16.04.2014 – Земельное право

Лектор – проф. Крассов Олег Игоревич

Тема: Управление в сфере использования и охраны земель

Вернемся к вопросу о государственной регистрации прав н недвижимое имущество.

Допустим, надо получить землю в Подмосковье. Земля находится в собственности юрлица. Допустим, у юрлица всё ОК.

Далее, покупаем. А потом, может пройти 10-15 лет. и предположим к этому покупателю Росимущество предъявляет иск, об истребовании земельного участка, о прекращении права собственности.

Так вот, необходимо проверить всю цепочку перехода прав на землю. Проверить, в том числе, и как земли была приватизирована.

Иначе, можно потерять землю.

5 Функция, Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Мы остановились на освещении вопроса, об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Надо понимать, что ни в одной стране мира нет справедливой процедуры изъятия земельных участков.

Великобритания. Губернатор может изъять земли для публичных целей. Должно быть предварительное уведомление. Но, еще до изъятия они могут получить доступ на земельных участок – вырубить деревья, сломать заборы … Потом будет решаться вопрос изъятия. Потом будет долгий суд, о цене имущества.

США. 5 поправка к Конституции – частная собственность не может быть изъята для публичных целей без справедливой компенсации. Что такое публичное использование, публичная цель, государственные нужны – не определено.

Наиболее правильные понятия – публичный интерес, публичные нужды.

Было дело. В 1967 году в Гавайях был принят новый закон. Правительство штата – 60% собственности, 40% - частная собственность. Была идея – изъять земли из собственности и передать в аренду. Суд сказал, что всё ОК,

6 Функция, Перевод земель из одной категории в другую

Статья 8 ЗК РФ.

Это процедура, в результате которой – изменений целевого назначения земельного участка, вследствие включения его в состав иной категории земель.

ФЗ от 21.12.2004 “О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую” – в нем, порядок.

Если кто-то хочет перестать пасти коров, а застроить всё коттеджами, может направить ходатайство о переводе земли из одной категории в другу.

Содержание такого ходатайства и необходимые документы – субъект РФ, отношение земель сельхоз назначения.

Если возникает вопрос о переводе – законодательство субъектов РФ, там всё подробно описано.

По результатам рассмотрения ходатайства – Акт о переводе земель, Акт об отказе в переводе.

Самое главное – ЭТО СУПЕР ДОРОГО!

Мы начали лекцию с вопроса о покупки земли. И вот, надо всё проверять… потому что, часто, акт о переводе принимается, например, не Правительством Московской области (субъекта РФ), а органом местного самоуправления.

7 Функция, Предоставление земельных участков

Пошло еще с древности. Дача – дать, подарить, пожаловать.

Функции предоставления земель нет маленьких странах (Европа). Уже всё давно пожаловали, поделили, много земель в публичной собственности.

Предоставление земельных участков непосредственно связано с территориальным планированием, переводом земель из одной категории в другую. Иногда у одного лица изымается, другому предоставляется.

Предоставление земельных участок – как функция управления, представляет собой совокупность юридически значимых действий органов государственной власти, в первую очередь органов местного самоуправления, направленное на предоставление земельных участков юридическим лицам и гражданам на определенном законом титуле.

Земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности предоставляются на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, которые наделены правом предоставления земельных участков (ст. 29 ЗК).

Компетенция этих органов, по предоставлению земель – ст. 9, 10, 11 ЗК РФ.

Есть несколько процедур предоставления земельных участков.

Наиболее часто применяется процедура предоставления земельных участков для строительства.

Для этих целей участки передаются без предварительного согласования места размещения объекта или с предварительным согласованием места размещения объекта (ст. 30 ЗК).

Это предварительное согласование – если собираются представить участок, ОМС должен согласовать этот вопрос со множеством других органов (пожарная, санитарные службы и другие).

Чтобы каким-то образом решить эту проблему, применяется процедура предоставления земельных участков без предварительного согласования – п. 2 ст. 30 ЗК РФ – предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования осуществляется исключительно на торгах – по ст. 38 ЗК РФ!

И естественно, что из этого исключительного правила сразу установлено исключение 

Так, земельный участок предоставляется без проведения торгов лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, это договор, предусмотренный градостроительным кодексом.

В этом случае, такой участок предоставляется бесплатно, в собственность или в аренду – п. 2.1 ст. 30 ЗК.

Еще раз:

Если кто-то хочет получить земельный участок в собственность – торги (ст. 38)!

Если предлагается предоставить в аренду – процедура предварительного согласования места размещения объекта.

Если не только в аренду, но и в постоянное бессрочное пользование – процедура предварительного согласования.

Кроме, этой процедура представления земельных участков для строительства, есть процедура предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством (например, огород кто-то хочет).

Предоставление гражданам, для целей не связанных со строительством.

Тема: Правовой режим земель

Практическое значение – когда будем иметь дело с землей, надо обращать внимание на указанные моменты.

Когда мы говорим о земле, мы конечно говорим о земле, в отношении которой установлен определенный правовой режим. Содержание понятия – практическое значение, прежде сего в том, что суть правового режима очень важна для собственника участка.

Правовой режим земель – совокупность особых способов и правовых инструментов, определяющих содержание земельных отношений, являющихся предметом правового регулирования земельного права в целях обеспечения рационального использования и охраны земли.

В ГП тоже часто пишут про гражданско-правовой режим земли.

Но, существует единый правовой режим: и из правил ГП, и из ЗП. Правовой режим един.

СОДЕРЖАНИЕ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЗЕМЕЛЬ.

Складывается из определенных правовых институтов земельного права. Регламентируется деятельность по использованию и охране земель, собственность, закрепляется система прав на земля, определяются права и обязанности, определяется механизм защиты прав на землю. Земельное право регулирует особенности оборота земельных участков (ГП – общие положения).

Элементы правового режима земель:

1 - Важнейший момент – система прав на землю, иные права.

2 - Определение особенностей оборота земельных участков.

Грубо говоря, можно ли продать земельный участок?

3 - Далее – управление, важнейший элемент понятия “правовой режим”.

4 - Земельно-правовая ответственность – такой вид ответственности применяется только в земельном праве. Предусматривается изъятие земельного участка, если нарушать правила.