Земельное право учебный год 2022-23 / 1. Вводная
.docxПравовое регулирование застройки земель населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Лекция №1 (05.02.2015)
История ЗНП.
Впервые они появились в 1968 в ОЗЗ СССР и ЗК РСФСР 1970 г. Далее – мы перешли к ЗК РСФСР 1991 г. Затем вместо понятия НП появился термин «поселение». До 1991 г. понятие НП включало в себя города и поселки городского типа (дачные, курортные поселки). Сельские не входили. Считалось, что они стоят на ЗСХН (важно: зависит от того, кто принимал решение о предоставлении ЗУ).
Многие граждане до сих пор не переоформили старые права на землю. С точки зрения права – ЗНП единственная четко определенная категория – в границах населенных пунктов. Их граница четко определена.
Сельские НП в 1991 году включились в состав ЗНП. Раньше все решения принимались в сельском НП сельхозпредприятия (директор колхоза мог дать землю, отобрать землю). Соответственно нужно исследовать эти документы.
Что делать с землями в городах? Сложность в том, что дата возникновения права может быть очень давно. В СССР БТИ записывал наличие объектов недвижимого имущества. По поводу жилых домов в НП - можно взять информацию в БТИ (о том, какой участок примыкал к дому). Поэтому споры между владельцами соседних жилых домов были тогда самыми распространенными. Поэтому границы старых ЗУ часто не определены. Могут быть максимум определены границы кварталов, микрорайонов.
В населенных пунктах Исполкомы города могли определять под застройку квартал (без чертежа земельного участка). Поэтому в 1990-х годах такую землю оформили только собственники элитных домов (остальным не нужно, чтобы не платить земельный налог).
В СССР была исключительное право собственности на землю – только СССР – собственник, совершение сделок с землей запрещено. Потом приватизировали квартиры, а земля осталась в публичной собственности.
Дом можно объявить аварийным, а если прав на землю нет, то возникают проблемы. Город Москва – особый субъект РФ, в 1990-е годы команда Лужкова сказала, что преимущественное право на землю в Москве – аренда. И всем отказывали в приобретении в собственности, в 1991-1992 годах был Федеративный договор, в к-ром сказано, что природные ресурсы – в совместном ведении РФ и Субъектов. Москва держалась долго (до ЗК РФ 2001 года).
23.11.93 – Закон о земельной реформе – провозглашена теоретическая возможность частной собственности. Чтобы получить в частную собственность – нужно добраться до правоустанавливающих документов. А из них – только документы органов исполнительной власти без четкого обозначения границ. ПУД в 1990 году не появился. Совет Министров РСФСР к октябрю 1991 года изобрели, но не издали. Поэтому первые документы начали выдавать в январе 1992 году. Поэтому если написано, что п/с возникло в 1991 году, то этого не может быть.
Возвращаемся к поселениям. Понятие поселения на фед. уровне впервые появилось в ОЗ о градостроительстве (1992 год). Но поскольку вроде бы это не ЗЗ, то значения не придали. А потом все определялось политическими моментами. К 1992 году ВС РСФСР вошла в противоречие с Президентом. В 1992 году шла приватизация. ВС стал отменять Указы, и летом 1993 года приняли новые ОЗ о земле, Президент их подписал, а в итоге разогнали ВС.
Указом от 27.10.93 землю провозгласили недвижимым имуществом (первый раз), сказал, что с землей можно совершать сделки, поручил переписать срочно ЗК (ОЗЗ).
Указом 24.10.93 признали недействующими 2/3 ЗК. Это продолжалось до 2001 года. Долго бились за принятие новых ОЗЗ и принятие иных законов. К 1996 году решили, что придется принимать ГрК, и в этот кодекс вложить земельное законодательство насколько можно. И взяли термин поселения. Затем поняли, что есть перспектива принять ЗК (начали с 2001 года). В итоге ЗК 2001 года действовал на объединение земель в федерацию, на волюнтаризм субъектов.
И слово «поселение» стало категорией. А в 2003 году появился Закон о МС. Там понятие сельского поселения – один или несколько населенных пунктов. Смысл был в том, чтобы разделить страну на избирательные округа. И получилось, что понятие поселения не подходит. Поэтому вернулись к термину Населенный Пункт (с 2001 по 2006 году – будет категория «земли поселений»).
В чем отличие ЗНП от земель промышленности? ЗНП – это конгломерат, в котором есть противоречащие друг другу виды РИ. Если дорога входит в город, то зон отвода нет, а есть красные линии (тротуар). Красные линии отграничивают территории общего пользования от того, что может быть предоставлено частным лицам.
Кстати, дороги могут быть частными, вокруг них – поселок. И в этом случае может взиматься плата за проезд. Нельзя, правда, разрешать строительство частных дорог, если нет альтернативных дорог общего пользования.
Понятие «застройка» в земельном праве. В СССР этим словом подчеркивалось, что на ЗНП преимущественным видом РИ является застройка (почти чем угодно). С чего начала приватизироваться недвижимость в НП? С промышленных предприятий (с декабря 1991 года).
На первом этапе приватизации о земле никто не думал. Несмотря на декларацию частной собственности, был 10-летний мораторий на сделки с землей. Кодекс 1991: единственный способ распорядиться землей – отдать государству. На территории заводов могли находиться общежития, склады, линии электропередач, профилактории, столовые… и много чего. И во время приватизации было нельзя все это в равной степени приватизировать.
Муниципальную собственность на землю ввели только в КРФ 1993 года.
Кроме того, границы участков, предоставленных предприятиям, могли не быть четко определены. Появилось «фактическое землепользование». Мэр Москвы решил разрешать приватизацию под подошвой здания + пожарный разрыв.
При приватизации рабочие кроме ваучеров рабочие получили еще и право на приватизацию предприятия (фактически их обманули, и землю и акцию забрали). Предприятия приватизировали для того, чтобы получить землю.
Первый вменяемый док-т появился 27.10.93 – Свидетельство о праве собственности на землю + к нему полагалось делать план расположения границ ЗУ. В СССР границы надо согласовывать границы только с теми соседями, которые занимали землю законно. Кто первый соберет подписи законных собственников – тот и получит землю, следующий будет договариваться с ним.
В Советское время все объекты недвижимости учитывались на бухгалтерском балансе, есть смысл заглянуть туда. Часто делали «ремонт» и объединяли фундаменты заводов (удобно: разрешения на строительство получать не надо, здания то уже есть). На территории заводов, кроме того, можно было обнаружить много отходов.
Когда вы занимаетесь в городе вопросами ЗУ, придется задействовать нормы градостроительного, экологического права, санитарное и пожарное (все з-во, связанное с пожарными ситуациями). Кроме того, в городе важны нормативы инсоляции (освещенности).
ИЗ ГрК Важны:
территориальное планирование (генеральные планы поселений)
Это не те генпланы, что были в СССР.
градостроительное зонирование
В Москве территориального зонирования нет.
Документы
Гениальный документ советского периода – Государственный акт на право бессрочного (вечного) пользования землей (выдавался сельскохозяйственным предприятиям).
Совмин в сентябре 1991 года – приняли Государственный акт на право собственности, ПНВ, БС пользования землей (на каком праве – путем подчеркивания внутри самого акта). Возникла идея предоставлять землю на двух правах сразу (12 соток в собственность, а 12 - в ПНВ, а границы – не очерчены).
Свидетельство 1992 года – их было 2: (а) На право собственности на землю (внутри: «… временный документ… до выдачи госакта… удостоверяет также ПНВ и ПБП…») – январь, потом: (б) мартовское – Свидетельство о праве собственности на землю (удостоверяло то же самое).
27.10.1993 года – Свидетельство только о п/с.
Выдаются 2 вида свидетельств – п/с по 1993 году, а иные – по 1992 году.
Свидетельство 1993 года помимо п/с на участки удостоверяло еще п/с на земельные доли.