и оставшиеся для обсуждения вопросы, также обраща ют внимание на ссылки на условия предыдущего договора.

В таком же порядке проходит обсуж дение условий остальных договоров, входящих в данную группу договоров договорной системы.

При этом, естественно, в ходе прове дения переговоров существенную роль играет учет интересов всех сто рон, особое внимание уделяется так же тактике ведения переговоров. Следует отметить, что согласование условий договора, входящего в дого ворную систему, является достаточ но сложным процессом, поскольку чаще всего в переговорах участвуют представители сразу всех сторон до говорной системы. Поэтому в ходе проведения переговоров возможно создание временных коалиций и каждая из сторон договора может попытаться перетянуть на свою сто рону третье лицо, которое является участником смежного договора.

В конце каждого этапа переговоров подводятся итоги и планируются дальнейшие шаги по согласованию условий договоров. Обычно, достиг нутые договоренности фиксируются в протоколе или вносятся в тексты договоров после окончания встречи.

Завершив переговорный процесс, стороны переходят к следующему этапу.

Подготовка проектов договоров к подписанию

На этом этапе совершается несколь ко действий. В первую очередь осу ществляется подготовка текстов до говоров, в тексты вносятся все дос тигнутые сторонами договоренности и поправки.

Затем определяется процедура под писания договоров и устанавливает ся перечень документов, которые не обходимо будет представить участ никам на момент подписания текстов всех договоров.

Помимо соблюдения требований за конодательства к письменной или нотариальной форме договора сто роны должны следовать простым правилам техники оформления дого вора. Она включает в себя следую щее. Определяется сторона, ответ ственная за подготовку договора к

его подписанию (эта обязанность может быть возложена и на внешнего юридического консультанта). Отсле живаются также все изменения, вно симые в первоначальный текст до говора. В тексте каждого договора проверяются нумерация и ссылки. Особое внимание уделяется пере крестным ссылкам и отсутствию про тиворечий в тех условиях договоров, которые требуют взаимного согласо вания. Проводится окончательная проверка на предмет того, что все достигнутые договоренности, по правки, предложения внесены в тексты договоров. Заполняются так же все свободные графы (реквизиты, наименования), за исключением тех, в которые информация (даты, фами лии, имена и должности) будет зано ситься в момент подписания догово ров. При необходимости обеспечи вается перевод текста на иностран ный язык и распечатывается доста точное количество его экземпляров, каждый из которых постранично про веряется с целью устранения техни ческих дефектов.

После этого стороны переходят к заключительному этапу построения договорной системы.

Подписание договоров

На этом этапе стороны определяют процедуру подписания договоров, место, время подписания, предста вителей сторон, которые будут под писывать договоры от имени каждого участника. Проверяется наличие всех необходимых документов, уточ няется перечень вопросов, не согла сованных между сторонами, требую щих разрешения в будущем, прово дится оценка обстоятельств, которые могут повлиять на исполнение дого воров.

Затем следует процедура подписа ния договоров. Как правило, текст договоров подписывается собствен норучно. Предварительно предста вители сторон (обычно это юристы) парафируют текст договора. Данная процедура характерна для заключе ния крупных и имеющих серьезное щначение сделок. При степени дове рия парафирование может не прово диться, и стороны ограничиваются

подписанием прошитого экземпляра договора.

В соответствии с законодательством допускается заверение текстов дого воров факсимильной подписью, но при этом между сторонами должно быть достигнуто соглашение о том, что они будут использовать такой ва риант. Это значит, что стороны, если речь идет о письменной сделке, должны иметь письменное соглаше ние о том, что они будут использо вать факсимильное воспроизве дение подписи. Как правило, при заключении крупных сделок и при реализации больших проектов в этом нет необходимости. Использование факсимильного воспроизведения подписи продиктовано требованием оперативности, т.е. чаще всего сто роны делают ссылку в тексте дого вора на то, что последующие прило жения или дополнения договора, которым будут регламентироваться оперативные вопросы его исполне ния, могут заверяться факсимильной подписью. Этого достаточно, чтобы решить вопросы, связанные с необ ходимостью подписания большого объема документов в условиях дефи цита времени.

Конечно же, нужно помнить, что законы «Об акционерных обществах» и «Об обществах с ограниченной ответственностью» и другие законо дательные акты требуют для опре деленных сделок специального их одобрения органами управления организацией – советом директоров или общим собранием акционеров.

В соответствии с законодательством в определенных случаях такие одоб рения должны быть получены зара нее, так как это по существу является предварительным условием подпи сания текста договора.

После подписания договора осущест вляется проверка всех экземпляров на наличие необходимых подписей представителей сторон, заполняют ся все остававшиеся свободными графы и каждый из представителей сторон получает оригинальный текст договора. И можно сказать, что дого ворная система сформирована, до говоры, входящие в договорную сис тему, заключены.

Николай Пиксин

адвокат, управляющий партнер московского офиса международной юридической фирмы

CMS Hasche Sigle

В РФ долгое время существовала потребность принятия специального федерального закона, который бы регламентировал отношения, свя занные с долевым строительством, т.е. привлечение средств физических и юридических лиц застройщиками для финансирования строительства объектов недвижимости и принятие застройщиком на себя обязательств передать определенные помещения или иную часть возведенного объек та недвижимости в собственность инвесторов. Отсутствие такого зако на приводило к тому, что огромный массив правоотношений по долево му строительству не был надлежа щим образом урегулирован. В связи с пробелом в праве судам при разре шении споров приходилось приме нять нормы Гражданского кодекса РФ (далее – ГК) о договоре простого товарищества, строительного подря да и иных договоров, а также общие положения об обязательствах. Од нако на практике это приводило к невозможности защиты прав участ ников долевого строительства над лежащим образом.

Принятие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214 ФЗ «Об учас тии в долевом строительстве много квартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении измене ний в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (да лее – Закон) имеет своей целью раз решить названные проблемы, урегу лировать четко правоотношения по участию в долевом строительстве и создать систему защиты прав физи ческих и юридических лиц, финанси рующих долевое строительство.

Встатье рассматриваются следую щие вопросы: понятие и общая ха рактеристика договора участия в до левом строительстве, его форма и порядок заключения, субъектный состав и существенные условия до говора. Следует подчеркнуть, что требования Закона распространяют ся на правоотношения, связанные со строительством объектов недвижи мости, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г. (п. 2 ст. 27 Закона).

Внастоящей статье термины «участ ник долевого строительства» и «ин вестор» употребляются как сино нимы.

Понятие и форма договора участия в долевом строительстве

Согласно п. 1 ст. 4 Закона по догово ру участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмот ренный договором срок своими си лами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквар тирный дом и (или) иной объект не движимости и после получения раз решения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответст вующий объект долевого строитель ства участнику долевого строитель ства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разреше ния на ввод в эксплуатацию много квартирного дома и (или) иного объ екта недвижимости.

Однако Закон не дает ответа на воп рос о том, принадлежит ли договор участия в долевом строительстве к одному из видов договоров, преду смотренных ГК.

В судебно арбитражной практике, сложившейся до принятия Закона, такого рода договоры нередко квали фицировались как договоры просто

Тарас Оксюк

адвокат, юрист международной юри дической фирмы CMS Hasche Sigle

го товарищества (договоры о сов местной деятельности). Примерами могут служить Постановление ФАС Поволжского округа от 16 мая 2002 г. по делу № А06 2631 18/2001, Поста новление ФАС Северо Западного округа от 8 августа 2003 г. по делу № А21 3538/02 С2, Постановление ФАС Центрального округа от 19 июня 2001 г. по делу № А23 53/9 2000 г. Постановление ФАС Восточно Си бирского округа от 9 августа 2004 г. по делу № А33 9502/03 С2 Ф02 2977/04 С2.

Однако данную судебную практику нельзя было считать единой. В неко торых случаях суды совершенно пра вомерно указывали на несоответ ствие такого рода договоров конст рукции простого товарищества. При мерами могут служить «Обобщение практики рассмотрения судами Рос сийской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства много квартирных жилых домов»1; Поста новление ФАС Северо Западного округа от 06.06.2001 г. по делу № А05 04707/00 166/23; Постанов ление ФАС Западно Сибирского ок руга от 21.10.2004 г. по делу № А70 806/23 04.

Действительно, договор участия в долевом строительстве не является договором простого товарищества (договором о совместной деятель ности), поскольку не отвечает основ ным признакам данного договора, установленным гл. 55 ГК. Так же, как не является он и договором строи тельного подряда, купли продажи объекта недвижимости или догово ром уступки права требования (цес

1 См. Бюллетень ВС РФ. 2003. №2.

сии) такого объекта, хотя и обладает отдельными общими с ними призна ками.

Таким образом, договор участия

вдолевом строительстве не отно сится ни к одному из видов догово ров, предусмотренных ГК. Данный договор не упомянут и в Федераль ном законе от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности

вРоссийской Федерации, осущест вляемой в форме капитальных вложений». Однако согласно ст. 8 названного федерального закона отношения между субъектами ин вестиционной деятельности осу ществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соот ветствии с ГК. Статья 4 указанного федерального закона относит к субъектам инвестиционной дея тельности инвесторов, заказчиков, подрядчиков, пользователей объек тов капитальных вложений и других лиц. Следовательно, отношения между застройщиком и инвестором должны регулироваться договором, заключенным между ними в соот ветствии с ГК.

Согласно п. 2 ст. 421 ГК субъекты гражданского оборота вправе заклю чать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Отсюда можно сделать вывод, что договор участия в долевом строи тельстве является особого рода до говором, который прямо не урегули рован ГК. Существенные условия этого договора определяются За коном, однако в части, не урегули рованной им, на договор участия в долевом строительстве распрост раняются общие положения ГК о до говорах и обязательствах. Кроме то го, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного граждани ном – участником долевого строи тельства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением пред принимательской деятельности, при меняется Закон РФ «О защите прав потребителей».

Договор участия в долевом строи тельстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключен ным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 25.1 Федерального за кона от 21 июля 1997 г. «О государ ственной регистрации прав на не движимое имущество и сделок с ним» для государственной регист рации договоров участия в долевом

имени средства инвесторов, не вы полняя функции застройщика.

Следует учитывать, что законода тельством РФ предусмотрены следу ющие неблагоприятные последствия для лиц, незаконно привлекающих средства инвесторов для инвестиро вания в долевое строительство.

Прежде всего в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства многоквартирного до ма лицом, не имеющим на это права в соответствии с Законом, гражда нин может потребовать от данного лица немедленного возврата пере данных ему денежных средств, а так же уплаты процентов в размере двойной ставки рефинансирования Центрального банка РФ (далее – ЦБ) на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причинен ных гражданину убытков.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 14.28 Ко декса РФ об административных пра вонарушениях привлечение денеж ных средств граждан для целей стро ительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, влечет на ложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 150 до 200 минимальных размеров опла ты труда; на юридических лиц – от 4 до 5 тысяч минимальных размеров оплаты труда.

Правовой статус участника долевого строительства

Участником долевого строительства может выступать любое физическое или юридическое лицо (ст. 1 Закона). Таким образом, не может выступать в роли участника долевого строи тельства в понимании Закона пуб лично правовое образование (РФ, субъект РФ, муниципальное образо вание).

Существенные условия договора до левого участия в строительстве

Законом установлен перечень суще ственных условий договора долевого участия в строительстве. Без согла сования данных условий в договоре он будет считаться незаключенным (ст. 432, 433 ГК).

1. Определение конкретного объекта долевого строительства, подлежа щего передаче инвестору застрой щиком после получения им разреше ния на ввод в эксплуатацию много квартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

мя, поскольку Законом не преду смотрена необходимость определе ния в договоре участия в долевом строительстве твердой цены подле жащего передаче объекта недвижи мости.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовре менно или в установленный догово ром период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Следует учитывать, что, поскольку договор считается заключенным с момента его государственной ре гистрации, а права и обязанности по нему считаются возникшими только после такой регистрации, недопустимо включение в договор положений об обязанности инвесто ра уплатить всю цену или ее часть до момента государственной ре гистрации договора. Такое обяза тельство не будет иметь юридичес кой силы.

Следует учитывать, что цена догово ра не может быть измена застройщи ком в одностороннем порядке. Таким образом, единственным основани

Александр Сотов

кандидат юридических наук, заместитель директора Департамен та налогов и права компании ФБК

Едва ли есть на свете другая такая ценная бумага, история которой столь тесно связана с разного рода аферами, как вексель. В этом проя вилась своеобразная ирония судьбы, поскольку первоначально сам век сель был придуман как средство борьбы с криминалом. Изобрели его

вCредние века итальянские купцы, люди предприимчивые, смекалис тые и твердо уверенные, что войны войнами, а коммерция коммерци ей. Войн, между тем, было немало. Италию постоянно раздирали меж доусобицы, ее города отнимали друг у друга Византия, лангобарды, Германская империя, испанцы, французы. Всюду бродили банды разбойников, дезертиров и маро деров. К кому бы ни попал в руки купец, едущий из города в город, он мог не сомневаться в одном – его товар будет считаться законной до бычей победителя. И только внутри городских стен поддерживался хоть какой то порядок. Чтобы не подвер гать свое добро излишнему риску, купцы просто перестали возить его с собой. Деньги оставляли в горо дах у проверенных контрагентов, а те могли выдать их только лично

вруки или по предъявлении специ ального распорядительного письма от «вкладчика». Со временем такие распорядительные письма стали са мостоятельным расчетным сред ством, своего рода эквивалентом денег. Это и есть прообраз векселя – безусловного обязательства, по предъявлении которого обозначен ное в нем лицо должно выдать предъявителю определенную денеж ную сумму.

Прошли века, мир изменился. Граби тели вместо засаленных камзолов оделись в костюмы от кутюр, сменив тесаки и аркебузы на компьютеры и

банковские документы. Но ущерб, наносимый ими бизнесу, от этого меньше не стал, скорее наоборот. При этом вексель из средства про тиводействия превратился у них в высокоэффективное орудие. Не одно предприятие понесло сущест венные убытки, оставшись в итоге с забавным «фантиком», на котором была выведена гордая надпись «век сель».

Может быть, в такой ситуации сле дует вообще отказаться от вексель ного оборота? В конце концов кризис наличности, инициировавший в на чале 1990 х гг. резкий всплеск век сельного обращения, вроде мино вал. Но, как показывает историче ский опыт, гильотина все таки не луч шее средство от перхоти, и вексель остается полезным и необходимым расчетным инструментом. Главное, чтобы руководители предприятий знали, каким образом мошенники могут использовать его в своих ин тересах, и принимали соответствую щие меры.

Итак, несколько полезных советов.

Цели незаконных операций с векселями

Как показывает практика, фиктивные сделки с векселями заключают в сле дующих случаях.

1.Для завладения средствами век селедержателя (операция носит от кровенно мошеннический характер).

2.Для создания фиктивной задол женности (такого рода операции ха рактерны при злонамеренном или фиктивном банкротстве).

3.Для фиктивного увеличения акти вов векселедержателя (используется лицами, стремящимися получить банковский кредит).

4.Для фиктивных расчетов (особен но часто применяется при возмеще нии НДС, в том числе экспортного).

5.Для «отмывания» денежных средств.

В первом случае вексель использу ется как средство неадекватного об мена – за полноценные деньги или имущество злоумышленники пере дают векселедержателю лист бумаги на красивом бланке и с внушитель ным номиналом. Реальная ценность этого «актива» примерно равна се бестоимости того самого листа, но, когда это выясняется, мошенники ус певают скрыться вместе с получен ным. О том, как они обеспечивают себе выигрыш во времени, – нес колько позже.

Во второй ситуации вексель высту пает в качестве расчетного инстру мента. Он, как и в первом случае, мо жет стоить меньше, чем гербовый лист, но приобретается за солидную сумму, в результате чего у продавца возникает столь же солидная деби торская задолженность. Эта задол женность и становится тем инстру ментом, с помощью которого оказы вается давление на приобретателя векселя. В том числе требование банкротства.

В третьем случае вексель выступает в качестве ширмы, прикрывая своим большим номиналом убогость иму щества, числящегося на балансе. Создав с его помощью преувеличен ное представление о своей состоя тельности, мошенники, подобно маркизу Карабасу из сказки Шарля Перро, начинают получать реальные блага в долг, отдавать который они не собираются.

Четвертая ситуация имеет много об щего с первой, разница заключается только в том, что злоумышленники стремятся не приобрести имущест во, а избавиться от задолженности. Кстати, именно это чаще всего про исходит в практике налоговых орга нов. Ведь погашение задолженности означает, как правило, возникнове ние права на вычет (будь то расходы по налогу на прибыль или налог к возмещению при уплате НДС). О том, почему эти операции выделяются в самостоятельную группу, речь тоже пойдет немного позже.

Впятом случае незаконно получен ные ценности вкладываются в под контрольные мошенникам фирмы– «подставки» (однодневками их назы вать не стоит, поскольку они могут продаваться и использоваться при других аналогичных операциях на протяжении длительного срока), а те, в свою очередь, приобретают на них векселя серьезных эмитентов. Потом эти векселя покупаются с сущест венным дисконтом конечными полу чателями денежных средств, заинте ресованными в «отмывании», и предъявляются ими к погашению.

Врезультате конечные получатели имеют возможность сохранить рено ме солидного бизнеса – приобрели по сходной цене вексель, погасили его: все доходы получены совершен но легально. Доказать их связь с про давцом векселя, деловая репутация которого оставляет желать лучшего, практически невозможно.

Механизм незаконных операций с векселями

В основе любой фиктивной операции с использованием векселя лежит пе редача ценной бумаги с сомнитель ной стоимостью в обмен на имущест во или имущественные права. Клю чевым моментом при этом является приемка предлагаемых «фантиков» со стороны предприятия. Поэтому все усилия мошенников направлены именно на то, чтобы «убедить» потен циального покупателя согласиться на сделку. Они и составляют собствен но механизм аферы.

Условно все разновидности этого ме ханизма можно разделить на две кате гории: обман и сговор. Существуют еще откровенно насильственные при емы, когда договор купли продажи векселя подписывается под дулом пистолета, но, к счастью, в нашей прак тике такое не встречалось, и можно на деяться, что они отошли в прошлое вместе с реалиями «дикого рынка».

Обманный механизм заключается в том, что должностные лица вексе ледержателя, ответственные за при нятие решения, действительно вво дятся в заблуждение относительно реальной цены векселя – настолько искусно мошенники придают ему вид ликвидного актива. Обман применя ется в целях завладения имущест вом, гораздо реже – для расчетов и практически никогда – для иных це лей. На практике применялись сле дующие обманные схемы.

Векселя несуществующих эмитентов

В обмен на имущество и денежные средства передается долговое обя