Учебный год 22-23 / B3365Part15-103

Правовые основы управления недвижимостью 103 :: 104 :: 105 :: 106 :: Содержание 5.2. Содержание, виды и формы собственности на недвижимость

Поскольку земля - всеобщая основа всех видов недвижимости, содержание права собственности и его формы будут рассмотрены в основном применительно к земельным участкам.

Собственность на земельный участок включает в себя три основных элемента (правомочия).

1. Владение - первичный компонент собственности, основанный на законе физического контроля над участком, возможности иметь его у себя, содержать свое хозяйство на балансе и т.д. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий - пользования и распоряжения. Можно владеть участком, но не пользоваться им, а вот пользоваться землей, не владея ею, фактически невозможно. Для граждан и юридических лиц владение неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению.

2. Пользование - применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

3. Распоряжение - всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход.

В зарубежной теории и практике в понятие собственности дополнительно включают:

право на доход, который дает реализация пользования и распоряжения землей;

103

право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению, изменение вплоть до уничтожения вещи (кроме земли);

гарантии от экспроприации или право на безопасность;

право передавать земельные участки;

бессрочное владение;

запрещение использовать землю во вред людям;

возможность изъятия участка в уплату невозмездного долга;

остаточный принцип, т.е. существование норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных прав.

Форма собственности - понятие, в общем, экономическое. Однако экономически собственность реализуется тогда, когда начинает приносить доход, т.е. в процессе присвоения и отчуждения земли и другой недвижимости как основного фактора производства и его результатов - дохода. Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный - частный и совместный, общий публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают частную и публичную (государственную, субъектов федерации и муниципальную) собственность.

Согласно ст. 9 Конституции РФ "земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности". Из приведенной формулировки видно, что частная собственность на землю может быть, а может и не быть. Решают это субъекты РФ, поскольку по пункту "к" ст. 72 Конституции регулирование земельных отношений является предметом совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов.

Руководствуясь приведенными положениями Конституции, субъекты РФ, решая вопрос, вводить у себя институт частной собственности на землю или сохранить исключительно государственную земельную собственность, разделились, заняв прямо противоположные позиции. Одни (в том числе Дагестан, Марий Эл, Калмыкия, Тува, Башкортостан, Саха, Удмуртия и др.) решили сохранить право исключительно государственной земельной собственности, приспособив его содержание к современным условиям экономики, т.е. реформированию колхозов и совхозов. Другие (в том числе Бурятия, Татарстан, Коми, Карелия, Чувашия, Хакасия) отказались от монополии государственной собственности на землю, признав необходимость многообразия форм земельной собственности, т.е. не только государственной, но также частной (общей, долевой, совместной, индивидуальной - физических и юридических лиц) и муниципальной. Некоторые республики РФ при установленном режиме государственной собственности на землю до сих пор обсуждают вопрос о целесообразности введения института частной земельной собственности. При этом обсуждение данной проблемы связывается с судьбами экономической реформы.

104

Противники частной собственности на землю считают, что введение данного правового института приведет к спекуляции землей, обострению и без того непростой социальной обстановки в регионах. Такая опасность действительно существует, но субъекты РФ, допуская частную собственность на землю, одновременно предусматривают меры, исключающие отрицательные последствия этого нового для нашей экономики правового института (нормирование максимальных размеров земельных участков, запрещение самовольного изменения целевого назначения участков без разрешения компетентных государственных органов, введение прогрессивного налога за участки, приобретенные или полученные бесплатно сверх установленных норм, запрещение продажи особо ценных для общества земель, ужесточение государственного контроля и ответственности за нарушения порядка совершения сделок с землей и т.д.).

Европейский опыт свидетельствует о том, что земли, находящиеся в государственной собственности, используются, как правило, значительно хуже земель в частном секторе.

С учетом действующего законодательства каждый гражданин, предприятие, учреждение, организация может рассчитывать на любой из следующих титулов пользования землей. Право собственности, которое подразделяется на право частной собственности (граждан, юридических лиц), право общей собственности (долевой, совместной), право государственной собственности (федеральной, субъектов федерации, муниципальной) и иных форм собственности, а также на право пользования (краткосрочное, долгосрочное, постоянное (бессрочное), первичное, вторичное), на право аренды (краткосрочное, долгосрочное), и на право пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с Земельным кодексом РФ, принятым Государственной Думой 20 сентября 2001 г., земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение гражданам не предоставляются. При этом сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения, возникшее у граждан до введения в действие нового Земельного кодекса РФ.

Устанавливая многообразие форм собственности, Конституция РФ гарантирует их равенство перед законом и развитие всех форм хозяйствования на земле. В соответствии со ст. 36 Конституции "владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц".

К отношениям, связанным с движением (перераспределением, оборотом) и использованием земли допускается применение норм гражданского законодательства, однако, с учетом земельного и другого природоресурсного законодательства. Неполное совпадение

105

гражданских отношений с нормами земельного права вызвано, в частности, тем, что не всякие земли могут продаваться как обычный предмет товарного оборота (например, запрещена продажа в частную собственность земельных участков, выполняющих природоохранительные функции, земли общего пользования), ограничена или полностью запрещена частная собственность в городах и т.д.

В Москве в настоящее время сложились следующие соотношения недвижимости. Земля находится в собственности города и предоставляется юридическим и физическим лицам на правах краткосрочной и долгосрочной аренды, безвозмездного временного пользования, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения (только физическим лицам).

Нежилые здания и сооружения, помещения находятся в частной либо смешанной форме собственности либо в городской или муниципальной собственности и предоставляются во владение и пользование на правах: хозяйственного ведения, оперативного управления, безвозмездного пользования и аренды.

В соответствии с Конституцией РФ Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих человеку достойную жизнь (ст. 7), а земля и природные ресурсы России должны использоваться и охраняться как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9). Однако, судя по масштабам расхищения природного сырья и сколачивания на этом баснословных капиталов, названные статьи не наполнялись практическим содержанием.

Наиболее продуктивные и удобно расположенные относительно рынков сбыта ресурсы расхищаются: рента вывозится за рубеж, казна недополучает налогов на миллиарды долларов, а большинство из нынешнего и следующего поколений россиян вынуждены влачить жалкое существование. Фактически те, кто сегодня распоряжаются ресурсами и за счет них обогащаются, всего лишь перераспределяют их. Решить данную проблему необходимо на федеральном уровне путем, например, передачи в руки граждан РФ национального дивиденда, полученного за счет ресурсной, имущественной и земельной ренты; т.е. каждый, кто использует землю и другие природные ресурсы на правах частной, коллективной и иных форм собственности, аренды и пользования, обязан полностью оплачивать получаемые природные преимущества и услуги общества.

106

103 :: 104 :: 105 :: 106 :: Содержание