Учебный год 22-23 / Сравнительная таблица аренда и застройка круглый стол

№

Критерий

Правоаренды

Право застройки

)

Комментарии

(как предусмотренотекущим

как предусмотрено проектом

законодательством)

изменений(

в ГКРФ N 47538-6

понятия

или временное пользование (ст.606

земельным

участком

в

целях

ГК РФ).

возведения на нем здания или

сооружения и

его

последующей

эксплуатации (п.1 ст.300 ГК РФ в

редакции проекта).

указано в проекте изменений ГК РФ, п.2

ст.223 ГК РФ в редакции проекта).

возводимый

Постройка,

при

условии

Здания и сооружения принадлежат

праве собстве ности

течение

.

срока

действия

п

объект

лицу на

праве

права

будет принадлежать арендатору на

собственности

недвижимости

соблюдения

норм

действующего

застройки

При

прекращении

законодательства.

Срок

права

поступают

здания и

сооружения

собственности

не

может

быть

в

собственность

ограничен договоромаренды.

собственника земельного участка, если

иное не предусмотрено законом или

договором (см. ст.300, 300.8 ГК РФ в

редакции проекта).

1

оформление

•

предмет

договора

аренды,

•

предмет договора

- условия о

отношений:

описанный таким образом, чтобы

•

предмет договора,

земельном участке,

можно было определенно установить

о

месте

расположения

стороны

имущество,

подлежащее

передаче

возводимого объекта на земельном

арендатору в аренду (п.3 ст.607 ГК

участке•

,

РФ•

).

размер

арендной платы (п.3

•

о сроке права застройки,

•

ст.65 ЗК РФ).

о плате за право застройки,

о

характеристиках возводимого

Стороны

договора

–

арендодатель

объекта

(когда

собственником

земельного

участка

является

(собственник земельного участка,

гражданин или юридическое лицо).

иные

управомоченные

законом или

Стороны

договора

–

собственник

собственником

земельного участка

лица, иные лица в случае заключения

земельного участка и лицо (лица),

договора аренды будущей вещи) и

желающее приобрести право застройки

арендатор.

(п.1 ст.300.2 ГК РФ в редакции проекта).

на срок более одного года, или если

застройки

подлежит

Право

хотя бы одной из сторон договора

государственной регистрации.

аренды

является юридическое лицо

(п.1 ст.609 ГК РФ).

подлежит

Договор

аренды

государственной регистрации.

сторон

(п.1

ст.610

ГК РФ) и не

сторон и не может быть менее 30 и

2

Если срок в договоре не указан, тогда

редакции проекта).

договор

считается заключенным на

неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК

РФ).

отдельных

случаях

законом

В

устанавливается максимальный срок,

на который может быть заключен

договор

аренды земельного

участка

(например, в соответствии с п. 7 ст. 22

ЗК РФ земельный участок может быть

передан в аренду для проведения

изыскательских работ на срок не

более чем один год).

договора (включая

истечении срока, на

который оно

истечении

срока,

на который

оно

досрочное)

установлено в договоре.

установлено в договоре (п.1 ст.300.6 ГК

Договор аренды может быть досрочно

РФ в редакции проекта), по соглашению

расторгнут по соглашению сторон, по

сторон,

за

определенными

основаниям,

установленным

исключениями (п.2 ст.300.6 ГК РФ в

сторонами договора аренды.

редакции проекта).

В некоторых случаях договор аренды

По требованию лица, имеющего право

может

быть

досрочно расторгнут

застройки, оно может быть досрочно

судом по требованию арендодателя

прекращено

вследствие

изменения

или арендатора на основании норм

существенных

обстоятельств,

из

ст.619, 620 ГК РФ. Основаниями для

которых

стороны

исходили

при

такого

расторжения могут

быть, к

заключении договора (п.3

ст.300.6

ГК

3

существенным нарушением

условий

Право

застройки

может

быть

договора или назначения имущества,

непредоставление

имущества

в

прекращено

досрочно

в

следующих

пользование арендатору и иные

случаях•

:

требованию собственника

условия.

по

В соответствии с ЗК РФ аренда

земельного участка в случае, когда

лицо, имеющее право застройки, имеет

земельного

участка может

быть

задолженность по внесению платы за

прекращена

по

инициативе

право застройки вразмере не менее чем

арендодателя и по иным основаниям,

двухгодичной платы (п.4 ст.300.6 ГК РФ

помимо

перечисленных

выше

•

(например,

вследствие

в редакции проекта);

права

при

прекращении

ненадлежащего

использования

собственности на земельный участок,

земельного участка).

который

не

с

используется

в

соответствии

его

целевым

назначением,

используется

с

нарушением законодательства, в случае

изъятия

земельного

участка

для

государственных

или

муниципальных

нужд

либо

его

реквизиции

(п.5-6

ст.300.6 ГК РФ в редакции проекта).

регистрация

подлежит

государственной

государственной

регистрации

(п.4

регистрации, если заключается на 1

ст.300 ГК РФ в редакции проекта).

год и более (п.2 ст. 609 ГК РФ, п.2 ст.26

ЗК РФ).

государственной

Если договор об установлении права

В

отсутствие

регистрации договор аренды сроком

застройки

не

содержит

условий,

4

незаключенным.

регистрации, такой договор не.

считается

заключенным

(п.3 ст.224 ГК РФ в редакции проекта).

уступки прав

и

распоряжаться

своими

правами и

распоряжаться

правом

в

отношении

иного

обязанностями по договору аренды в

предоставленного земельного участка.

распоряжения

пределах срока договора без согласия

Данное

право

не

может

быть

правами

собственника земельного участка при

ограничено договором.

может

быть

условии его уведомления, если

Право

застройки

договором

не

предусмотрено иное

отчуждено только одновременно с

(п.5 ст.22 ЗК РФ).

отчуждением или передачей в залог

Если земельный участок находится в

возведенного объекта (ст.300.6 ГК РФ в

государственной или муниципальной

редакции

проекта).

собственности и арендован на срок

В случае отчуждения помещений в

более 5 лет, арендатор имеет право в

пределах

срока договора

аренды

здании к

собственникам

помещений

передавать свои права и обязанности

переходит доля в праве застройки (за

по этому договору третьему лицу без

исключением

случаев

отчуждения

согласия

собственника

земельного

помещений в многоквартирных домах,

участка при условии его уведомления

возведенных на государственных или

(п.9 ст.22 ЗК РФ).

муниципальных

земельных участках)

В случае отчуждения объекта,

(ст.300.5 ГК РФ в редакции проекта).

находящегося

на

арендованном

земельном

участке,

к

его

приобретателю

переходит

право

аренды

земельного

участка,

необходимого

для

использования

ЗК РФ).

обременения

возможно (например, залог). Как

залог,

ипотеку,

но

только

права

правило, эта возможность должна

одновременно

с отчуждением

или

быть согласована с арендодателем,

передачей в залог возведенного на нем

или он должен быть уведомлен об

здания или сооружения

(ст.300.6 ГК РФ

этом.

в редакции проекта).

Возможность

обременения

права

застройки

не

ограничивается.

перехода права

в

арендующего недвижимое имущество

,

универсального

правопреемства

при

порядке

его права и обязанности по договору

реорганизации юридического лица и по

правопреемства

аренды переходят к наследнику (п.2

наследству (п.2 ст.300.6 ГК РФ в

ст.617 ГК РФ). Такой переход можно

редакции

проекта).

Какие-либо

ограничить договором.

ограничения

в

отношении

Переход (сохранение) права аренды в

универсального

правопреемства

не

порядке правопреемства

законом

могут быть предусмотрены ни законом,

четко не урегулирован.1

Судебная

ни договором.

практика не единообразна .

лица – арендодателя право аренды

сохраняется .

2

случае

гибели

арендуемом

земельном

участке,

земельном участке здания или

(сноса)

сохранение

права

аренды

сооружения

не

является основанием

возведенного

собственника

этого

здания

на

для прекращения права застройки (п.1

здания?

земельный участок, предназначенный

ст.300.6 ГК РФ в редакции проекта).

для обслуживания здания, зависит от

условий договора аренды земельного

участка (ст.39 ЗК РФ).

Как правило, если договором аренды

не

предусмотрены

условия

сохранения

права

аренды

на

земельный участок, договор аренды

расторгается .

3

распоряжения

возведенного

на

арендованном

распоряжаться

возведенными

на

возведенным

земельном

участке,

вправе

земельном

участке

зданиями

и

объектом

распоряжаться

этим объектом. В

сооружениями (ст.300.5 ГК РФ в

случае

отчуждения этого объекта

к

редакции проекта).

приобретателю переходит

право

В случае

отчуждения

возведенных

аренды

земельного

участка,

2

необходимого

для

использования

зданий или

сооружений к

их

ФАС Московскогоокруга от 14.10.2009 N КГ-А

40/9051-09 по делу N А40-80298/08-6-620

см.,

например, Постановление

3 см., например, ПостановлениеФАС МО от18 июня 2009 г. N КГ-А40/5251-09

ЗК РФ).

застройки (доля в

праве застройки).

определяются договором.

Пересмотр

устанавливаться ввиде определенных

величины

арендной платы

также

твердой сумме платежей,

вносимых

устанавливается

договором,

но

ежегодно или единовременно, или

арендодатель

вправе

повышать

предоставления

собственнику

арендную плату не чаще одного раза в

земельного участка

в собственность

год (ст.614 ГК РФ).

размера

либо во владение и пользование

Порядок

определения

помещений ввозведенныхзданиях.

арендной платы, ее внесения за

Если иное не предусмотрено законом

земли, находящиеся в собственности

или договором, размер платы за право

РФ, субъектов РФ или муниципальной

застройки может быть не чаще чем

собственности,

устанавливаются

один раз в десять лет изменен по

соответствующими

органами

власти

соглашению сторон (ст.300.4 ГК РФ в

(п.3 ст.65 ЗК РФ).

редакции проекта).