Экзамен зачет учебный год 2023 / Егоров, Величко, Единый недвижимый комплекс

71

Единый недвижимый комплекс – противоречивый продукт реформы.

На пути к правильному понятию недвижимости

Андрей Егоров,

к.ю.н., профессор и директор Центра сравнительного права НИУ «Высшая школа экономики»,

руководитель образовательных программ Lextorium.com https://www.facebook.com/andrey.egorov.98

Вероника Величко,

магистр частного права (РШЧП), советник ЮФ «Авелан», аспирант кафедры гражданского права МГУ им. М.В. Ломоносова https://www.facebook.com/veronika.velichko.98

Проблема определения недвижимости очень многогранна, и подробный ее разбор достоин, наверное, докторской диссертации. Однако есть ряд вопросов, связанных, в первую очередь с протяженными объектами – трубопроводами, магистральными электросетями и т.п., – по которым возможно провести исследование, ограниченное объемами журнальной статьи. Поэтому в фокусе нашего внимания будут два следующих вопроса:

1.Может ли совокупность объединенных единым назначением объектов быть признана единым недвижимым комплексом (ст. 133.1 ГК РФ, далее – ЕНК), если право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь в едином государственном реестре не зарегистрировано?

2.Все ли линейные объекты (линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и т.п.) являются недвижимым имуществом?

Краткие выводы

По первому вопросу

Согласно однозначной норме закона (ст.133.1 ГК РФ) и разъяснениям ВС РФ (п. 39 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых

Подписаться на Журнал РШЧП: https://privlaw-journal.com

72

положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Пленум № 25) совокупность объединенных единым назначением объектов может быть признана единым недвижимым комплексом только при условии, что право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Сама по себе технологическая и физическая связь объектов не накладывает обязанности образовать единый недвижимый комплекс. Состав единого недвижимого комплекса, в том числе объекты, подлежащие включению в единый недвижимый комплекс, сведения о технологической связи, определяется самостоятельно заявителем, иного порядка законодательством не предусмотрено.

Из двух разнородных оснований для возникновения единого недвижимого комплекса – расположение на едином земельном участке и функциональная (и технологическая) связь объектов – оправданно только одно, первое основание. Напротив, объединение в единую вещь разных зданий, расположенных на разных земельных участках, включая не соседние земельные участки, представляется искусственным, не выдерживающим критики, и должно быть устранено из законодательства так скоро, как это только возможно.

После введения в гражданское законодательство правила о том, что здание становится частью земельного участка, если оно находится в собственности того же лица, кому принадлежит земельный участок, правила о едином недвижимом комплексе утратят свою единственную логическую основу, и поэтому от них можно будет безболезненно отказаться.

По второму вопросу

Далеко не все вещи, входящие в понятие линейного объекта, являются или могут являться недвижимыми. Провода связи и электропередачи, трубопроводы по общему правилу остаются движимым имуществом, несмотря на их прикрепление к земельному участку. Покрытие автомобильных дорог, напротив, является составной частью земельных участков, на которых оно расположено.

Таким образом, обобщенное понятие «линейного объекта», актуальное для производственных целей, не выдерживает критики с точки зрения гражданского права. Линейный объект часто не является сам по себе объектом гражданского права, несмотря на вошедшее в законодательство и судебную практику словоупотребление. Линейные объекты могут состоять из разнородных вещей: земельных участков, сооружений (опорных пунктов), движимых вещей (провода и трубопроводы).

1. Единый недвижимый комплекс

1.1. В результате реформы гражданского законодательства в 2013 году в ГК РФ появилась статья следующего содержания:

Подписаться на Журнал РШЧП: https://privlaw-journal.com

73

«Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах» (ст. 133.1 ГК РФ)

Необходимо признать, что данная статья является результатом компромисса, при котором разные разработчики преследовали разные цели. Одна из целей описана В.В. Витрянским и заключается в создании дублера для понятия «предприятия», которое является совершенно непригодным для того, чтобы считать его объектом гражданских прав. По его мнению, признание единого недвижимого комплекса (технологического имущественного комплекса недвижимости) самостоятельным объектом недвижимости было обусловлено необходимостью исключения из перечня объектов недвижимого имущества предприятий, за которыми, однако, предлагалось сохранить статус особого вида имущества и самостоятельного объекта гражданских прав и гражданско-правовых сделок, но в ст. 132 ГК РФ никакие изменения внесены не были1.

Вторая цель состояла в том, чтобы через понятие единого недвижимого комплекса ввести в российское право единый объект недвижимости, то есть классическое понимание объекта недвижимости как земельного участка (вне зависимости от количества расположенных на нем зданий или сооружений). Эта задача передана словами «либо расположенных на одном земельном участке» из текста нормы.

О двух видах ЕНК справедливо пишет в своих публикациях Р.С. Бевзенко (один из участников рабочей группы, разрабатывавшей текст данной нормы)2. Рассмотрим эти цели последовательно.

1.2. Что касается первой задачи – создать через понятие ЕНК дублера понятию предприятия, – то она изначально не выдерживала критики и предсказуемо не заработала. Один из авторов статьи в 2016–2017 гг. принимал участие в совещаниях в правительстве Российской Федерации, на котором высокопоставленные сотрудники Росреестра докладывали о том, что они не знают, как можно применить данную норму, когда здания и сооружения находятся на разных земельных участках, а также о том, что фактические случаи регистрации ЕНК исчисляются десятками на всю страну. Тем не менее регистрирующие органы приспособились. и, если объект недвижимости расположен на нескольких земельных участках, при подготовке технического плана используются выписки из ЕГРН обо всех земельных участках, в границах которых рас-

1  Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. 2-е изд. М., 2018.

2  Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости. М., 2017. С. 34.

Подписаться на Журнал РШЧП: https://privlaw-journal.com

74

положен соответствующий объект недвижимости3, а сама регистрация осуществляется посредством объединения объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в ЕГРН (ст. 46 Закона о регистрации).

Подобное использование данной нормы, призванной разрешать объединение прежде всего соседних земельных участков, в отношении линий электропередачи представляется неприемлемым, но оно происходит иногда на практике. Виной тому – отсутствие ясности в понимании объектов недвижимости регистрирующими органами.

Фактически это означает, что ради того, чтобы заработала странная и несистемная норма кодекса, в единый объект объединяются совершенно разные земельные участки, не имеющие общей границы. Тем самым нарушается система создания подлинных объектов недвижимости.

Проблема заключается в том, что расположение строений и сооружений или движимых вещей, объединенных со строениями и сооружениями на разных земельных участках, требует какой-то иной логики, чем та, на которой построена российская регистрационная система недвижимости. Причем эта система заимствована из Германии и в целом логична, хотя и работает не так идеально, как в материнском правопорядке, где основополагающим принципом является superficies solo cedit, в соответствии с которым права на любые строения возникали у собственника земельного участка. Ее суть состоит в том, что земельный участок – первичный объект, все остальные объекты включаются в него как в матрешку, т.е. являются страницами внутри раздела о земельном участке: здание ниже по уровню, чем земельный участок, помещение в здании – ниже по уровню, чем здание, и т.п.

Именно поэтому невозможно связать земельный участок А и здание, находящееся на земельном участке Б, в единый объект. Тем более нельзя связать между собой здание, расположенное на земельном участке А, и здание, расположенное на земельном участке Б. Это невыполнимо без какой-то неведомой перестройки регистрационной системы.

Таким образом, норма ст. 133.1 ГК РФ в части слов «совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие)», нежизнеспособна, если речь идет о зданиях и сооружениях, расположенных не на одном и том же земельном участке.

Если же речь идет о совокупности объектов, расположенных на одном земельном участке, тогда все признаки, описывающие физическую и технологическую связь разных объектов, не имеют практического значения, поскольку, как было показано раньше, когда речь шла о «второй задаче» разработчиков, для создания ЕНК достаточно простого расположения объектов на одном земельном участке.

Тем не менее позиция Росреестра об отсутствии упоминания земельного участка в составе ЕНК актуальна и для первой разновидности: физически и технологически

3  П. 19 Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953.

Подписаться на Журнал РШЧП: https://privlaw-journal.com

75

связанных между собой разных объектов. Она препятствует появлению даже таких ЕНК.

1.3. Попробуем смоделировать такую ситуацию. Постройки, входящие в условный ЕНК, расположены на трех разных земельных участках. После их регистрации как ЕНК должно произойти одно из двух: либо все эти постройки станут привязаны (по записям в реестре) к какому-то одному из земельных участков, либо весь объект полностью должен привязываться ко всем указанным земельным участкам.

Поскольку земельные участки сохранят свою обособленность в качестве объектов права, постольку сохранится гипотетическая возможность самостоятельного распоряжения ими, не сопровождаемого распоряжением зданиями. И покупатель земельного участка может не узнать о том, что на этом участке находится постройка, входящая составной частью в ЕНК. И значит, нельзя исключать расхождения собственности на здания и собственности на земельные участки.

Таким образом, первая модель ЕНК, неведомая зарубежным правопорядкам и противоречащая основам регистрационной системы, вряд ли имеет хоть какие-то перспективы.

Тем не менее проект реформы вещных прав, опубликованный не так давно Советом по кодификации4, продолжает развивать эту логику, правда, существенно редуцирует ее. Согласно п. 1 ст. 133.1 ГК РФ в проектируемой редакции:

«1. Единый недвижимый комплекс – совокупность принадлежащих одному лицу на праве собственности (сособственникам на праве общей собственности) и объединенных общим назначением зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, которые находятся на одном или нескольких смежных земельных участках, не принадлежащих их собственнику (сособственникам) на праве собственности (п. 3 ст. 130), признается объектом гражданского оборота как одна недвижимая вещь при условии государственной регистрации права собственности на единый недвижимый комплекс»

Какие выводы можно сделать при прочтении этого текста?

Во-первых, земельный участок по-прежнему не включается в понятие ЕНК (см. об этом ниже).

Во-вторых, предлагается специально подчеркнуть, что здания, объединяемые в ЕНК, расположены на чужих для их собственника земельных участках.

В-третьих, здания должны располагаться на смежных земельных участках. Это решение немного улучшает ситуацию, правда, ненамного. Сущностной разницы в том, как далеко расположены земельные участки друг от друга, не наблюдается. Главное, что

4  http://privlaw.ru/wp-content/uploads/2019/11/%D0%9F%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA %D1%82-%D0%93%D0%9A_%D0%B4%D0%BB%D1%8F-%D0%BE%D0%BF%D1%83%D0%B1%D0 %BB%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F-%D0%BD%D0%B0- %D1%81%D0%B0%D0%B9%D1%82%D0%B5.docx?fbclid=IwAR1CSlcUbecZnnnBt0v45fUAw5hJKEj_ FWcaTwCiZ2y9UBvKYs-mBjOyfLw

Подписаться на Журнал РШЧП: https://privlaw-journal.com

76

это разные земельные участки. А теория регистрационной системы континентального правопорядка не допускает нахождения одного объекта на двух разных земельных участках. Следом за подобным подходом можно ожидать появления одного здания, расположенного на разных земельных участках.

Правило о нахождении разных зданий на смежных земельных участках не работает для линейных объектов (объектов с технологической связью) согласно проектируемому п. 2 ст. 133.1 ГК РФ:

«2. Совокупность зданий и сооружений, объединенных общим назначением

итехнологически связанных между собой (линейный объект), может быть признана единым недвижимым комплексом независимо от расположения земельных участков, на которых размещены указанные здания или сооружения,

иправ на эти участки»

Вотношении линейных объектов не применяется правило о том, что земельные участки не могут принадлежать собственникам зданий, объединяемых в ЕНК. И тогда состав ЕНК может стать вообще причудливым: отдельно здания, отдельно земельные участки (вместе со зданиями, которые становятся их существенными составными частями, поскольку принадлежат одному собственнику).

Какова хозяйственная целесообразность данного решения, еще предстоит разобраться, но с догматической точки зрения ситуация выглядит очень запутанной и попрежнему неприемлемой.

Таким образом, планируемая реформа не предполагает устранить самый существенный недостаток действующей нормы, определяющей понятие ЕНК.

1.4. Что касается второй задачи, то если бы она была реализована, то в ситуации, когда на одном земельном участке находится пять строений, собственнику не требовалось бы совершать при отчуждении земельного участка и строений шесть сделок (по числу отчуждаемых объектов). Это была бы одна-единственная сделка в отношении единого объекта прав. Точно так же кредиторы собственника не смогли бы обращать взыскание на отдельные строения, а только на единый объект (фактически – на земельный участок) в целом.

Фактически предлагалось ввести в юридический обиход новое понятие – ЕНК, – которое использовалось бы там, где германское право оперирует известным в России понятием «земельного участка». Иными словами, ЕНК стал бы классическим земельным участком.

Однако этой идее не суждено было реализоваться, поскольку в итоговой редакции нормы не был упомянут сам земельный участок в составе ЕНК. Разработчики однозначно подразумевали его, но не выразили свою идею с достаточной ясностью, а регистраторы (Росреестр) применили буквальное толкование нормы и фактически выхолостили ту здравую идею, которая была раскрыта выше.

По поводу возможности включения в состав единого недвижимого комплекса земельного участка в литературе появились различные позиции. И.Д. Кузьми-

Подписаться на Журнал РШЧП: https://privlaw-journal.com

77

на, А.А. Незнамова5,6 не относят земельный участок к составу ЕНК. Вместе с тем в доктрине была высказана и прямо противоположная позиция, согласно которой земельный участок подлежит включению в состав единого недвижимого комплекса как «иная вещь»7. Она представляется единственно правильной, поскольку земельный участок, бесспорно, имеет неразрывную физическую связь со строениями на нем и по этому критерию «проходит» в ЕНК.

К сожалению, в ситуацию не вмешался и Верховный Суд Российской Федерации, который мог, но не прибегнул к телеологическому истолкованию данной нормы, включавшему бы в состав ЕНК земельный участок, на котором расположены все строения (возможно, несколько земельных участков, расположенных строго по соседству), или по меньшей мере право их аренды. Согласно его позиции для объединения объектов в единый недвижимый комплекс их расположение на одном земельном участке необязательно (п. 39 Пленума № 25).

1.5. В норме ст. 133.1 ГК РФ упомянуто, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, которые урегулированы в ст. 133 ГК РФ. Такая квалификация приводит к тому, что все составные части ЕНК утрачивают значение самостоятельных вещей, они не объекты права, на них не может существовать права собственности и т.п.8 Данный вывод встречается также в Письме Минэкономразвития России от 23.11.2018 № Д23и-6307:

«После государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс невозможно распорядиться отдельными объектами, входящими в его состав, так как они больше не будут являться самостоятельными»9

Государственная регистрация прав на ЕНК полностью исключает последующее отчуждение, продажу отдельных объектов (элементов), включенных в состав ЕНК, поскольку в силу ст. 133 ГК РФ эти элементы утрачивают свойство самостоятельных вещей при регистрации комплекса. В данном случае возможна только реализация всего комплекса в целом. После государственной регистрации ЕНК становится вещью, раздел которой в натуре невозможен без повреждения, разрушения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав10.

1.6. По нашему мнению, правовой режим ЕНК должен позволять его собственнику как устанавливать, так и изменять или прекращать его своей волей. Аналогичной позиции

5  Кузьмина И.Д. Гражданско-правовой режим связанных между собой вещей // Проблемы правового обеспечения безопасности личности, общества и государства: Сборник статей по материалам ежегодной Международной научно-практической конференции / под ред. С.А. Полякова. Новосибирск, 2015. С. 301–306; Незнамова А.А. Особенности признания единого недвижимого комплекса как единого объекта вещных прав гражданского оборота // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 21–24.

6  Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. 2-е изд. М., 2018.

7  Колесникова Ж.А. В ГК РФ появилось новое понятие единого недвижимого комплекса. Плюсы и минусы новой конструкции // Арбитражная практика. 2013. № 10. С. 40–46.

8  См. определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19.07.2016 № 18-КГ16-61 9  См. также: письмо Росреестра от 01.04.2014 № 14-исх/03596-ГЕ/14.

10  Незнамова А.А. К вопросу о государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс // Юридический мир. 2016. № 2. С. 31–33.

Подписаться на Журнал РШЧП: https://privlaw-journal.com

78

придерживаются А.А. Незнамова и Ж.А. Колесникова, полагая, что собственнику имущества должно быть предоставлено не только право самостоятельного объединения объектов в единый недвижимый комплекс, но и в последующем прекращение данного режима, т.е. раздел на составляющие и право на регистрацию отдельных элементов, входящих в его состав11.

Как справедливо отмечает Е.Е. Ягунова, диспозитивность, заложенная в основе конструкции ЕНК, предполагает, что участники гражданского оборота свободны в объединении своего имущества в единую недвижимую вещь в любое время, как только сочтут такое объединение целесообразным. Императивность проявляется лишь в установлении обязательного кадастрового учета объединяемых объектов и государственной регистрации прав на возникающий в результате такого объединения комплекс12, но она никак не должна выражаться в умозрительных суждениях государственных органов о существовании ЕНК.

Таким образом, правообладатель самостоятельно принимает решение о создании ЕНК и обращается с заявлением об этом в Росреестр.

Это означает, что при проведении регистрации объекта как ЕНК (ранее такой объект не может появиться) регистрирующий орган или привлеченные им лица должны внимательно проверять, отвечают ли те вещи, которые собственник предполагает зарегистрировать в качестве ЕНК, понятию неделимых вещей. Как будет показано ниже, этот вывод применим к производственным зданиям и промышленному оборудованию, используемому в них, только в редчайших случаях (как в России, так и за рубежом), когда здание специально было спроектировано для размещения какого-то уникального оборудования.

Так, Росреестр в своем письме13 обратил внимание на то, что навесы являются некапитальными сооружениями и не подлежат внесению в ЕРГН и отражению в едином недвижимом комплексе, так как не соответствуют признакам недвижимости. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, как отметило ведомство, приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе в случае, если объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости (п. 19 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации 2015 года).

В письме Минпромторга РФ от 23.03.2018 № ОВ-17590/12, которое было издано в целях администрирования налога на имущество организаций по вопросу квалификации объектов основных средств промышленного производства в качестве недвижимого или движимого имущества, также приведена позиция:

11  Колесникова Ж.А. В ГК РФ появилось понятие единого недвижимого комплекса. Плюсы и минусы новой конструкции // Арбитражная практика. 2013. № 10. С. 40–46.

12  Ягунова Е.Е. К вопросу о структуре единого недвижимого комплекса // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2014. № 3. С. 53.

13  Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 16.01.2019 № 10-0023/19 «Для сведения и учета в работе» (вместе с <письмом> Минэкономразвития России от 23.11.2018 № Д23и-6307 «О рассмотрении обращения»).

Подписаться на Журнал РШЧП: https://privlaw-journal.com

79

«Технологическое оборудование промышленных предприятий, несмотря на то, что оно может быть смонтировано на фундаменте, (…) не может быть квалифицировано в качестве недвижимого имущества, поскольку не соответствует критериям ГК РФ и выступает в гражданском обороте самостоятельно именно в качестве оборудования, для которого возможен неоднократный демонтаж, перемещение на другое место с последующей установкой при сохранении эксплуатационных качеств и проектных характеристик конструктивных элементов оборудования без потери его технических свойств и технологических функций»

1.7. Исходя из изложенного, логика, которой могут пытаться придерживаться некоторые чиновники, например, налоговые органы, а именно, что здание и производственное оборудование, технологически связанное с ним (расположенное внутри здания), представляют собой единый объект недвижимости, противоречит, во-первых, идеям разработчиков кодекса, и, во-вторых, смыслу правовой нормы ст. 133.1 ГК РФ.

Таким образом, если самостоятельные недвижимые объекты не были зарегистрированы в качестве ЕНК в ЕГРН, они не могут быть признаны недвижимым комплексом, даже в том случае, если связаны между собой физически или технологически.

1.8. При применении ст. 133.1 ГК РФ следует учитывать еще одну тонкость. Эта статья подлежит применению прежде всего в том случае, если собственник примет решение о том, что он желает зарегистрировать несколько зданий, расположенных, например, на одном земельном участке, в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Однако если он этого не хочет, то каждое здание, находящееся на данном земельном участке, можно будет считать самостоятельным объектом недвижимости. А после указанной регистрации права на отдельные здания прекратятся и будут существовать права только на объект в целом. Таким образом, создание единого комплекса недвижимости – сугубо добровольный акт. Следовательно, если собственник не желает видеть несколько своих зданий как единый объект, его никто не может заставить.

Такова была цель законодателя. Она передается в норме ст. 133.1 ГК РФ словами «если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь».

Эта фраза свидетельствует о том, что в отсутствие регистрации такого сложного объекта не существует. Регистрация же возможна лишь по добровольному заявлению собственника. Это также следует из генерального принципа автономии воли участников гражданского оборота (п. 2 ст. 1 ГК РФ) и свободного осуществления прав (п. 1 ст. 9 ГК РФ), что исключает вмешательство суда в создание ЕНК. По решению суда такая регистрация неприемлема, поскольку решение суда может существовать как правопорождающий факт только в том случае, если закон связывает возникновение прав на объект (и объект как таковой) с какими-то жизненными обстоятельствами, находящимися за рамками ЕГРН. Но согласно норме ст. 133.1 ГК РФ условие возникновения объекта – только запись в ЕГРН. И в обратном порядке (сначала возникает объект, а потом уже суд обязывает регистратора сделать запись) согласно букве и цели закона поступать нельзя.

Подписаться на Журнал РШЧП: https://privlaw-journal.com

80

Именно так рассматриваемую норму толкует ВС РФ. Согласно п. 39 Пленума № 25:

«Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания ст. 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом»

1.9. Этот принцип – создания объекта права по воле собственника – характерен и для классической недвижимости – земельного участка. Если собственнику принадлежит земельный участок площадью 100 соток, он вправе разделить его на два земельных участка любого размера, допустимого по закону: 50 и 50 соток, 55 и 45 соток, 85 и 15 соток и т.п. В этом и состоит значение воли собственника. Приоритетному значению данной воли не противостоит необходимость проведения кадастровых работ, поскольку они, совершенно очевидно, имеют второстепенное, подчиненное значение по сравнению с волей собственника.

Собственно, деление земельного участка как основополагающего объекта недвижимости может происходить не только по вертикали, но и по горизонтали. Нашему правопорядку известна так называемая поэтажная собственность, которая являет собой в случае с многоквартирными домами пример классического единого объекта недвижимости (поскольку в состав общего имущества императивно входит земельный участок и само здание, и можно смотреть на последнее как на составную часть земельного участка, как в классике), помноженный на исключение из общего правила в виде признания права собственности на отдельные помещения (такова специфика любой поэтажной собственности). Это исключение – первый пример деления единого земельного участка по горизонтали.

Второй пример – собственно выделение здания как объекта недвижимости, самостоятельного по отношению к земельному участку. Такое деление – историческая данность, хотя она и ошибочна, на наш взгляд (поэтому можно поддерживать стремление реформаторов устранить данную ситуацию расщепления собственников). Но даже если такое деление имеет место, то воле собственника надо отдавать определяющее значение. Если он хочет, то выделяет свое здание как самостоятельный объект недвижимости, а если не хочет, то не выделяет его. И тогда здание не становится самостоятельным объектом даже после ввода его в эксплуатацию, предметом сделок выступает только земельный участок, а здание переходит во владение того, кому перешел земельный участок.

Такой взгляд на все прочие объекты недвижимости, кроме земельных участков, был бы правилен по действующему законодательству. Он относился бы не только к завершенным строительством зданиям, но и к незавершенному строительству.

Однако ВС РФ постановил, что объект возникает с момента залива фундамента. Раз возникает объект, значит, возникает право на него. Получается, право возникает в результате юридического поступка (фактических действий в виде возведения фундамента, с которыми закон – при таком истолковании ВС РФ – связывает правовые последствия), а не в результате воли собственника. Там самым на одну ошибку – за-

Подписаться на Журнал РШЧП: https://privlaw-journal.com