Учебный год 22-23 / Писков - автореферат-1

Писков, И. П.  Гражданско-правовой режим зданий и сооружений : Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования

Здания и сооружения относятся к числу предметов, обладающих особо высокой социальной и экономической ценностью. Длительность существования класса построек предопределена тем, что, наравне с водой и продуктами питания, постройки необходимы для удовлетворения первоочередных потребностей человека. Здания и сооружения требуются также для осуществления большинства видов производственной деятельности.

Особая экономическая ценность зданий и сооружений обусловлена целым рядом факторов, к числу которых относятся: естественная ограниченность земной поверхности, пригодной для их возведения, высокая затратность процесса строительства, длительность сроков их эксплуатации, физическая невозможность скрыть постройку от «общественной власти», и т.д.

Несмотря на то, что здания и сооружения как недвижимые объекты изучались наукой гражданского права в течение длительного времени, в нестоящее время сохраняется и требует решения ряд важных проблем, связанных с их гражданско-правовым режимом. Необходимость решения этих проблем предопределяет чрезвычайную актуальность темы настоящего диссертационного исследования.

Переход России к рыночным отношениям с неизбежностью привел к революционным изменениям в отечественном законодательстве. Возрождение в гражданском законодательстве института недвижимого имущества произошло на историческом пороге возникновения класса частных собственников зданий, сооружений и земельных участков, принадлежащих ранее государству.

Монополия государственной собственности на землю, исключившая использование в гражданском законодательстве советского периода категории недвижимости, а также обусловленная социально-экономическими и политическими причинами невозможность осуществления приватизации земельных участков одновременно с приватизацией расположенных на них построек, сделали всеобщей картину, когда в результате приватизации здания и сооружения оказывались объектами частной собственности, расположенными на чужих (государственных) земельных участках. Таким образом, если развитые правопорядки решали проблемы правового режима зданий и сооружений, используя в качестве отправной точки отсчета теорию сложной вещи (единого объекта), и только в результате длительной социальной эволюции подошли к необходимости решать вопрос о гражданско-правовой природе зданий и сооружений на чужих земельных участках, то современный отечественный правопорядок, зарождавшийся в период перехода к рынку, изначально столкнулся с необходимостью урегулировать вопрос о юридической судьбе земельных участков, расположенных под частными зданиями и сооружениями, принадлежащими на праве собственности не собственникам этих земельных участков, а иным лицам.

С учетом реальной социально-экономической и политической ситуации начала и середины 90-х годов прошлого века в российском гражданском законодательстве появились нормы (статьи 271, 552 ГК РФ), которые весьма своеобразно, без истори-

3

ческих аналогов в прошлом, решали проблему гражданско-правового обеспечения оборота зданий и сооружений, а также земельных участков, на которых они находятся. Эти правовые предписания разительно отличаются от традиционных норм, содержащихся в законодательствах стран с развитым оборотом недвижимости.

Главная идея новейшего российского законодательства в области оборота зданий и сооружений состояла в предоставлении собственнику возможности распоряжаться ими независимо от воли собственника земельного участка. Закреплявшие эту идею нормы адекватно отражали возможности законодателя в организации оборота зданий и сооружений на этапе, когда практически отсутствовали иные, помимо государства, собственники земельных участков. Между тем, эти нормы требуют пересмотра в условиях появления социального слоя частных собственников земельных участков, стремительно нарождающегося в результате допускаемой новейшим законодательством приватизации земельных участков.

Одной из первых попыток организовать оборот недвижимостей на началах, отличных от прежних предписаний гражданского законодательства, являются нормы Земельного кодекса РФ 2001 г., устанавливающие новые правила о юридической судьбе земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений, принадлежащих на праве собственности одному лицу.

Возникшее в связи с этим противоречие между гражданским и земельным кодексами является очевидным. При более внимательном анализе действующего законодательства можно обнаружить многочисленные скрытые противоречия в определении гражданско-правового режима зданий и сооружений, порою вызванные неправильным применением устоявшихся гражданско-правовых категорий и конструкций к регулируемым отношениям (в частности, к определению правовой связи зданий и сооружений и земельных участков, на которых они расположены).

В связи с этим возникла насущная потребность установить и обосновать возможность (или невозможность) применения таких общеизвестных цивилистических категорий, как сложная вещь, совокупность вещей, главная вещь и принадлежность, делимость вещей, к определению гражданско-правового режима зданий и сооружений. Помимо этого, настоятельно требуется определить само понятие недвижимого имущества как правовой и экономической категории, проследить влияние норм публичного права (в частности, норм о регистрации прав на здание и сооружение) на формирование гражданско-правового режима недвижимого имущества. С учетом последнего фактора необходимо теоретическое решение вопроса об основаниях возникновения права собственности на здания и сооружения.

Решение вышеуказанных задач, предопределяющих высокую актуальность данной работы, является целью диссертационного исследования.

Для их решения потребовалось осуществить тщательный анализ законодательства стран континентальной Европы в области оборота недвижимости, ибо особенности зданий и сооружений как объектов недвижимого имущества носят универсальный характер, в силу чего и принципиальные правовые установления в области организации оборота недвижимого имущества должны иметь универсальный характер. Решение вышеозначенных задач не может быть осуществлено путем простого

4

перенесения на отечественную почву правовых воззрений и конструкций, разработанных в зарубежных правопорядках. С одной стороны, этому препятствует ряд социально-экономических и политических факторов российской действительности, с необходимостью накладывающих отпечаток на национальное законодательство. С другой стороны, это нежелательно по той причине, что сами используемые за рубежом правовые концепции и механизмы являются результатом сложных эволюционных процессов, происходивших в правовых системах этих государств, и во многом отражают правовые компромиссы, достигнутые между классической доктриной и специфичными подходами средневекового права этих государств, заимствование которых российским правом не имело бы никакого оправдания.

Решение задач, поставленных в диссертации, нацелено на известную историческую перспективу, когда, по общему правилу, собственником зданий и сооружений и расположенных под ними земельных участков будет одно лицо. Если же их собственниками будут разные лица, то должны будут использоваться классические гражданско-правовые категории, определяющие режим зданий и сооружений.

Предметом диссертационного исследования являются:

1)   действующее законодательство в области регулирования оборота зданий и сооружений и тенденций его развития,

2)   признаки зданий и сооружений как вещей, закрепленные действующим законодательством и выработанные в цивилистической доктрине,

3)         правовой механизм возникновения прав на здания и сооружения.

Методологическая и теоретическая основа исследования. Методологическую основу исследования составляют общенаучные и специально- юридические методы, в том числе методы диалектической и формальной логики, исторический и сравнительно-правовой методы, методы юридического прогнозирования и моделирования.

Теоретической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых в области гражданского, административного, гражданского процессуального права: К.Н. Анненкова, Ю. Барона, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, Е.В. Васьковского, А.В. Венедиктова, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, Д.Д. Гримма, Г. Дернбурга, В.Б. Ельяшевича, B.C. Ема, Р. Зома, Д.И. Мейера, М.И. Митилино, А.Л. Кассо, А.В. Копылова, ОА. Красавчикова, Л.И. Петражицкого, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.К. Райхера, А.А. Рубанова, В.И. Синайского, Е.А. Суханова, М.К. Треушникова, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича, Л. Эннекцеруса и многих других.

Научная новизна исследования

Работа представляет собой первое за последние полвека монографическое исследование гражданско-правового режима зданий и сооружений по российскому праву.

В результате исследования получены обладающие научной новизной выносимые на защиту теоретические положения, показывающие, что:

1. Идеальной теоретически обоснованной моделью (правовым идеалом) юридической связи между земельным участком и возведенными на нем постройками

5

является конструкция единой сложной вещи (единого объекта права собственности), составными частями которой являются земельный участок и постройка, находящаяся с ним в прочной физической связи. Последовательная реализация этой идеальной модели в отечественном законодательстве невозможна в силу ряда социально-экономических, политических и исторических причин.

2.    Наиболее близким по своим правовым последствиям к признанию участка и расположенных на нем зданий и сооружений единой вещью является правило п. 4 ст. 35 ЗК РФ, закрепляющее принцип единой судьбы участка и расположенных на нем зданий и сооружений. Правило о единой судьбе земельных участков и расположенных на нем зданий и сооружений может действовать только в том случае, когда земельный участок и расположенные на них здания и сооружения принадлежат на праве собственности одному лицу.

3.    Признание строений самостоятельными вещами представляет собой юридическую фикцию, использование которой в отношении ряда построек на чужих земельных участках обусловлено значимыми социально-экономическими, политическими и историческими факторами, а потому является целесообразным. Во всех других случаях использование такой фикции является неоправданным, в свете чего вполне обоснованны предпринятые в законодательстве меры по планомерному прекращению использования такой фикции. Юридическая связь между правом на чужой участок и правом собственности на здание, закрепленная правилом о том, что право на участок следует за зданием (п. 1 ст. 35 ЗК РФ), выражается в праве следования особого характера, но не должна рассматриваться в качестве связи главной вещи и принадлежности.

4. Правовой категории зданий и сооружений как недвижимых вещей соответствует ряд материальных объектов, являющихся недвижимостями в силу их естественных (физических) свойств. В силу этого особенности правового режима недвижимого имущества, распространяемого на здания и сооружения, исторически обусловлены естественными и связанными с ними экономическими свойствами самих зданий и сооружений, а именно их особой экономической ценностью и наличием прочной связи с земельными участками. В частности, именно этими свойствами зданий и сооружений обусловлена необходимость государственной регистрации прав на здания и сооружения как на объекты недвижимости, являющаяся основной чертой правового режима недвижимого имущества. В связи с этим значение акта государственной регистрации прав на вновь создаваемые здания и сооружения состоит в том, что этот акт необходим для введения строения в гражданский оборот.

5.    Акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим фактом, которым, по общему правилу, завершается накопление юридических фактов в юридическом составе, влекущем возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество. Дефектность любого из юридических фактов, входящего в данный состав, неминуемо влечет дефектность всего состава в целом, в том числе и акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

6

6.    Гражданско-правовой режим зданий и сооружений как недвижимостей принципиально исключает возможность признания конкретных зданий и сооружений принадлежностями каких-либо вещей, а также главными вещами по отношению к другим недвижимым вещам,

7.    Здания и сооружения могут быть объединены единой хозяйственной целью, но они не могут рассматриваться в качестве совокупности вещей с распространением на них правового режима, предусмотренного ст. 134 ГК РФ. Если здания и сооружений объединены общей хозяйственной целью и составляют единое множество, то они отчуждаются по специальным правилам гражданского законодательства, требующим индивидуализации в сделке каждого объекта недвижимого имущества. Распоряжение совокупностью зданий и сооружений, входящих в состав имущественных комплексов (предприятий, кондоминиумов), возможно только по правилам, регулирующим распоряжение такими имущественными комплексами.

8.    В силу своей природы здание может признаваться делимым только «по вертикали» и только в том случае, когда в отношении каждой из его частей возможно осуществление в полном мере правомочий, входящих в состав права собственности. Понятие части делимого здания не тождественно понятию помещения, которое не обладает свойствами вещи, а представляет собой объемно-пространственное образование в здании, ограниченное стенами, перекрытиями и другими ограждающими конструкциями. В силу природы здания и помещений лицо, признаваемое законом собственником помещений, на деле является сособственником здания, а право на помещение, именуемое действующим законодательством правом собственности, предоставляет его обладателю не правомочия собственника, а правомочия пользователя помещения, которые являются конкретизированным проявлением его прав сособственника здания, в котором расположено это помещение.

9. Разграничение понятий зданий и сооружений как юридических категорий имеет объективную основу. Здания могут располагаться только на одном земельном участке, в то время как сооружения могут возводиться на нескольких земельных участках.

Практическая значимость работы заключается в обозначении основополагающих проблем современного законодательства, устанавливающего гражданско-правовой режим зданий и сооружений, и его применения, а также в предложении практических путей их разрешения как на уровне правоприменительной практики, так и на нормотворческом уровне. В работе сформулирован ряд предложений по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения.

Во-первых, предлагается ввести в текст Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ норму о том, что когда земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения принадлежат на праве собственности одному лицу, они представляют собой единую сложную вещь.

Во-вторых, предлагается ввести в текст Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ норму, устанавливающую:

- запрет отчуждать право на земельный участок, принадлежащее собственнику возведенных на чужом земельном участке построек, без одновременного отчужде-

7

ния тому же лицу расположенных на участке построек или обременять принадлежащее ему право правами третьих лиц без одновременного обременения расположенных на участке построек такими же правами тех же лиц, и, наоборот,

- запрет отчуждать расположенные на участке постройки без одновременного отчуждения тому же лицу права на этот земельный участок или обременять эти постройки каким-либо правами без одновременного обременения права на участок, принадлежащего собственнику построек, такими же правами тех же лиц.

Согласно этой норме, при отдаче в аренду или безвозмездное пользование расположенной на чужом участке постройки на него арендатора участка должна быть возложена обязанность сдать в субаренду или безвозмездное пользование сам участок (и наоборот).

В-третьих, предлагается указать в ст. 135 ГК РФ, что вещами-принадлежностями могут быть только движимые вещи.

Выводы исследования могут быть использованы в научных и учебных целях.

Работа была обсуждена на кафедре гражданского права юридического факультета Московского государственного университета имени М.В. Ломоносова. Основные выводы исследования отражены в опубликованных работах и использованы в практической деятельности, в том числе в учебном процессе при проведении семинарских занятий со студентами юридического факультета и подготовке материала глав практикума по гражданскому праву.

Структура работы

Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих девять параграфов, и библиографии.

Содержание работы

Во введении обосновывается актуальность темы; определяются цели и задачи диссертационного исследования, научная новизна и практическая значимость, указываются теоретические основы и методология исследовательской работы, формулируются основные положения, выносимые на защиту.

Первая глава - «Юридическая связь зданий и сооружений с расположенными под ними земельными участками. Соотношение прав собственников зданий и сооружений с правами собственников расположенных под ними земельных участков» - включает три параграфа.

Первый из них - «Генезис юридической связи земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений в науке континентального гражданского права. Сложная вещь как идеальная модель, отражающая юридическую связь земельных участков с расположенными на них зданиям и сооружениями» - посвящен процессу исторической эволюции в науке гражданского права и в законодательстве понятия о юридической связи земельных участков и расположенных на них построек, а также анализу конструкции сложной вещи как идеальной модели такой связи. Под «юридической связью» зданий и сооружений с расположенными под ними земельными участками понимается связанность (взаимозависимость) их юридических судеб, обусловленная неразрывной физической связью зданий и сооружений с земельными участками.

8

В Древнем Риме земельный участок в совокупности с прочно связанными с ним объектами (в том числе строениями) признавался сложной вещью, т.е. единой вещью, состоящей из элементов, которые, будучи физически соединены в единую целое, могут мыслимо обособляться в ее составе. Строения всегда считались составными частями такой сложной вещи (застроенного участка, «aedes»). Применимый к составным частям любых сложных вещей принцип «res accessoria cedit principali» находил свое повторение в относящемся к постройкам общем правиле «Superficius solo cedit» («Постройка следует земле, т.е. разделяет ее юридическую судьбу»). Это означало, что, с одной стороны, застроенный участок мог быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений, а, с другой стороны, его элементы (покуда они являлись таковыми, т.е. до их отделения) не были способны выступать в качестве самостоятельных объектов гражданских правоотношений. При возведении новых строений правило «Superficius solo cedit» проявлялось как принцип приращения, в силу которого строение автоматически становилось составной частью застроенного земельного участка, а лицо, построившее его на чужом участке, ни при каких условиях не могло признаваться его собственником. В этих условиях застройщик земельного участка мог приобрести на создаваемую им постройку лишь право, производное от права собственности и потому более узкое по своему объему.

Составные части сложной вещи имели принципиальное отличие от вещей-принадлежностей, которые не находясь в прочной физической связи с главными вещами, признавались отдельными вещами и могли иметь свою собственную юридическую судьбу, отличную от судьбы главной вещи.

Право феодальной Германии не придерживалось понятия о застроенном участке как о сложной вещи в его классическом виде. Конструкция разделенной собственности позволяла считать собственником строения как хозяина участка, на котором он возведен, так и лицо, воздвигшее это строение. В результате активной рецепции римского права был достигнут компромисс между романистическим и германистическим течениями. Строение было признано существенной составной частью земельного участка (пар. 94), и, таким образом, подчинено действию принципа «Superficius solo cedit», из которого германское право (в отличие от древнеримкого) устанавливало исключения. В силу одного из них к существенным составным частям не относятся строения, которые возведены на земельном участке при осуществлении строителем вещного права на этот участок (например, сервитута, застройки). Такие строения принадлежат на праве собственности лицам, управомоченным на их возведение, рассматривается как существенные составные части права застройки, разделяют юридическую судьбу права застройки и не могут быть объектами самостоятельных сделок.

Законодательство дореволюционной России необоснованно смешивало под общим названием «принадлежности» собственно принадлежности с составными частями недвижимости, в то время как представители отечественной науки и судебная практика разграничивали их. Современники единодушно считали, что «Superficius solo cedit» является общим правилом, из которого (большей частью волюнтарист-

9

ски) был установлен ряд исключений. Не было правовой определенности в том, являются ли строения на чужой земле недвижимыми или движимыми вещами, а, значит, и в том, требуется ли при отчуждении такого строения соблюдать крепостной порядок (предусмотренный только для недвижимых вещей). Последовавшая после октябрьской революции национализация земли, сочетавшаяся с дозволением частным лицам иметь в собственности строения, сняла вопрос о правах на строения, правомерно выстроенные на чужой (исключительно государственной) земле, само деление имуществ на движимые и недвижимые было упразднено.

В диссертации обосновывается, что идеальной, теоретически обоснованной моделью (правовым идеалом) юридической связи между земельным участком и возведенными на нем постройками является конструкция единой сложной вещи (единого объекта права собственности), составными частями которой являются земельный участок и постройка.

Понятие сложной вещи предполагает наличие между ее элементами постоянной физической связи, в результате установления которой появляется обособленный объект материального мира, обладающий своим собственным назначением, качественно отличным от назначения входящих в его состав предметов.

Здания и сооружения находятся в такой естественной связи с участком, которая с необходимостью требует признания застроенного участка сложной вещью. С одной стороны, здание или сооружение не может существовать как таковое обособленно от участка; понятие «здание» («сооружение») всегда подразумевает «здание на земельном участке» («сооружение на земельном участке»). С другой стороны, будучи застроен, участок приобретает новые, значимые свойства; с уничтожением возведенных на участке построек эти свойства обязательно изменятся.

Для того, чтобы обладать правом собственности на здание (в т.ч. входящими в его содержание правомочиями владения и пользования), лицу необходимо располагать правом владения и пользования расположенным под ним участком. Автор приходит к выводу, что конструкция права собственности не допускает, чтобы собственник здания обладал участком не на праве собственности, а на иных правах, производных от права собственности, так как с точки зрения классической теории гражданского права такие права (аренды, застройки и т.д.) не могут обеспечить пользователю участка право собственности на возведенные им строения.

Право застройки или аренды устанавливается на определенный срок, а, значит, и право застройщика (арендатора) на возведенное им в силу права застройки строение также является срочным, в то время, как право собственности не может быть срочным. Вместе с тем, даже и при наличии бессрочного права на участок, дающего возможность возводить на нем постройки и эксплуатировать их (например, право бессрочного пользования), у обладателя соответствующего права на землю не может возникать подлинной собственности на возведенное на ней строение, поскольку собственность обладает свойством исключительности, она «вмещает в себе власть, но не проистекает из власти, основана сама в себе, не зависит от чужого права»[1].

10

Право же на строение, возникающее у лица, построившего его на чужом участке несамодостаточно; оно всецело зависит от права на этот участок. Если объект по своей природе не способен сам по себе быть объектом права собственности, значит, нет оснований для признания его вещью в классическом цивилистическом понимании этого слова.

Признание построек самостоятельными вещами носит фикционный характер, поскольку оно основывается на том противоречащем объективной действительности вымысле, что между постройками и участками отсутствует прочная физическая связь, присущая элементам сложной вещи.

В связи с тем, что правовые нормы рассчитаны на применение к традиционным объектам гражданского права, фингирование построек самостоятельными вещами приводит к возникновению серьезных правовых проблем практического свойства, примеры которых приводятся в работе. Так, неспособность постройки, возведенной на чужом участке, выступать самостоятельным объектом права собственности, приводит и к неспособности быть предметом полноценного права залога или аренды. При прекращении права собственника постройки (арендатора и т.д.) на расположенный под постройкой участок делается весьма сомнительной возможность сохранения залогового или арендного права на здание, поскольку здание не может быть продано или использоваться без права на участок, которое прекратилось. Неспособность построек быть самостоятельными объектами права собственности негативно влияет и на применение к ним ряда положений о приобретении права собственности и его защите. В этих условиях возникают проблемы с функционированием механизма приобретения здания по приобретательной давности, а также в связи с отказом суда в удовлетворении заявленного к незаконному владельцу виндикационного иска (ст. 302 ГК РФ). Основания для приобретения этими лицами, ставшим собственникам зданий, каких-либо прав на участки под ним отсутствуют. Поэтому закон, считая постройку и участок под ним самостоятельными вещами, сам создает почву для возникновения беститульного владения землей, характеризующегося грубым несоответствием правовой логике и порождающим тяжелые правовые проблемы.

В заключении отмечается, что несмотря на невозможность в силу конкретных социально-экономических факторов последовательного закрепления модели сложной вещи применительно к участкам и расположенным на них постройкам, эта модель имеет важное значение. Она позволяет установить направление развития законодательства и правоприменительной практики и дать правильную оценку природе явлений, скрывающихся в действующем законодательстве под несоответствующими им наименованиями, выявить их подлинный правовой режим.