Учебный год 22-23 / B3365Part25-158-1
.htmlПравовые основы управления недвижимостью 158 :: 159 :: 160 :: 161 :: 162 :: 163 :: 164 :: 165 :: 166 :: 167 :: 168 :: 169 :: 170 :: Содержание 6.9. Правовое регулирование операций в жилищной сфере (с жилыми помещениями)
Недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных организаций, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую.
158
При этом частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местной администрации.
Собственник жилого помещения имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе продавать, сдавать в аренду, в наем, отдавать в залог в целом или по частям, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Самый распространенный вид сделок в жилищной сфере - купля-продажа жилых помещений.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:
письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, с государственной регистрацией сделки и нового собственника;
указание имени и регистрации прописки по месту жительства (расположения) сторон;
определенная (однозначная) характеристика предмета сделки;
данные о возможных правах третьих лиц;
цена жилого помещения и оплата расходов по договору;
срок и порядок передачи имущества. Покупатели квартир преследуют различные цели:
улучшение жилищных условий;
перемена места жительства;
вложение капитала в недвижимость для последующей продажи и получения дохода.
Особенность купли-продажи жилого помещения - целевой характер предмета договора. Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в качестве жилого помещения. К числу жилых помещений относятся: жилой дом, квартира, части жилого дома и квартиры. Граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных участках, которые отвечают требованиям нормативов, предъявляемых к жилым помещениям,
159
вправе переоформить их в качестве жилых домов в порядке, установленном законодательством.
Для оформления сделки купли-продажи приватизированной квартиры необходимы следующие документы:
договор передачи муниципального (государственного) жилья, зарегистрированный в установленном порядке;
свидетельство о собственности на жилое помещение;
справка бюро технической инвентаризации об оценке стоимости жилого помещения.
При продаже кооперативной квартиры с выплаченным паем вместо договора передачи жилого помещения требуется справка ЖСК о сумме выплаченного пая, которая должна быть зарегистрирована в установленном порядке.
Для отчуждения жилого помещения, приобретенного в порядке наследования, необходимо дополнительно представить свидетельство о праве на наследование.
Если жилое помещение приобретено в собственность продавцом в результате купли-продажи, дарения мены, то для совершения сделки с этим жилым помещением необходимо предъявить данный договор и справку БТИ об оценке стоимости жилья.
При продаже жилого дома необходимо предоставить справку БТИ, содержащую сведения о владельце, инвентаризационный стоимости, износе дома, общей и жилой площади; в справке должны быть указаны также все хозяйственные и бытовые строения (баня, гараж, колодец и т.д.).
Если жилое помещение было приобретено супругами во время брака, то для отчуждения необходимо согласие второго супруга. Это правило, однако, не распространяется на случай, когда жилое помещение получил в собственность один из супругов в порядке наследования.
Чтобы продать жилое помещение, в котором прописаны несовершеннолетние дети, на совершение подобной сделки следует получить разрешение органов опеки и попечительства.
Для продажи жилого помещения, находящегося в общей долевой или совместной собственности, необходимо согласие остальных участников общей собственности. Если продается доля жилого помещения, то продавец должен представить нотариально удостоверенное заявление участников общей собственности о том, что они отказываются осуществить свое право преимущественной покупки продаваемой доли.
На продавца возлагается обязанность предупредить покупателя как о явных, так и о скрытых недостатках жилого помещения, если они ему известны. В случае неисполнения продавцом обязанности
160
по передаче квартиры в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора купли-продажи, покупатель вправе в течение двух лет со дня передачи предъявить продавцу требования о следующем:
соразмерном уменьшении покупной цены;
безвозмездном устранении недостатков жилого помещения в разумный срок (ремонт производится за счет продавца);
возмещении своих расходов на устранение недостатков жилого помещения.
Если обнаруживаются неустранимые недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо если недостатки выявляются неоднократно, а также проявляются вновь после их устранения, то покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы. Требовать замены жилого помещения покупатель не имеет права, так как данное помещение является индивидуально определенным.
Незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции и капитальному ремонту, все квартиры в которых предназначены для продажи, кроме тех, что находятся в домах закрытых военных городков, могут быть проданы в собственность гражданам. Квартиры в таких домах продаются гражданам, состоящим на учете для приобретения квартир. Учет граждан, желающих приобрести в собственность указанные квартиры, ведется местной администрацией, а также на предприятиях, в объединениях и организациях. Граждане вправе одновременно состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и на учете желающих приобрести квартиру в собственность.
Продажа квартир в собственность гражданам осуществляется: в домах муниципального жилищного фонда - по решению местной администрации при участии общественных комиссий по жилищным вопросам; в домах ведомственного фонда - по совместному решению администрации и профсоюзного комитета.
Незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, продаются гражданам в собственность при соблюдении следующей очередности:
гражданам, состоящим на учете для улучшения жилищных условий в данном населенном пункте;
гражданам, проживающим в коммунальных квартирах, смежных неизолированных комнатах по две и более семьи, независимо от родственных отношений, в одной комнате с лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов;
гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте, из них преимущественно тем, кто имеет жилую площадь менее установленной нормы на человека.
161
Право на приобретение указанных квартир во всех населенных пунктах на территории Российской Федерации, кроме городов Москвы и Санкт-Петербурга, Московской области и курортных городов, имеют также граждане, приехавшие из других районов страны и проработавшие не менее десяти лет на предприятиях, в учреждениях и организациях, расположенных в районах Крайнего Севера и в местностях, приравненных к районам Крайнего Севера.
Предприятия и организации строительного комплекса Российской Федерации имеют право проводить аукционы продажи квартир, построенных за счет как средств этих предприятий и организаций, так и банковских кредитов.
Процесс аукционной реализации квартир включает:
публикацию в средствах массовой информации об условиях проведения аукциона, типе и месте нахождения квартир;
проведение аукциона и юридического оформления совершенной сделки.
Передача (получение) денег возможна по различным схемам безопасных расчетов с использованием в банке:
ответственного сейфового хранения;
индивидуального сейфового хранения;
аренды зала для расчетов.
Договор на ответственное сейфовое хранение денег заключается с банком с получением всей суммы продавцом. Для гарантии покупателя продавец подписывает договор займа с особыми отлагательными условиями - после вступления покупателя в права собственника квартиры обязательство продавца вернуть деньги теряет силу, т.е. после регистрации сделки и выписки продавца.
После сдачи денег в банк участники регистрируют сделку, а затем продавец получает выручку, подписывая акт приема-передачи жилья и договор о получении договорной суммы. Сделка закончена и покупатель регистрируется на постоянное жительство в приобретенной квартире.
При продаже муниципального жилья гражданам и юридическим лицам Комитет муниципального жилья:
осуществляет продажу квартир при условии согласия будущего собственника на предварительную оплату (за четыре месяца) расходов по техническому обслуживанию дома соразмерно доле владения площадью исходя из средних расчетных ставок с последующим перерасчетом по договорной стоимости услуг;
предоставляет Дирекции единого заказчика муниципального округа, принявшей в управление дом, квартиры в котором подлежат продаже, информацию о проданных квартирах не позднее десяти дней с момента оформления сделки;
регистрирует и выдает покупателю квартиры договор купли-продажи исключительно после подписания им обязательства по платежам, соглашения о передаче прав по управлению имуществом, а также предъявления квитанции (платежного поручения) об уплате услуг технического обслуживания.
162
Департамент муниципального жилья и Управление по имуществу регистрирует вторичные сделки только при предъявлении собственником справки организации, представляющей интересы совладельцев дома (дирекции, товариществ собственников жилья и т.п.), которая подтверждала бы отсутствие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, а также обеспечивает подписание будущим собственником обязательства по платежам.
Согласно ст. 67 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения, относящегося к государственным, муниципальным и общественным жилым фондам, имеет право с согласия совместно проживающих с ним членов семьи (и временно отсутствующих) обменять занимаемое им жилое помещение с другим нанимателем, членом ЖК или ЖСК, а также с частным собственником жилья. При обмене жилой площади, на которой проживают опекаемые и подопечные, необходимо согласие органов опеки и попечительства.
Обмен возможен между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими как в одном, так и в разных городах, поселках и в других населенных пунктах. Предметом обмена может быть жилое помещение, состоящее из квартиры, либо одной или нескольких комнат, находящихся в пользовании нанимателя. Смежные, неизолированные комнаты, связанные общим входом, также могут обмениваться.
Обмен жилого помещения не допускается в следующих случаях:
нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;
обмен носит фиктивный характер;
дом (жилое помещение) подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;
предстоит капитальный ремонт дома с переустройством и перепланировкой жилых помещений;
помещение является служебным или находится в общежитии;
в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Обмен жилых помещений оформляется обменным ордером, выдаваемым по поручению местной администрации управлением (отделом) учета и распределения жилой площади, управлением жилищного хозяйства, бюро по обмену.
Суд может признать обмен жилыми помещениями недействительным:
если в ходе обмена нарушены требования, предусмотренные законодательством;
163
по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.
В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Если обмен признается недействительным из-за неправомерных действий одной из сторон, то виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.
Обмен жилого помещения, находящегося на территории Москвы, на иное жилое помещение государственного, муниципального, общественного жилого фонда в пределах Российской Федерации или СНГ может быть совершен с разрешения местных органов власти, на территории которых находятся обмениваемые жилые помещения.
Обмен жилыми помещениями в г. Москве оформляется Московским государственным коммерческим агентством (МГКА) "Мосжилсервис" и его структурными подразделениями.
С развитием рыночных отношений широкое распространение получил договор мены жилыми помещениями. Мена - обмен собственности на собственность в жилищной сфере; если жилыми помещениями меняются их собственники, то отношения оформляются путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи (ст. 567-571 ГК РФ).
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне одно жилое помещение в обмен на другое. При этом каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен.
Договор мены жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его ничтожность.
В договоре мены указывают данные, позволяющие установить, какие именно жилые помещения подлежат обмену, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.
Жилые помещения, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, если иное не вытекает из договора мены, а расходы на их передачу и принятие несет в каждом случае та сторона, на которую возлагаются соответствующие обязанности.
Особого внимания заслуживает ситуация, когда обмениваемые по договору мены жилые помещения признаются неравноценными. В таком случае сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар. В договоре мены
164
может быть предусмотрен иной порядок оплаты разности в ценах обмениваемых жилых помещений.
Практика свидетельствует, что сроки передачи обмениваемых жилых помещений в соответствии с договором мены зачастую не совпадают. В таком случае применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ). Если имеет место неисполнение одной из сторон своих обязательств либо обстоятельства свидетельствуют о том, что обязательства по договору не будут исполнены в установленный срок, другая сторона вправе приостановить исполнение либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.
В отличие от договора обмена жилых помещений, в соответствии с которым переходит право владения и пользования, по договору мены осуществляется переход права собственности на обмениваемые жилые помещения, который подлежит государственной регистрации.
Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Если сторона необоснованно уклоняется от такой регистрации, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Стороны обязаны предупредить друг друга о правах третьих лиц на обмениваемые жилые помещения, а также передать недвижимость, соответствующую условиям договора мены недвижимого имущества о его качестве.
Сторона, у которой третьим лицом изъято жилое помещение, приобретенное по договору мены, вправе при наличии оснований, возникших до исполнения договора мены, потребовать от другой стороны возврата жилого помещения, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.
Собственник жилого помещения может подарить его любому физическому или юридическому лицу, оформить договор дарения, т.е. двухстороннюю сделку, основанную на взаимном соглашении. При этом даритель безвозмездно передает (или обязуется передать) одариваемому жилое помещение (комнату, дом, квартиру или долю в ней) в собственность, имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу. Либо он освобождает (обещает освободить) одариваемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи имущества, прав или встречного обязательства договор не признается дарением. Такая сделка считается притворной, так как совершена с целью прикрыть другую сделку, и является ничтожной (ст. 170 ГК РФ).
Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности
165
(обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (п. 2 ст. 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно (ст. 572 ГК РФ). Ничтожен также договор дарения, предусматривающий передачу жилого помещения одариваемому после смерти дарителя. К такого рода дарению применяются правила о наследовании и подобное распоряжение о передаче жилого имущества после смерти должно быть оформлено завещанием - односторонней сделкой. Но если дарение осуществляется с целью лишить наследников законного права на обязательную долю, то, как и всякая притворная сделка, (ст. 170 ГК РФ) договор дарения может быть признан недействительным.
Договор дарения жилых помещений заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ст. 574 ГК РФ). Он может быть заключен под условием, которое стимулирует одариваемого к определенному поведению (например, хорошей учебе в вузе) или зависит от соответствующего обстоятельства (свадьбы и др.). Разумеется, если свадьба не состоится, не возникнет и обязанность дарителя реализовать свое обещание.
Не допускается дарение жилых помещений:
от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
государственным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
в отношениях между коммерческими организациями. Ограничения дарения жилой недвижимости:
юридические лица, которым имущество принадлежит на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, могут подарить его только с разрешения собственника (ст. 295 и 296 ГК РФ);
дарение жилья, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности (ст. 576 ГК РФ);
дарение посредством исполнения за одаряемого его обязанностей перед третьим лицом осуществляется с согласия кредитора и в полном объеме, т.е. путем перевода дарителем на себя долга одаряемого перед третьим лицом (ст. 387 ГК РФ);
доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна (ст. 576 ГК РФ).
166
Отказ от исполнения договора дарения возможен в следующих случаях (ст. 577 ГК РФ):
если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;
ввиду невозможности исполнения (гибели вещи) или отмены дарения.
Даритель имеет право отменить дарение в одном из следующих случаев (ст. 578 ГК РФ):
одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
дарение совершено юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем в нарушение закона о банкротстве в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению об их несостоятельности;
даритель переживает одаряемого (при включении этого условия в договор).
При отмене дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилое помещение, если оно не было отчуждено третьему лицу и сохранилось в натуре к моменту отмены дарения. Если жилое помещение возвращено дарителю по взаимному согласию, то такую ситуацию можно рассматривать как новый договор дарения.
Переход права собственности на жилое помещение от умершего владельца к одному или нескольким лицам возможен по завещанию или по закону, если оно не изменено завещанием. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию или ни один из наследников не принял наследство либо все наследники лишены завещателем наследства, жилое помещение умершего по праву наследования переходит к государству.
Временем открытия наследства признается день смерти наследодателя, а местом открытия наследства - его последнее постоянное место жительства, а если оно неизвестно - место нахождения имущества, в данном случае жилого помещения.
В условиях низкой материальной обеспеченности пенсионеров многие пожилые граждане вынуждены продавать не саму жилую площадь, а право ее наследования. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное недвижимое имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму или предоставлять иные средства на его содержание (ст. 583 ГК РФ). По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты
167
(пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 30 августа 1994 г. № 709 "О социальной поддержке одиноких пожилых граждан и гарантиях в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в собственность Москвы" создана специальная служба - "Моссоцгарантия", которая занимается организацией пожизненного обслуживания инвалидов с выплатой им ренты (дополнительной пенсии), за право наследования жилого помещения. Существует также частная коммерческая деятельность по содержанию пожилых граждан в обмен на квартиры.
Правительство Москвы определило размеры компенсации в зависимости от возраста пенсионера и характеристики занимаемой им жилой площади. "Моссоцгарантия" имеет право увеличить размер компенсации по согласованию с Комитетом социальной защиты населения и Комитетом муниципального жилья. Частные риэлторские агентства, как правило, предлагают гражданам более высокие ставки компенсационных выплат. Компенсации могут предоставляться не только в денежной форме, но и в форме определенного набора социальных услуг в пределах размера компенсации. Конкретные размеры и формы компенсации устанавливаются договором и дополнительным соглашением.
В случае расторжения договора ренты по инициативе гражданина в связи с изменением его материального положения, восстановления трудоспособности либо его выбытия за пределы Москвы полученная им денежная компенсация и стоимость предоставленных "Моссоцгарантией" услуг полностью возмещается гражданином с учетом действующих инфляционных коэффициентов, или гражданин передает часть занимаемой им жилой площади в собственность города исходя из стоимости полученных от "Моссоцгарантии" компенсаций и услуг, а также расходов по оформлению договора. Если расторжение договора по инициативе гражданина вызвано иными причинами, не предусмотренными договором, или невозможностью возмещения полученных им компенсаций и стоимости услуг, гражданин не вправе требовать возврата жилой площади и сохраняет лишь право пожизненного пользования занимаемой жилой площадью.
Законодательство содержит ряд норм, которые установлены на обеспечение исполнения обязательств (ст. 329 - 381 ГК РФ). В соответствии с этими нормами исполнение обязательств может обеспечиваться такими способами, как неустойка (штраф, пеня), залог (в том числе ипотека), удержание имущества должника, поручительство, задаток,
168
банковская гарантия. Залогу как одному из способов обеспечения обязательств в ГК РФ посвящено 25 статей (ст. 334 - 358). Залог земельных участков, зданий сооружений, квартир, предприятий - ипотека - регулируются Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Глава XIII этого Закона посвящена ипотеке жилых домов и квартир (ст. 74-78).
Ипотеке подлежит только недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности, гражданам или юридическим лицам, или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Залогодателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится указанное здание или сооружение, либо его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое приобретает названное имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
169
Обращение залогодателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не могут быть основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Исключение составляют такие условия:
жилой дом или квартира был заложен по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;
проживающие с залогодателем члены его семьи до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, то до их вселения, дали нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.
Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного жилого дома или квартиры. Заложенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого дома помещения сохраняет силу.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю следующих сумм:
для возмещения убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства;
в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных основным обязательством либо федеральным законом;
как возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное жилое помещение;
как возмещение расходов по реализации заложенного жилого помещения.
170
158 :: 159 :: 160 :: 161 :: 162 :: 163 :: 164 :: 165 :: 166 :: 167 :: 168 :: 169 :: 170 :: Содержание