Ответы к семинарам Л.Е. Бандорина по земельному праву, 2021/22 уч. год

Его слова курсивом.

Печатает Сергей Чебан (419).

Семинар от 24 января.

В МГЮА – на 2-м курсе вместе с ГП – земельное; экологическое же на четвертом. Все юрфаки делятся на две группы: либо сначала земельное, а потом экологическое; либо наоборот как у нас.

Кафедра у нас называется «экологического и земельного права». Это очень важно. Последовательность слов – это идеологический момент. Есть юристы, которые хотят по алфавиту выстраивать, но мы считаем это маргинальным подходом. В 90-е был такой момент, когда экологическое право изучалось вначале.

Ну, во-первых, охрана окружающей среды – деятельность, которая обеспечивает во многом существование человека на земле (охранять космос и озоновый слой отдельно взятыми государствами неэффективно). Во-вторых, земельное право – одна из равных долей того права, которое называется природоресурсным. Земельное право не на всех юрфаках изучается. Высшая Школа Экономики – в какой-то исторический момент, в течение лет 6-7 земельное право вообще не изучалось в рамках бакалавриата. Земельное, горное право, закон о недрах. Некоторые продвинутые юрфаки (и трудно спорить с такой логикой) полагают, что коль скоро в нашей стране очень большое внимание уделяется добыче полезных ископаемых. Как минимум 5% выпускников – идут работать в природоресурсные компании; с каждого выпуска лет 15 назад около 10-12 выпускников шли только в Лукойл, не говоря про другие ресурсные компании. На 4-м курсе бакалавриата именно этот предмет (недропользование).

С конца 90-х у нас вот такая система: сначала экологическое, потом земельное. Кафедра называется так же.

Президент РФ отменил своим указом действие Земельного кодекса и принял свои два указа (но это уже не столь важно – это уже для специалистов). Восемь лет страна жила без Земельного кодекса – это очень сильно всех беспокоило.

Аграрники – были очень сильные, председатель 2-3 созыва Госдумы – Рыбкин.

Аграрники – они лоббируют сельское хозяйство, поэтому земельные отношения они воспринимали как владение, пользование, распоряжение; они предлагали разделить земельные отношения на сельскохозяйственные (как средство производство) и городские. Это противостояние идеологическое есть и сейчас.

Есть такой учебник – по урбанистике – это рефлексия, прошедшая два десятилетия и вернувшаясь на новый виток. Мы с этой методологие не согласны, но учебники стоят на полке уже – они объясняют, что есть город со своими правилами развития и есть НЕгород. И вот эта рефлексия есть – не земельное, а земляное право (такая шутка есть). Вот там занимайтесь земельным правом, а ЗДЕСЬ ГОРОД, ЗДЕСЬ УРБАНИСТИКА. ОТСТАНЬТЕ СО СВОЕЙ ЭКОЛОГИЕЙ. Мы с этой точкой зрения концептуально несогласны.

2008 – проект кафедры «Экологический кодекс»

реально же предлагается объединить всего три законодательных акта (Федеральные законы "Об охране окружающей среды", "Об охране атмосферного воздуха", "Об отходах производства и потребления"). Таким образом, планируемый кодификационный акт не будет отличаться полнотой

+ ЗАМЕЩАЛИСЬ БЫ ВСЕ ПРИРОДОРЕСУРСНЫЕ ЗАКОНЫ (КОДЕКСЫ)

Глава 17 Право собственности и другие вещные права на землю ГК – она была принята и введена в действие позже других. Глава 17 была так называемой «главой со звездочкой» – принята с момента принятия Земельного кодекса (то есть она была в подвешенном состоянии, не вступила в силу до ЗК РФ).

Право постоянного бессрочного пользования; право безвозмездного пользования – они отличаются кардинально от оперативного управления (сами цивилисты это устанавливают) – именно эти права прописали.

Почему нужно было время пока будет принят Земельный кодекс – и только потом глава 17 ГК РФ?

Сами же цивилисты написали, что нужно установить ограничения оборотоспособности (ст. 27 ЗК РФ).

Статья 27

1. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

3. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами.

Цивилисты сами писали: мы этот вопрос отложили. Установить ограничения в 1994 году не смогли, поэтому вопрос был отложен, подвешен.

Статья 2

1. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

К земельным отношениям нормы об охране недр, водных объектов, лесов, животного мира применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

3. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Д/з: раскидка глав Земельного кодекса по Гражданскому кодексу, экологическим законам и тд. И вот то, что никуда не засунешь – это и будет основным предметом нашего с вами обсуждения.

Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2004 г. № 8-П «По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы

Мурманская областная Дума:

– предоставление иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права собственности на землю умаляет (ограничивает) территориальную основу жизни и деятельности народов Российской Федерации, создает возможность отторжения земли иностранному государству посредством сделок или предъявления территориальных претензий к Российской Федерации, может привести к нарушению суверенитета Российской Федерации.

Кроме того, Мурманская областная Дума просит признать Земельный кодекс Российской Федерации в целом не соответствующим Конституции Российской Федерации по порядку принятия. Заявитель исходит из того, что федеративное устройство Российской Федерации основано на разграничении полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации (статья 5,часть 3, Конституции Российской Федерации), а потому федеральный законодатель, принимая закон по предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, обязан учитывать волю субъектов Российской Федерации и соблюдать установленный правовыми актами порядок реализации названного принципа.

КС РФ:

При предоставлении земли в частную собственность приобретателю передается не часть государственной территории, а лишь земельный участок как объект гражданских прав, что не затрагивает суверенитет Российской Федерации и ее территориальную целостность.

Сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками - постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (пункт 1 статьи 260 ГК Российской Федерации), - не противоречит конституционно-правовому статусу земли

При этом, однако, он должен исходить из вытекающего из статей 9 и 36 Конституции Российской Федерации приоритета права российских граждан иметь в собственности землю

федеральный законодатель ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю. Так, статьей 15 Земельного кодекса Российской Федерации для указанных лиц введен запрет на обладание на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных и иных территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами

Согласно пункту 5 его статьи 28 земельные участки им предоставляются в собственность только за плату, т.е. не могут передаваться безвозмездно - в отличие от российских товариществ собственников жилья и граждан, которые в ряде случаев имеют такое право.

иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды

По предметам совместного ведения издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Само же принятие и изменение всех федеральных законов, как следует из статьи 71 (пункт "а") Конституции Российской Федерации, находится непосредственно в ведении Российской Федерации.

Тем самым не предполагается, что при принятии федеральных законов по предметам совместного ведения требуется обязательное направление соответствующих законопроектов субъектам Российской Федерации и специальное рассмотрение их предложений Федеральным Собранием. От субъектов Российской Федерации, в свою очередь, не требуется направление в Федеральное Собрание проектов законов, принимаемых ими в сфере совместного ведения.

Сама Государственная Дума была вправе предусмотреть в своем Регламенте положение о направлении законопроектов по предметам совместного ведения субъектам Российской Федерации для дачи предложений и замечаний

Процедура согласования имеет целью достижение взаимоприемлемого решения путем координации интересов всех ее участников. Из этого, однако, не вытекает безусловная обязанность Государственной Думы удовлетворить требования, заявленные субъектами Российской Федерации. Проведение данной процедуры предполагает выяснение и обсуждение мнений субъектов Российской Федерации для выработки возможно более согласованного проекта федерального закона, но не получение со стороны субъектов Российской Федерации одобрения законопроекта в целом либо отдельных его положений. Согласительные процедуры не являются необходимым элементом конституционного процесса принятия федеральных законов, а отступление от них само по себе не может служить основанием для признания федерального закона не соответствующим Конституции

Задача 1.

В одном из проектов Земельного кодекса РФ земельные отношения были определены как общественные отношения между органами государственной и муниципальной власти, а также юридическими и физическими лицами по поводу владения, пользования, распоряжения землями и государственному управлению земельными ресурсами.

Проект был отклонён и направлен на доработку, в том числе, потому что в кодексе «неправомерно и неточно определены земельные отношения». Как указывалось, земельными отношениями следует считать отношения в области использования и охраны земель, а отношения, связанные с земельным участком, признаваемым недвижимым имуществом, являются имущественными отношениями.

Обоснована ли указанная мотивация отклонения проекта Земельного кодекса?

Статья 6 ЗК РФ

1. Объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Статья 2

1. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

К земельным отношениям нормы об охране недр, водных объектов, лесов, животного мира применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

3. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Учебник: Земельными отношениями являются общест­венные отношения, возникающие по поводу земли (земель, земельных уча­стков и их частей). (см. ст. 6 ЗК)

В чём заключается специфика общественных отношений, объектом которых является земля?

Регулирование от­ ношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей части природы; природном ресурсе, применяемом в качест­ве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории РФ; недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю. В подп. 2 п. 1ст. 1З К РФ сформулирован принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйст­ ве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Земельный уча­сток не является «обычным» имуществом, с точки зрения права он про­должает оставаться природным объектом, природным ресурсом. Индивидуализированная часть земли — земельный участок не утрачи­вает юридических признаков как части окружающей природной сре­ды и ее компонента —земли.

Уникальные свойства земли как объекта природы —ее постоянст­во, неперемещаемость и ограниченность в пространстве —основа фор­мирования юридического понятия «недвижимость».

Тенденции:

Дайте определение понятия «общественные земельные отношения».

Группы земельных отношений, определяющие структуру земельных отношений:

1. В первую группу включены отношения, возникающие по поводу ис­пользования и охраны земли как объекта природы и природного ресурса. (ст. 7, виды категорий земель в зависимости от их целевого назначения: земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности и иного специального назначения, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда, запаса

В состав первой группы земельных отношений входят от­ношения по поводу: во-первых, использования и охраны земель как средства производства; во-вторых, применения и охраны земель как пространственного (территориального) базиса; в-третьих, охраны зе­мель как элемента экологической системы, неотъемлемой части окру­жающей природной среды.

2. Вторая группа – отношения по поводу земельных участков и их частей, являющихся недвижимостью и объектами прав на землю. Земельный участок – недвижимое имущество. Уникальные свойства земли как объекта природы — ее постоянст­во, неперемещаемость и ограниченность в пространстве —основа фор­мирования юридического понятия «недвижимость». Неразрывная связь возведенных зда­ний, сооружений и объектов незавершенного строительства с землей как объектом природы (а не с земельным участком) — условие для признания их недвижимым имуществом (ст. 130 ГК РФ).

3. Третья группа – земельные отношения организационного характера. Необходимо применение правовых способов воздействия на процессы, связанные с использованием зе­ мель, с помощью которых обеспечивались бы не только частные инте­ ресы, но и публичные интересы сохранения и рационального упо­требления земельных ресурсов

4. К четвертой группе земельных отношений относятся земельные от­ ношения, возникающие в связи с использованием земель для передвижения людей. Пример отношений – случаи прохода или проезда по земельным участкам общего пользования, т. е. по площадям, улицам, проездам, автомобильным дорогам, набережным, скверам, бульварам, применение водных объ­ ектов, пляжей, свободный доступ к береговой полосе, свободное пре­ бывание в лесах, употребление земель в целях охоты и рыболовства.

Задача 2.

Для разработки проекта Земельного кодекса Российской Федерации, альтернативного «думскому» проекту (далее – Кодекс), одним из федеральных министерств была приглашена группа экспертов.

Прежде, чем приступить к написанию текстов статей Кодекса, эксперты сформулировали и предложили для обсуждения основные положения Концепции Кодекса. Исходным являлось положение, согласно которому предметом правового регулирования должны быть земельные общественные отношения, то есть отношения по поводу использования и охраны земли как основы жизни и деятельности народов Российской Федерации.

В силу этого, предлагалось разрабатывать Кодекс как акт земельного законодательства, построенный на разграничении публично-правового и частноправового регулирования по следующим основным правилам:

- к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством;

- собственники земельного участка, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте;

- совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства.

Какие нормы Конституции Российской Федерации, федеральных законов, указов Президента Российской Федерации составляют правовую основу понятия земельных отношений?

Ст. 9, 36 и 42 Конституции – наизусть (Бандорин просит знать к экзу);

ст. 72 – совместное ведение:

д) природопользование; сельское хозяйство; охрана окружающей среды и обеспечение экологической безопасности; особо охраняемые природные территории; охрана памятников истории и культуры <*>;

к) административное, административно-процессуальное, трудовое, семейное, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах, об охране окружающей среды;

Ст. 35 – принцип охраны частной собственности

Ст. 3 ЗК РФ

Указы Президента – стр. 77 учебника 2021 года

Каковы возможные критерии отграничения земельных общественных отношений от гражданских, административных и других?

ГРАЖДАНСКОЕ – ВЕЩНЫЕ ПРАВА (ПРАВО ЗАСТРОЙКИ, СЕРВИТУТ, УЗУФРУКТ И ПРОЧИЕ СРЕДНЕВЕКОВЫЕ ПО МНЕНИЮ КАФЕДРАЛЬНОГО УЧЕБНИКА ИНСТИТУТЫ)

ЭКОЛОГИЧЕСКОЕ – ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

2. Имеются совершенно очевидные различия в целях, преследуемых земельным и гражданским правом. Основная цель гражданского права заключается в том, чтобы путем регулирования отношений принад­лежности и присвоенности материальных благ, составляющих предпо­ сылку и результат товарообмена, регулировать процесс товарообмена. Для земельного права эта цель, безусловно, имеет важное значение. Регулирование оборота земельных участков —одно из направлений дан­ ной отрасли права. Однако этот вопрос не является главным. Указан­ ная цель в земельном праве рассматривается непосредственно в кон­ тексте обеспечения задачи рационального использования и охраны земель.

3. В качестве одной из функций гражданского права признается функция самоорганизации и саморегулирования участников граждан­ ского оборота, субъектов имущественных отношений. Реализация этой функции достигается тем, что в гражданском праве содержатся минимальное количество запретов и максимум возможных дозволе­ ний.

4. Особенности земли как объекта правового регулирования опре­ деляют содержание различий принципов правового регулирования, при­меняемых в гражданском и земельном праве.

5. Включение части земельного права в состав гражданского права нередко аргументируется тем, что земля признана недвижимым иму­ ществом и вовлечена в гражданский оборот. Однако гражданское за­ конодательство всегда регулировало часть земельных отношений в той мере, в какой они не были урегулированы земельным законода­ тельством. Земля была объектом экономического оборота. Она была исключена из гражданского оборота, но ее экономический оборот ре­ гулировался административно-правовыми актами государственных органов путем перевода земель из одной категории в другую, изъятия и предоставления земельных участков.

6.Согласно ч. 3 ст. 36 Конституции РФ условия и порядок пользо­ вания землей определяются на основе федерального закона. Согласно п. «к» ст. 72 Конституции РФ земельное законодательство отнесено к предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ. В то же время гражданское законодательство (п. «о» ст. 71 Конститу­ ции) —предмет исключительного ведения Российской Федерации.

Адм. право:

принцип единства судь­бы земельных участков и прочно связанных с ними объектов

Достигли ли мы этого прицнипа? Постсоветское время. Если собственник этого здания (Правительство Москвы) никогда не был вовлечен в оборот – с какого перегара там будет вдруг земельный участок? Зачем это будет делать орган власти, если он не собирается ни приобретать, ни отчуждать. У нас нет обязанности формирования… у нас установлено простое правило для оборота: если ты продаешь или покупаешь, то конечно, это должен быть … но пока это всё в статике. Если вы в многоквартирном доме – вряд ли вы можете сказать, есть ли земельный участок у вашего многоквартирного дома. Многоквартирный дом не может быть продан, не является объектом оборота (это смущает цивилистов), но земельный участок у многоквартирного дома – должен быть. Где это написано? Это должно было быть написано в Земельном кодексе, но написано в Жилищном кодексе (ЖК РФ Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд)

ЖК РФ был принят в 2004 году, в домах до 2004 года – в 90% случаев нет земельного участка (никто же не собирается продавать дом и участок) – и сособственники не считают нужным это делать.

Гражданское право регулирует динамику, а статика «неважна». А в статике находится у нас огромное количество объектов (но об этом не думают). … Поэтому люди лишал

Применительно к земельным отношениям: дачная амнистия, гаражная амнистия, лесная амнистия.

Когда-то приобретали земельные участки в лесу – оказалось, что это лесной фонд. Не будем это рассматривать, лесная амнистия самая сложная. Законодательство делает шаг навстречу людям.

До 2004 года оформленные дома – 10-12% только имеют зарегистрированные земельные участки.

Принципы – в статье 1 Земельного кодекса (идеологически это важно)

Каковы принципы земельного права?

Учебник Крассова 2021:

Статья 1 ЗК РФ

Всего 13 принципов

1. К первой группе относятся принципы, обеспечивающие баланс пуб­личных и частных интересов в сфере регулирования земельных отно­шений.

Это прежде всего принцип учета значения земли, являющейся природным объектом, природным ресурсом и одновременно недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных прав на землю.

В земельном законодательстве действует (1) принцип участия граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю.

(2) принцип единства судь­бы земельных участков и прочно связанных с ними объектов

при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приоб­ретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их ис­пользования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

(3) принципе диффе­ренцированного подхода к установлению правового режима земель. Суть в том, что при определении правового режима земель должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы. Главный критерий выделения отдельных категорий земель — их целевое назначение. При определении целей, для которых могут употребляться земли, необхо­димо рационально организовать процесс их использования.

(4) принцип сочетания инте­ресов общества и законных интересов граждан

(5) принципе приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества

(6) принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека

2. Вторая группа принципов земельного права — принципы, обеспе­чивающие публичные экономические интересы в сфере регулирова­ния земельных отношений.

(7) К их числу относится принцип платности использования земли. Этот принцип применяется независимо от того, на каком праве ис­пользуется земельный участок (ст. 65 ЗК РФ). Установлены формы платы за применение земли: земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Собственники земли, зем­левладельцы, землепользователи обязаны ежегодно уплачивать зе­ мельный налог. С арендаторов земельных участков взимается аренд­ ная плата.

(8) Земли делятся по целевому назна­чению на категории. Данный принцип означает, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонирова­ нием территорий и требованиями законодательства. Все земли для ор­ ганизации их рационального использования и охраны подразделяют­ ся на соответствующие категории.

(9) принцип разграничения государ­ственной собственности на землю на собственность Российской Федера­ции, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований

Часто есть такая ситуация, когда в старых домах 7 квартир в частной собственности, а одна последняя – в собственности муниципалитета, который блокирует решения ТСЖ, например продажу дома. Муниципалитет есть почти везде сейчас (социальный наём и тд)

У нас не реализован принцип разграничения гос. собственности на землю. Его реализации нет. Это одна из самых больших проблем земельного рынка. Если вы как девелопер захотите приобрести земельный участок – вы вообще не поймете у кого ее приобретать. Вы не можете определить собственника (шок для цивилистов). Due diligence – открываете эту процедуру и самый примитивный вопрос который там встаёт остро и сразу: КТО СОБСТВЕННИК ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА? В других странах такой проблемы нет.

Публичного собственника определить у нас трудно.

Всё то что было в советское время государственное – должно быть распределено по трем видам публичной власти: федерация, субъект или МСУ.

У нас вообще было предложение от кафедры ­– признать всю собственность на землю муниципальной. Законодатель это понятное дело не принял

3. К третьей группе относится принцип определения сферы земельного законодательства и соответственно земельного права как самостоя­тельной отрасли.

(10) Подпункт 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ гласит, что при регулировании зе­мельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодатель­ства в части регулирования отношений по использованию земель.

(11) Кроме того, действует принцип государственного регулирования приватизации земли.

(12) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

(13) При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также (11) принцип государственного регулирования приватизации земли.

К семинару 7 февраля

1. Практикум 2008. Тема II, задачи 1 (доклад Карины Утешевой), 2, 3.

Задача 1.

Мурманская областная Дума обратилась в Конституционный Суд Российской Федерации, оспаривая конституционность следующих положений Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), регулирующих предоставление земельных участков в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам: пункта 3 статьи 15 (как допускающего в принципе право указанных лиц на приобретение в собственность земельных участков вне приграничных территорий); пункта 12 статьи 30 (как закрепляющего право указанных лиц получать земельные участки для строительства); пункта 5 статьи 35; пункта 9 статьи 36; статьи 38 и статьи 52 (поскольку содержащиеся в них нормы хотя и не упоминают о каких-либо правах указанных лиц, но, учитывая значительно большие по сравнению с российскими гражданами и организациями финансовые возможности этих лиц, создают для них преимущество в приобретении права собственности на земельные участки посредством торгов).

Названные нормы Земельного кодекса РФ, по мнению заявителя, по своему содержанию противоречат Конституции Российской Федерации (далее – Конституция РФ), так как:

- земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, в данном случае к таким народам относятся только народы Российской Федерации;

- закон не может ограничивать и перераспределять эту основу, право на нее в пользу лиц, не относящихся к народам Российской Федерации;

- из Конституции РФ следует, что субъектом права частной собственности на землю могут быть только российские граждане и их объединения;

- предоставление иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права собственности на землю умаляет (ограничивает) территориальную основу жизни и деятельности народов Российской Федерации, создает возможность отторжения земли иностранному государству посредством сделок или предъявления территориальных претензий к Российской Федерации, может привести к нарушению суверенитета Российской Федерации.

В чем заключается специфика статуса иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц как субъектов земельных правоотношений?

Оцените позицию Мурманской областной Думы.

Ответы – см выше на страницах 2-3

Вклад иностранных граждан в экономику Приморского края сильно преувеличена. Китайцев там нет (границы закрыли как только ковид начался, они все уехали туда праздновать свой Китайский новый год и та. В Корею тоже не могут выезжать за покупками наши граждане в связи с ковидом.

Потом обсуждали Постановление КС 2004 года. Основная мысль постановления: При предоставлении земли в частную собственность приобретателю передается не часть государственной территории, а лишь земельный участок как объект гражданских прав, что не затрагивает суверенитет Российской Федерации и ее территориальную целостность. В РФ есть два субъекта, где большинство земельных участков в иностранной собственности – Крым и Саратовская область. Иностранцам запрещено продавать в двух случаях:

1. приграничные территории – это термин из статьи 15 ЗК, в Законе о госгранице нет такого термина! Такой термин придуман специально для земель, которые нельзя продавать иностранцам! В административном праве его нет (в административном – пограничные зоны). Есть перечень муниципальных образований в Указе Президента, где иностранцам запрещено покупать землю. В Сочи это серьезный камень преткновения.

2. Земли с/х назначения – только аренда! Такой запрет появился в 2001 году с принятием Земельного кодекса и это был ответ на то, что произошло в одном отдельном взятом субъекте – Саратовская область, потому что там в свое время проживали немцы Поволжья. Во время перестройки они уехали в Германию и стали гражданами Германии. Заработав там денег и организовав бизнес, они ломанулись обратно в Саратовскую область и скупили ее. Имея в центре России такой анклав, решили запретить продажу земель с/х назначения.

Ничего страшного в том, что земля принадлежит иностранцам, нет. но в 90-ых для аграрного лобби в ГД это было ужасно. Они пытались ввести отдельный запрет на продажу земель в Саратовской области, но в условиях отсутствия законодательства (8 лет страна жила без какого-либо федерального регулирования, в 1993 году президент своим указом отменил ЗК РСФСР и не было ничего!). В Саратовской области был принят закон о земле, который разрешил приватизировать земельные участки всем. Там и квартиры почти все приватизированы, 90%.

Были такие лоббисты (из Мурманска), которые хотели признать всю территорию субъекта РФ приграничной территорией. Но это очень радикально. Мурманск традиционно во время ВМВ – база английского флота, обеспечивали проход кораблей.

Задача 2.

Гаражно-строительный кооператив (далее — ГСК) заключил с Департаментом земельных ресурсов г. Москвы договор аренды земельного участка, на котором находились гаражи кооператива, а также хозяйственные постройки, принадлежащие другим лицам. Предметом договора аренды является земельный участок общей площадью 1200 кв. м, относительно которого арендатору распоряжением префекта Западного административного округа г. Москвы установлена доля в размере 1/10 в праве аренды указанного участка. ГСК представил договор аренды на государственную регистрацию в Управление Федеральной регистрационной службе по г. Москве, однако получил отказ в государственной регистрации данного договора (далее – Управление). В обоснование отказа Управление указало на то, что договор, представленный на регистрацию, не соответствует по форме и содержанию требованиям земельного законодательства.

ГСК обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Управлению о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка и об обязании ответчика совершить такую регистрацию.

Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил иск ГСК и обязал ответчика зарегистрировать представленный договор аренды, поскольку, по мнению суда, доводы ответчика, приведенные в обоснование отказа в регистрации, основаны на ошибочном толковании Земельного кодекса Российской Федерации.

Может ли доля в праве являться объектом договора аренды?

Обосновано ли решение арбитражного суда?

РЕШЕНИЕ ИЗ ПАПКИ (ЕГО ЗАЧИТАЛИ И НОРМ)

Здание, указанное в задании, принадлежит нескольким лицам одновременно. Если оно принадлежит им на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено гражданским кодексом рф, федеральными законами.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)

Статья 27. Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав

 

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Позиции высших судов по ст. 39.20 ЗК РФ >>>

 

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

1.1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности («а также хозяйственные постройки, принадлежащие другим лицам»), эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. А в задаче нет множественности лиц на стороне арендатора

3. Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

- Может ли доля в праве являться объектом договора аренды?

Ст. 607 ГК: в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.

Решение: