Земельное право учебный год 2022-23 / 7. Застройка курортов, портов, иск. ЗУ
.docxЛекция №7 (19.03.2015)
ТЕМА: Застройка земель курортов, искусственных ЗУ
ПЗЗ:
Текстовая часть
Порядок внесения изменений в ПЗЗ определяется ОМС, м/б развернутым или нет
Зоны
Карта зонирования
Вопрос о резервировании земель
Откуда он возник? Из Англии. Когда из множества маленьких городков создавали большой Лондон. Это запрет на инвестирование и изменение недвижимости.
У нас порядок резервирования подробно не прописан. Невозможно доказать, какая недвижимость была к началу резервирования. В 1995 году в Законе об ООПТ впервые появилось резервирование в связи с планируемым появлением новых ООПТ.
Сегодня в законе 3 варианта – общий (7 лет), по ОЭЗ (до 2 лет), и по инфраструктурным зонам – (до 20 лет).
До 1 апреля можно требовать выкуп, с 1 апреля – возмещение будет определяться по соглашению через посредство оценщиков, который может по разным методикам оценивать изымаемый участок и предоставляемый взамен.
Изначально резервирование предполагалось ЗУ целиком. Потом ввели возможность изъять часть. Поняли, что стоимость измененного участка существенно поменяется. Отменяется выкупная цена – ее придумали в 1993 году. Собственнику дали право сказать, сколько он хочет, можно было поспорить с оценкой. Раньше не понимали, как это будет происходить – изъятие у собственника + с арендатора. Сегодня – все возмещение идет собственнику, в стоимость идет возмещение за расчеты с третьими лицами.
Изъятие идет обычно без резервирования.
Особенности застройки в городах-курортах и городах с морскими портами.
Наложение режима одной категории на другую категорию. Сам закон о лечебных местностях не оперирует понятием «ЗУ», а оперирует понятием «территории». Обычно это не ООПТ, а обычные поселки (города). Ст.27 говорит об ограничении в обороте земель лечебных местностей.
Но в 2013 лечебные местности и курорты исключены из ООПТ, теперь это просто ООТ. Раньше была жесткая позиция о запрете приватизации земель городов-курортов. Если на ЗУ находятся-природные лечебные ресурсы, то есть зоны (3) санитарной охраны. Где их нет, начали все быстро продавать.
Как это регулировать? Это надо решать через документы планирования и планировки. Надо на местах четко планировать, что должно быть на территории населенного пункта. Все зависит от того, на территории какого субъекта вы находитесь.
Вопрос, связанный с портами. Порт – поскольку находится в населенном пункте, то это ЗНП. С т/з з/з здесь есть естественные острова, а есть искусственно созданные ЗУ.
Что можно построить на территории порта: инфраструктурные объекты (подъездные пути – автомобильные и ж/д пути, терминалы, ремонтные доки, причалы, трубопроводы).
Если мы строим причал, то надо разрешение на предоставление водного объекта в пользование (помимо разрешения на строительство). Также согласование с транспортными органами, органами санитарного надзора.
Город должен обеспечить порту подъездные пути. Если в порту находятся опасные объекты (нефтехранилища), то надо установить СЗЗ.
Еще одна проблема – Аэропорты. Учитывается направление взлетно-посадочных полос. Устанавливаются СЗЗ (по уровню шума и вибрации).
Поэтому надо смотреть, нет ли резервирования под расширение аэропортов.
Для метро обычно ничего не сносят, метро уже строят в существующем городе.
Купля-продажа ЗУ
«Право обратно выкупить ЗУ» - это типа опциона. Почему запретили? Потому что это будет типа второго изъятия. Это увидели в Земельном законе Финляндии 1996 (там тоже это запрещалось).
На первом этапе реформы было ограничено распоряжение ЗУ.
Часть 2 ст.37 ЗК РФ. Если в договоре установлены ограничения на распоряжение ЗУ – то это недействительно. Ограничение ответственности продавца за третьих лиц – недействительно.
Часть 3 ст.37 ЗК РФ.
В Москве изменение разрешенного использования – за плату. Акт разрешенного использования сроком на 1 год. Пока нет ПЗЗ – все так (в Москве).
Если уже ЗУ перешел в собственность (приватизирован), это значит, что у собственника есть права на ЗУ. Путем запрета на изменение РИ его права сильно ограничиваются. Москва – если хотите поменять РИ для строительства – то расторгайте договор, проходите аукцион, потом – стройте.
Территория может быть не отзонирована. Значит идем к местному самоуправлению (Правительству Москвы). Что писать в договорах К-П ЗУ со стороны продавца, чтобы договор не расторгли по ст.37 ЗК? «Продавец предоставил покупателю всю запрошенную и имеющуюся информацию о ЗУ», «Покупатель подтверждает, что покупает ЗУ на основании проведенной им проверки предоставленных продавцом документов», «Покупатель произвел осмотр ЗУ на местности и убедился, что данный ЗУ соответствует его планам по использованию его ЗУ».
Искусственный ЗУ. После ввода в эксплуатацию можно поставить на ГКУ и строить на нем. Не требуется разрешение на строительство. Два проекта – на объект и на ЗУ. В чем особенность проекта создания искусственного ЗУ:
необходима экологическая экспертиза
не получаются права на землю и права на пользование водой (под водой уже есть ЗВФ)
эти ЗУ не проходят публичные слушания, но есть публикация такого проекта (до получения разрешения)
утверждается проект создания ЗУ одновременно с проектом создаваемых сооружений
По отдельным вопросам к зачету
ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬ
Закон о землеустройстве. Описание ЗУ по наличию на них пользователей. Где числятся пользователя, но ЗУ заброшены. Это функция ОМС.
СОЗДАНИЕ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Ст.1 ЗК + Закон о приватизации (если приватизируются объекты недвижимости, то и ЗУ приобретается в собственность). Если вы собственник дома на ЗУ, нельзя продать без ЗУ. Если дом в собственности, а ЗУ – на ПНВ – придется переоформить.
ОДНОСТРОННЕЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ
Заключенный до 01.01.2011 д-р аренды для строительства, реконструкции недвижимости в Москве или СПб может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случаях существенного нарушения условий д-ра аренды такого ЗУ. Внесудебное одностороннее расторжение. Д-р аренды считается расторгнутым в течение 1 месяца после уведомления. Существенные нарушения – неисполнение обязательств по строительству (п.22 ст.3 Закона о введении в действие ЗК РФ).
Что такое общий объем строительства? Оценивает само Правительство. Отсутствие по истечении 5 лет разрешения на строительство – существенное нарушение.
ПРИВАТИЗИРОВАННЫЕ ПРЕДПРИЯТИЯ
Законный – за деньги изменить разрешенное использование. Незаконный – провести ремонт.
Какие ошибки совершали руководители приватизированных предприятий? Сносили объекты недвижимости – последствие – расторжение договоров. Хотя бы на бумаге какие-то объекты должны быть.