Сервитуты

Сервиту́т (лат. servitus, servitutis — подчинённое положение) — ограниченное право пользования чужой вещью (в дореволюционной русской правовой терминологии — право участия частного).

Возрождение института земельных сервитутов в современном граж­данском праве России связано с принятием 21 октября 1994 г. части пер­вой ГК РФ, ряд норм которого (ст. 274-277) посвящен правовому регулированию данного ius in re aliena.

Помимо ГК РФ нормы о сервитутах содержатся также в Водном ко­дексе Российской Федерации, Лесном кодексе Рос­сийской Федерации, Градостроительном кодексе Российской Федерации, ФЗ «О това­риществах собственников жилья»⁵, ФЗ «О государст­венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁶,

В ч. 1 п. 1 ст. 274 ГК РФ земельный сервитут определяется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества (земель­ного участка, другой недвижимости) право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника.

Предусмотренное в упомянутых актах российского законодательства право на сервитут относится к категории iura in re aliena, поскольку оно, во-первых, является правом не на свою, а на чужую вещь (землю или иную недвижимость, принадлежащую соседу). Во-вторых, на основе та­кого права сервитуарий приобретает возможность только ограниченного пользования чужой землей, которая по-прежнему остается во владении, пользовании и распоряжении ее собственника (п. 2 ст. 274 ГК РФ). И, на­конец, в-третьих, при переходе права на земельный участок, обременен­ный сервитутом, к другому лицу сервитут все равно сохраняется (п. 1 ст. 275 ГК РФ), т.е. для него (как и для всякого ius in re) характерно право следования.

Два основных условия его существования: во-первых, наличие двух недвижимостей, принадлежащих разным собственникам, когда одна земля тем или иным образом служит собственнику другой; во-вторых, соседство этих земель­ных участков.

Однако в действующем российском законодательстве существует и другой подход к определению сервитутов. Так, в ч. 2 ст. 21 Лесного ко­декса РФ, ч. 3 ст. 43 Водного кодекса РФ, п. 2. ст. 64 Градостроительного кодекса РФ и т д . сервитут рассматривается не как самостоятельное ограниченное вещное право, а лишь как ограничение (обременение) других вещных прав (права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного поль­зования) на недвижимое имущество. Для обозначения таких ограничений (обременении) в законодательстве используется термин «публичный сер­витут». С таким подходом к определению сервитутов вряд ли можно согла­ситься. Дело в том, что «публичные сервитута», предусмотренные в упо­мянутых источниках, возникают только на основе прямого указания зако­на, т.е. в легальном, а не в частноправовом (договорном) порядке (ч. 5, 7 ст. 46 Водного кодекса РФ во-вторых, устанавливаются они не в пользу конкретного субъекта - собственника соседней недвижи­мости, а в пользу всех лиц вообще, т.е. для обеспечения не частных, а об­щественных (публичных) нужд. Следовательно, ничего общего с сервитутами, известными римскому частному праву, «публичные сервитута» не имеют. Более того, не явля­ются они и особой разновидностью iura in re aliena, представляя собой только ограничения права собственности в силу закона (по терминологии российской дореволюционной цивилистики - это права участия общего). Такие ограничения вообще не относятся к категории прав на чужие вещи, а составляют только пределы реализации права собственности².