Учебный год 22-23 / B3365Part8-46
.htmlПравовые основы управления недвижимостью 46 :: 47 :: 48 :: 49 :: 50 :: 51 :: 52 :: 53 :: 54 :: Содержание Глава 3
Правовое регулирование жилищно-коммунального хозяйства поселений
3.1. Сущность и проблемы жилищно-коммунального хозяйства страны и Москвы
Коммунальное хозяйство поселений - отрасль, объединяющая предприятия водо-, тепло-, газо- и электроснабжения, водоотведения, транспортно-дорожные, санитарной очистки и наружного освещения городов и населенных пунктов, горячего водоснабжения, городского благоустройства. Первоочередная задача коммунального хозяйства города - создание нормальных условий жизни и деятельности людей, т.е. предоставление населению услуг, без которых условия проживания затруднены или невозможны.
Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) - отрасль жизнеобеспечения, одна из основных слагаемых бытия людей. Это остросоциальная сфера. В ЖКХ идут радикальные преобразовательные процессы: многие коммунальные службы акционировались, превратились в частные фирмы, например служба благоустройства, спецавтохозяйства, занимающиеся вывозом мусора и уборкой городских территорий, ритуальная служба, гостиничное хозяйство и др. В ведении отрасли остались водоснабжение, канализация, коммунальная энергетика, т.е. отопление и электроснабжение, а также жилье - основные и самые затратные составляющие жизнеобеспечения населения.
Финансирование жилищно-коммунального хозяйства переложено на местные бюджеты, которые практически все дефицитны, а значит, профинансировать по нормативам отраслевые предприятия на местах они не в состоянии.
С 1989 г. в стране осуществляется плановый переход жилищно-коммунального хозяйства на полный хозяйственный расчет и самофинансирование.
Основные направления этой работы:
концентрация основных фондов жилищно-коммунального хозяйства в ведении местных органов власти и совершенствование системы управления;
установление единого порядка финансирования капитального ремонта жилых домов из бюджета (1,16 % балансовой стоимости), а также создание аналогичного ремонтного фонда за счет накопления средств в жилищно-строительных кооперативах и ведомствах;
46
передача амортизационных отчислений в непосредственное распоряжение коммунального хозяйства для восстановления изношенных основных фондов и утверждение конкретных заданий по перекладке инженерных коммуникаций;
обеспечение текущего содержания хозяйства на основе планово-расчетных (экономически обоснованных) тарифов и полного хозяйственного расчета; при этом в практику работы жилищно-коммунальных органов для повышения качества услуг введена система заключения договоров как с непосредственными потребителями услуг, так и с местными органами власти на проведение работ по эксплуатации жилищно-коммунального хозяйства.
Социальная жизнь России в последние годы ознаменована выходом указов Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 431 "О новом этапе реализации государственной целевой программы "Жилище" и от 28 апреля 1997 г. № 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации", а также постановления Правительства РФ от 30 мая 1998 г. № 536 "О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг на 1998 год".
Основной аспект реформы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) состоит в переходе к бездотационному финансированию отрасли. Однако осуществить перевод 100-процентную оплату всех коммунальных услуг не удалось из-за отсутствия экономических механизмов реализации намеченных планов. В настоящее время цены на содержание жилья и услуг по подаче воды, тепла, электроэнергии и приему стоков неуклонно растут фактически без улучшения их качества.
По данным статистических органов, на жилищный фонд России на 1 марта 99 г. приходится более 23% всего воспроизводимого недвижимого имущества страны, насчитывающего 2,7 млрд.. м2 общей площади, из них муниципальный фонд составляет 29,7%, государственный - 10,1%, частный - 52%. Всего в России 53 млн квартир, из них 52 млн - отдельные, из которых однокомнатные составляют 24%, двухкомнатные - 42%, трехкомнатные - 29%, четырехкомнатные и более - 5%.
В отдельных квартирах проживает 137 млн человек, или 94% от числа постоянно проживающих граждан, в коммунальных - 3 млн человек (2%), в общежитиях - 5,6 млн человек (4 %); 39,9 млн квартир находится в частной собственности. В городской местности расположено примерно 72% жилищного фонда, в сельской местности - 28%.
В настоящее время на одного жителя страны приходится в среднем 18,7 м2 общей площади против 18,1 м2 в 1995 г.
Наиболее высокая обеспеченность населения жильем в городе Москве, Белгородской, Курской, Волгоградской, Ленинградской,
47
Новгородской, Тверской областях, наиболее низкая - в республиках Ингушетия, Тува, Калмыкия и Бурятия.
Более 290 млн м2 (11 % всего жилого фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте. Только за последние пять лет по ветхости выбыло около 40 млн м2 общей площади.
Общая протяженность водопроводных сетей в населенных пунктах России составляет 444 тыс. км, из них 70,6 тыс. км (16%) нуждаются в замене. Мощность водопроводов достигла 90,3 млн м3 в сутки, тем не менее дефицит подачи воды, по данным субъектов Российской Федерации, достигает более 10% имеющихся мощностей.
Мощность очистных сооружений канализации составляет 54,7 млн м3 в сутки. Протяженность канализационных сетей населенных пунктов достигла 107,5 тыс. км, из них 12,4 тыс. км (12%) требуют капитального ремонта.
Через системы канализации в поверхностные водные объекты сбрасывается 20,3 млрд. м3 сточных вод в год, из которых только около 30% очищается до установленных нормативов. Дефицит мощностей канализационных сооружений, по сведениям с мест, насчитывает около 9 млн м3 в сутки.
Коммунальная энергетика потребляет более 20% электрической и около 45% тепловой энергии, производимых в Российской Федерации. Производственная база коммунальной энергетики охватывает 56 тыс. отопительных котельных, более 75 тыс. км тепловых сетей и 500 тыс. км воздушных и кабельных электросетей, физический износ которых превышает 50%.
В отрасли начали формироваться договорные отношения между владельцами основных фондов жилищно-коммунального хозяйства и хозяйствующими субъектами различных форм собственности на основе взаимных интересов и ответственности.
Изменилась структура предприятий отрасли: в настоящее время их насчитывается 51,3 тыс., в том числе 9,7 тыс. государственных и муниципальных.
Общая численность работников в сфере жилищно-коммунального обслуживания составляет около 4 млн человек, из них 1,4 млн заняты в государственных и муниципальных предприятиях жилищно-коммунального хозяйства страны.
На сегодняшний день в коммунальной сфере наблюдается:
резкое снижение намеченных объемов жилищного строительства, в том числе и за счет снижения государственных инвестиций на эти цели;
ликвидация планомерной работы по ремонту и восстановлению жилых домов в соответствии с нормативными сроками их эксплуатации;
существенное сокращение объема всех работ по развитию коммунальной инфраструктуры и ее обновлению;
48
значительное снижение качества коммунально-бытового обслуживания населения и уровня благоустройства городов и поселков;
непомерное повышение квартирной платы и стоимости всех услуг.
В табл. 3.1 приведены данные об объемах строительства и ремонта жилищно-коммунальных объектов в РФ за последние годы, которые свидетельствуют, что жилищный фонд России приходит в упадок, а коммунальная инфраструктура почти не обновляется.
Таблица 3.1
Объемы строительства и ремонта жилищно-коммунальных объектов
Показатели 1990 г. 1998г. 1998г. к 1990 г., % Ввод мощностей тепловых станций и котельных, Гкал/ч 2137,96 2031,66 95,0 Ввод тепловых сетей, км 1201,51 205,00 17,1 Ввод мощностей водопровода, тыс. м2/сутки 497,08 489,18 98,4 Ввод водопроводных сетей, км 7092,06 1340,71 18,9 Замена сетей тепло - и водоснабжения, км 6000,00 2438,20 40,6 Жилищное строительство, тыс. м2 общей площади 60,50 30,70 50,7 Капитальный ремонт жилищного фонда, тыс. м2 общей площади 29,10 4,90 16,8 Жилищный фонд Москвы равен примерно 1/10 соответствующего общероссийского жилищного фонда. На начало 1999 г. в столице насчитывалось около 40 тыс. жилых домов, свыше 3350 тыс. квартир общей жилой площадью примерно 174,4 млн м2.
Жилищно-коммунальное хозяйство города представляет собой многоотраслевой комплекс, включающий собственно жилые дома и разветвленную систему коммунального обслуживания.
Московские тепловые сети насчитывают сотни энергетических установок, распределительных систем, насосных станций и самих сетей, имеющих протяженность более 2000 км.
Одна из самых серьезных проблем тепловых сетей - потери тепла, составляющие 15%, и эта цифра имеет тенденцию к росту. В связи с удорожанием топлива эта проблема становится еще более острой. Причина потерь состоит в прогрессирующем старении как самих труб, так и изоляции, замена которых идет много медленнее нормативных сроков.
Протяженность газовой сети в Москве достигает 2,9 тыс. км. Только в 1999 г. городом было израсходовано 28,1 млрд. м3 газа. Потребление газа при этом распределяется следующим образом (в %): ТЭЦ - 74,2, отопительные котельные - 11,7, промышленные
49
предприятия - 11,1, коммунально-бытовые предприятия - 0,8, население - 2,2.
Существующая система водоснабжения города охватывает свыше 9 тыс. км трубопроводов диаметром от 50 до 2000 мм. Среднесуточная подача воды в город за 1999 г. составила 6345,5 тыс. м3/сут., в том числе питьевой воды 5157,4 тыс. м3/сут., и только незначительная часть из этого объема (16,1 тыс. м3/сут.) поступала из артезианских скважин. Аварийность на водопроводных сетях за 1999 г. составила 0,5 случая на 1 км сети, что превышает средний уровень аварийности в странах Западной Европы (0,2 случая на 1 км). Причины аварийности следующие: износ водопроводной сети, высокие избыточные напоры в сети, низкое качество запорной арматуры.
Прием сточных вод в Москве обеспечивает канализационная сеть протяженностью свыше 6 тыс. км с диаметром труб до 5,6 м. Максимальная глубина залегания канализационных каналов достигает 50 м. В настоящее время город обслуживают 120 канализационных насосных станций производительностью от 200 до 1000 тыс. м3 в сутки. Канализационная система города принимает канализационные стоки с застроенной территории площадью около 1200 км2.
Количество жилого фонда Москвы и его балансовая принадлежность в разрезе административных округов представлена в табл. 3.2.
Таблица 3.2
Количество жилищного фонда Москвы на 1 января 1999 г.
Административные округа Москвы Количество домов, всего В том числе Муниципальные ЖСК и ЖК Ведомственные Центральный 5187 4884 140 163 Севере- Восточный 4306 3780 270 256 Восточный 5431 4824 329 278 Юго- Восточный 4163 3683 225 255 Южный 4039 3630 277 132 Юго-Западный 3708 3116 340 252 Западный 3974 3289 289 396 Северо-Западный 3120 2830 118 172 Северный 4624 3885 313 426 Зеленоградский 615 592 21 2 ГУЛ по ЭВАЖД 215 215 0 0 Итого 40282 35628 2322 2332 Серьезная проблема для современного жилищного фонда Москвы - быстрое моральное и физическое старение. Большое количество домов разных лет строительства стало малопригодным для проживания. Натуральные показатели жилищного фонда города приведены в табл. 3.3.
50
По данным бюро технической инвентаризации (БТИ) Москвы, количество жилых строений, процент износа которых приближается к 60% и более, в городе насчитывается 6072, что составляет 15 % всего жилищного фонда столицы. Общий объем пяти - и менее этажного жилищного фонда индустриального домостроения составляет более 20 млн м2 общей площади. Реконструкция указанных домов - важнейшая, первоочередная составляющая работы по реорганизации жилой среды города.
Таблица 3.3
Натуральные показатели муниципального жилищного фонда Москвы по состоянию на 1 января 1999 г.
Показатели Всего Общая площадь жилых помещений, млн м2
В том числе постройки до 1968 г. 184,3
57,7 Общая площадь нежилых помещений, млн м2
В том числе постройки до 1968 г. 17,5
9,1 Площадь кровель - всего, млн м2
В том числе: мягких, млн м2
стальных, млн м2 32,0
22,1
9,9 Общая площадь фасадов, млн м2 123,6 Протяженность тепловых сетей, км В том числе: 8274,0 Мосэнерго, 2135,0 Мосгортепло, 5565,0 жилищных предприятий 574,0 Количество ДТП, шт. 4799 Количество тепловых пунктов, тыс. шт. 814 Количество ТЭЦ, шт. 15 Количество РТС, шт. 68 Количество лифтов, тыс. шт. 69,9 Количество ОДС, тыс. шт. 1Д Протяженность газовых сетей, тыс. км 6,5 Количество плит - всего, млн шт.
В том числе: 2,7 газовых 1,6 электрических 1,0 Количество газовых водонагревателей, тыс. шт. 102,3 Количество систем ДУ и ППА, тыс. шт. 20,6 Доля приватизированных квартир достигла 57% общего объема жилого фонда, или 1809,5 тыс. Для поддержки граждан, приватизировавших свои квартиры, в Москве создано более 500 кондоминиумов и 60 товариществ с правами участия в управлении жилищным фондом, контроля издержек на его содержание и ремонт, выбора на конкурсных началах ремонтно-эксплуатационной организации. Данные по благоустройству московского жилого фонда представлены в табл. 3.4.
51
Таблица 3.4
Состояние благоустройства жилищного фонда Москвы на 1 января 1999 г. (в % от всей жилой площади)
Показатели (вид благоустройства) Период 1990 г. 1994 г. 1998г. Водопровод 99,7 99,7 99,8 Канализация 99,7 99,7 99,7 Центральное отопление 99,6 99,7 99,8 Газификация 66,5 63,4 59,0 Наличие ванных 97,6 98,1 99,7 Горячее водоснабжение 96,0 96,8 18,5 Электроплиты 33,3 39,0 46,4 Комфортность в быту определяется в первую очередь наличием водоснабжения, канализирования, отопления и газификации.
Практически все московское жилье соответствует современным представлениям об уровне бытового комфорта. Единственное широкомасштабное изменение последних лет - переориентация энергопотребления с газового на электроэнергию. Доля квартир с газовыми плитами за четыре года снизилась на 7%. Соответственно уровень оснащенности электроплитами достиг 46,4%.
В результате целенаправленных действий по созданию рыночных условий функционирования жилищного комплекса в Москве средняя жилищная обеспеченность на начало 1999 г. составила 20,2 м2 общей площади на 1 человека. Сравнительные данные по благоустройству жилищного фонда России, ряда зарубежных стран и крупнейшего в мире города Москвы приведены в табл. 3.5.
Таблица 3.5
Сравнительные данные жилищного фонда Москвы, России и ряда зарубежных стран по состоянию на начало 1999 г. (% от всей жилой площади)
Страны Уровень благоустройства Тепло- снабжение Электро- снабжение Горячее водоснабжение Холодное водоснабжение Газоснабжение Россия 79,9 98,5 83,5 80,1 63,0 Москва 99,8 100,0 98,5 99,8 59,0 США 97,5 100,0 97,5 95,0 63,0 Германия 98,3 100,0 93,0 100,0 70,0 Норвегия 90,0 98,7 87,0 95,0 65,0 Китай 63,0 75,0 63,0 78,0 55,0 52
Достигнутый уровень развития жилищно-коммунального хозяйства основан на нормативном подходе обеспечения населения городов коммунальными услугами; с переходом к условиям рынка нормативный показатель остается системой гарантированного обеспечения.
Оплата коммунальных услуг в настоящее время производится по нормативам - тарифам. Под нормативами потребления понимается некоторый объем конкретного вида услуг (холодная и горячая вода, тепло, канализование, содержание зданий), который производитель обязан предоставить, а потребитель - использовать.
Норматив по оплате (тариф) определяется себестоимостью услуги и установленной рентабельностью. Общие тенденции формирования этих показателей подчинены корпоративным интересам производителя и в существующей системе расчетов другими быть не могут. В настоящее время действуют четыре вида нормативов:
санитарно-гигиенические;
проектные;
установленные для взаиморасчетов;
эксплуатационные.
Санитарно-гигиенические нормы определяются на основании физиологических и гигиенических потребностей человека.
Проектные нормы характеризуют максимально возможный уровень потребления и пропускную способность систем подачи и распределения ресурсов.
Нормы для взаиморасчетов, т.е. тариф оплаты услуг, устанавливают и утверждают органы местного самоуправления в зависимости от климатической зоны, национальных традиций, сложившейся культуры водопользования, санитарно-гигиенических требований, наличия энергетических и водных ресурсов, производственных мощностей и ряда других факторов.
Переход к рыночным отношениям в коммунальной сфере оказался проблематичным по следующим причинам:
отсутствует рынок коммунальных услуг, что приводит к их концентрации в руках естественных монополий и делает бесконтрольными механизмы нормирования и тарифообразования;
не сформированы эффективные формы собственности на жилье, способные обеспечить весь жизненный цикл жилых домов;
не отработан механизм перепродажи коммунальных услуг, что ставит потребителя в неравные условия по одинаковым видам услуг и противоречит основам законодательства.
Для коренного улучшения функционирования жилищно-коммунальной сферы и успешного реформирования ЖКХ необходимо:
ввести государственное регулирование в масштабе страны всех процессов, связанных с проведением и созданием соответствующих государственных и рыночных структур;
53
принять эффективные меры по совершенствованию налоговой и кредитной политики государства, чтобы стимулировать инвестиции в жилищное строительство и благоустройство городов;
повысить эффективность использования действующих пред"1риятий по производству отечественных строительных материалов и предметов домоустройства, оснастить их передовой технологией;
создать специальный инвестиционный фонд для поддержки экономической реформы в жилищно-коммунальной сфере;
законодательно решить проблему ипотечного кредитования, предусмотрев для инвестиционных банков ограничения на способы размещения средств (только инвестиции в реальный сектор) и налоговые льготы.
54
46 :: 47 :: 48 :: 49 :: 50 :: 51 :: 52 :: 53 :: 54 :: Содержание