Учебный год 22-23 / B3365Part18-112-1

Правовые основы управления недвижимостью 112 :: 113 :: 114 :: 115 :: 116 :: 117 :: Содержание 6.2. Особенности сделок с недвижимостью

Особенности сделок с недвижимым имуществом обусловлены:

значением земли и тесной связью с ней находящихся на ней объектов - предприятий, зданий и сооружений, что требует учитывать особенности отчуждения как этих объектов, так и находящихся под ними земельных участков;

существованием правоотношений, предметом которых могут быть только недвижимые вещи;

ограничением права распоряжения недвижимым имуществом, установленным для государственных и муниципальных предприятий, которое вызвано значительной ценностью этого имущества для государства и общества;

специальными правилами заключения и оформления сделок с недвижимым имуществом, обеспечивающих устойчивость прав собственников.

1. В ГК РФ ст. 549-558 посвящены продаже недвижимости. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости

112

покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено, передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащим продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника данного участка, если это не противоречит условиям пользования указаным участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Вопросы права собственности на жилой дом или другое строение, самовольно построенные на чужом земельном участке, определяются в соответствии со ст. 222 ГК РФ. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Однако сносить такую постройку во всех случаях нецелесообразно. Если данный участок будет в установленном порядке предоставлен под возведенную постройку лицу, осуществившему постройку, суд может признать за ним право собственности на самовольную постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

2. Большинство гражданско-правовых сделок могут иметь своим предметом как движимые, так и недвижимые вещи. Однако некоторые правоотношения регулируются законом только для сделок с

113

недвижимостью. Такие специальные правила предусмотрены, например, в договорах купли-продажи, мены, дарения, аренды, при установлении сервитутов.

Так, договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии такой информации в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи Недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о продаже считается незаключенным.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают люди, сохраняющие в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым помещением.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества - ипотека - регулируется законом об ипотеке. В настоящее время залог недвижимости регулируется общими положениями о залоге и Указом Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28 февраля 1996 г.1 В ст. 1 Указа установлено, что обязательства по кредитному договору (договору займа) или иные обязательства, в том числе основанные на договоре купли - продажи, аренды, подряда, другом договоре, могут быть обеспечены залогом земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, нежилых помещений, квартир и иного недвижимого имущества.

Ипотека предоставляет кредитору реальные гарантии удовлетворения своих требований должнику ко времени наступления срока исполнения обязательства. Из средств, вырученных от реализации заложенного имущества, преимущество перед другими кредиторами имеет залогодержатель, чьи требования удовлетворяются прежде всего.

При ликвидации юридического лица требования его кредиторов удовлетворяются в следующей последовательности:

114

в первую очередь - требования граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью;

во вторую очередь - расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту, и по выплате вознаграждений по авторским договорам;

в третью очередь - требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица;

в четвертую очередь - задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;

в пятую очередь - расчеты с другими кредиторами.

Требования каждой следующей очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований предыдущей.

Согласно общим правилам о залоге ипотека обеспечивает, если иное не определено договором, кроме основной суммы долга и другие платежи в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, в том числе проценты, уплату неустойки, возмещение убытков, судебные издержки и иные расходы.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится указанное здание или сооружение либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды данного участка или его соответствующей части.

При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования названной частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых территорий, иного имущества, изъятого из оборота, на которое не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных

115

жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, приватизация которого запрещена.

Если предмет ипотеки - недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое согласие или разрешение необходимо для ипотеки.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города).

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда или арбитражного суда, в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ.

3. Когда собственником имущества выступает государство, сделки с ним определяют особые правила.

Государственные и муниципальные унитарные предприятия и учреждения не могут быть собственниками закрепленного за ними имущества. Они владеют, пользуются и распоряжаются им на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления.

Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника, которого представляют комитеты по управлению имуществом.

Еще более ограничены права государственных казенных предприятий и учреждений, основанных на праве оперативного управления. Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое, либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Имущество, заработанное учреждением от законной, т.е. предусмотренной учредительными документами, предпринимательской деятельности, поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и учитывается на отдельном балансе.

4. В отличие от общих, свободных правил заключения договоров, Гражданский кодекс РФ предусматривает для сделок с недвижимостью весьма строгие формальные правила. Так, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

В договоре надлежит указывать все необходимые данные, позволяющие однозначно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в том числе и данные, определяющие расположение

116

недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе иной недвижимости. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В противном случае договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Если недвижимое имущество находится в городской, муниципальной или федеральной собственности, то сделка считается совершенной на "первичном рынке" и осуществляется в форме купли-продажи между специализированным государственным унитарным предприятием по продаже имущества, выступающим в качестве собственника и покупателя. Таким образом, под "первичным рынком" понимается рынок продаж юридическим и физическим лицам (приватизация) недвижимости, находящейся в государственной и муниципальной собственности. Под "вторичным рынком" понимается, соответственно, рынок продаж приватизированной недвижимости.

Объектами продаж могут быть:

свободные от обязательств объекты нежилого фонда государственной или муниципальной собственности;

не свободные от обязательств (включая переданные в доверительное управление, хозяйственное ведение, оперативное управление или пользование) объекты нежилого фонда государственной или муниципальной собственности, в договорах или иных документах на передачу которых предусмотрена возможность их изъятия, в том числе и для последующей продажи;

объекты нежилого фонда, предназначенные для реконструкции;

объекты, освобождающиеся от арендаторов в следующих случаях: завершения договора аренды, если арендатор не пользовался в установленном порядке преимущественным правом на продление договора аренды; завершения договора аренды, если арендодатель отказывается от использования объекта для сдачи его в последующую аренду; расторжения договоров по соглашению сторон, по решению суда или арбитражного суда; смерти арендатора (физического лица) или ликвидации юридического лица при отсутствии правопреемства по предмету аренды.

сданные в аренду объекты, занятые арендаторами, получившими права аренды в процессе приватизации государственной или муниципальной собственности, в результате аукционной или конкурсной продажи прав аренды, в силу заключенных ранее договоров аренды.

117

1 Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 28. - Ст. 3422. 112 :: 113 :: 114 :: 115 :: 116 :: 117 :: Содержание