Учебный год 22-23 / 1 О государственной регистрации

Цивилистическая практика. Выпуск второй

© Институт частного права, 2001

О государственной регистрации

реконструированного объекта недвижимости

Какие условия необходимо выполнить, чтобы при реконструкции объекта недвижимости он не считался вновь создаваемым и не подлежал государственной регистрации в соответствии со статьей 219 ГК РФ?

Для того чтобы ответить на Ваш вопрос необходимо, прежде всего, выяснить, - что понимается под реконструкцией объекта недвижимости и как соотносятся понятия "реконструкция" недвижимости и "вновь созданный объект недвижимости".

1. Понятие реконструкции дано в "Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденном приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. №312.

Под реконструкцией здания понимается комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения).

Данный документ также дает перечень видов работ, которые могут осуществляться при реконструкции зданий (объектов). К таким работам относятся: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых оснований - их частичная разборка; повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных); улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

В этот перечень входят и работы, выполняемые при капитальном ремонте, а именно: устранение неисправностей всех изношенных элементов; восстановление или замена (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Таким образом, при реконструкции происходит изменение технических характеристик объекта. Технические характеристики объекта имеют значение, прежде всего, при осуществлении технического учета объектов недвижимости¹.

Государственный технический учет, техническая инвентаризация объектов недвижимости, а также внесение сведений об объекте в Реестр объектов недвижимости на территории Российской Федерации осуществляется уполномоченными Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу организациями технической инвентаризации (БТИ) (П.2.2 Положения о техническом учете).

Сведения об объекте недвижимости, внесенные в Реестр объектов недвижимости, являются единственным доказательством существования учетного объекта недвижимости в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и прочих характеристиках на определенную дату (п.2.9. Положения о техническом учете).

Граждане и юридические лица при осуществлении градостроительной деятельности² обязаны предоставлять организациям, осуществляющим проведение технической инвентаризации объектов недвижимости, ведение государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности, достоверные сведения об изменении принадлежащих им объектов недвижимости (ст. 20 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии со ст. 12 Закона с государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре прав, помимо информации о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, сведений о правообладателях, должна содержаться информация об объектах недвижимости.

Поэтому сведения о новых технических характеристиках объекта должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этом случае производится запись об изменениях в соответствующие разделы реестра (п.67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219).

Эта запись делается на основе данных технического учета, предоставленных гражданами и юридическими лицами, которым принадлежат реконструированные объекты.

Внесение подобных изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит технический характер и не является государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом при совершении сделок с объектом недвижимости выдаче сведений БТИ обязательно предшествует обследование объекта в натуре и внесение изменений (если они произошли) в технический паспорт объекта недвижимости и Реестр объектов недвижимости.

Эти сведения, предоставляемые уполномоченными организациями технической инвентаризации в установленном порядке, обязательны при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.2.11 Положения о техническом учете).

Организации по учету объектов недвижимости в соответствии со ст. 31 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, несут ответственность за точность данных об объектах.

2. В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 2 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав не недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственной регистрации, в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежат права на вновь созданные объекты недвижимости (ст. 25).

Законом, кроме того, предусмотрена государственная регистрация вновь образованных объектов, которые возникли в результате разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества (п.9 ст. 12). О вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Таким образом, государственная регистрация необходима в том случае, если при реконструкции было произведено разделение, слияние или выделение объектов недвижимости, то есть произошло возникновение новых объектов зарегистрированного права.

1 Технический учет объектов недвижимости включает в себя техническую инвентаризацию (проверку и определение на конкретную дату наличия, местоположения, назначения, фактического использования, состава, состояния и стоимости объекта) и определение принадлежности объектов недвижимости (п.1.5. Положения об организации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Госстроя РФ от 30 декабря 1999 г. № 93 (далее - Положение о техническом учете).

2 Градостроительная деятельность - деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ).